股息增长型REITs：长期收入投资者的优质股票

为什么股息股票投资重要

值得投资的股息股票一直优于非股息支付股票，在过去几十年中带来了更优越的回报。根据Ned Davis Research和Hartford Funds的数据，标普500指数中的股息支付公司在过去50年中超越非支付股息的公司超过两倍。最强的财富创造来自那些有纪律、系统性提高股息的公司。

房地产投资信托(REIT)板块在追求收入的投资组合中尤为吸引人。REITs采用独特的结构，要求它们向股东分配至少90%的应税收入，随着物业升值和租金收入增加，股息扩展的自然机制也随之形成。在该板块中，有三只突出的股息股票提供了具有吸引力的长期持有机会。

Realty Income：持续增长的股息派发者

Realty Income (NYSE: O)是全球第六大REIT，运营超过15,000个物业，涵盖零售、工业、娱乐等多个资产类别，遍布美国和欧洲。公司的差异化在于其净租赁结构，租户负责物业的运营成本，包括维护、税费和保险。这种安排带来了极其稳定的现金流。

Realty Income的股息增长纪录非常出色。公司连续112个季度增加分配——近三十年的时间。这意味着30年的复合年股息增长率为4.2%。目前的股息收益率为5.7%。

该REIT的扩张策略简单而有效：系统性收购净租赁物业，并将不断增长的现金流再投资于资产组合。全球净租赁房地产的总可达市场估计为$14 万亿，为Realty Income提供了持续收购的巨大空间。公司保持行业内最强的资产负债表之一，为持续增长提供财务弹性。投资者从13.7%的强劲复合年总回报中获益，展示了股息增长如何转化为卓越的长期财富积累。

Extra Space Storage：激进的股息增长

Extra Space Storage (NYSE: EXR)在自存储行业占据主导地位，拥有或管理近4,200个物业，覆盖超过3.22亿平方英尺的可租空间，占据美国市场约15.3%的份额。

公司采用多元化的收入模式：拥有48%的物业，(带来稳定增长的租金收入)，在11%的物业中持有合资权益，剩余41%的物业由公司管理(，产生稳定的管理费)。这种结构创造了多重收入来源，支持股息的增长。

Extra Space Storage通过新收购、合资合作和第三方管理平台的扩展，积极扩大容量。2023年收购Life Storage的交易金额达$15 十亿，体现了其扩张策略。在过去十年中，公司将股息支付提高了超过110%，目前的股息收益率超过6%。

该REIT的增长前景依然令人振奋。其桥梁贷款平台为自存储开发商提供融资，随着融资物业完成开发，未来的收购机会也随之增加。此外，公司还系统性收购表现不佳的合资伙伴物业和原管理物业，利用市场退出机会。这一多管齐下的增长策略，加上强大的资产负债表，使Extra Space Storage有望持续提升股息。过去20年，该股累计总回报超过2400%，位居行业第三。

Rexford Industrial Realty：南加州专家

Rexford Industrial Realty (NYSE: REXR)是一家专业的工业REIT，专注于南加州的420个物业组合，总面积达5100万平方英尺。这一地理集中并非限制，而是反映了该地区作为全球最重要工业房地产市场之一的地位。

南加州的工业行业受益于结构性优势：制造、物流和电子商务的强劲需求，加上地理限制和现有开发饱和带来的供应限制。这些因素保持了较高的入住率，并推动租金持续增长。

公司的租赁活动反映了这一市场的强劲。近期的租约签订平均比到期租金高出23.9%，年租金增长率为3.6%，远高于通胀。这种定价能力直接转化为不断增长的净运营收入。

Rexford通过再开发项目和战略性收购，追求有机资产组合增长，目标是未充分利用或处于开发阶段的物业。在过去五年中，这些扩张活动带来了令人印象深刻的15%的复合年股息增长率。当前股息收益率为4.2%。管理层保持坚实的资产负债表，支持未来的资产组合扩展和股息增长，市场基本面依然坚韧。

REIT为股息投资者带来的优势

REIT是构建长期股息收入流的优质工具。像Extra Space Storage、Realty Income和Rexford Industrial Realty这样的结构，证明了通过纪律性资本部署和市场响应的收购策略，实现持续的股息提升是可能的。对于寻求多年代持的股息股票的投资者，这些REIT提供了当前收入与资本增值潜力的结合，受益于有条不紊的股息增长轨迹。