房地产在真实世界资产市场中的应用探索

引言

真实世界资产(RWA)的概念在加密货币市场并非新生事物,早在2018年就已出现,与资产代币化和证券型代币发行(STO)有相似之处。然而,由于当时监管框架尚不成熟,且潜在回报优势不明显,这些早期尝试未能发展成熟的市场部门。

2022年,随着美国持续加息,美国国债收益率显著超过了加密市场中的稳定币借贷利率。因此,将美国国债代币化为RWA对加密行业变得越来越有吸引力。一些成熟的DeFi项目和传统金融机构,甚至一些政府也开始探索RWA。

近两年来,市场上出现了几个房地产RWA项目。它们旨在以多种方式扩大房地产投资市场,丰富房地产投资产品,并降低房地产投资者的准入门槛。本研究通过案例分析,探讨房地产RWA的设计优劣势及其潜在市场。由于这些项目主要针对北美房地产资产和投资者,相关政策、法规和市场条件的讨论将主要涉及北美房地产市场。

代币化房地产市场的方法

房地产市场是一个充满投资机会的庞大领域。据2023年3月的研究数据显示,北美上市房地产市场价值达到1.3万亿美元,全球上市房地产市场价值为2.66万亿美元。

房地产市场代币化的核心目标是实现以下一个或多个目标:创造更多元化和灵活的房地产投资产品,吸引更广泛的投资者,增加房地产资产的流动性和价值。这些产品主要表现为三种形式:

1)分散化房地产所有权用于融资。

2)特定区域房地产市场指数产品。

3)将代币化房地产作为抵押品。

此外,代币化和区块链集成提高了房地产资产的透明度和民主治理。

房地产投资信托基金(REIT)与房地产RWA在提供分散化物业投资机会、降低投资门槛和提高房地产资产流动性方面有相似之处。然而,传统REIT通常不为投资者提供管理机会或所有权,保持中心化运营模式。尽管如此,它们严格的资产审查和在严格监管框架内的投资构建为房地产RWA项目提供了坚实的蓝图。

在过去两年的房地产RWA项目运营中,我们对其优势和劣势有了更清晰的认识。

通常,房地产RWA项目具有上述属性。深入具体案例后发现,由于管理和产品方法的不同,每个项目在实际运营中遇到的情况各不相同。

案例研究

本章选择了三个房地产RWA项目进行分析。每个项目采用不同方法代币化房地产市场,并在各自领域最受欢迎。需要注意的是,这些仍是早期项目,其产品尚未经过长期和广泛的市场验证和测试。

RealT

RealT于2019年推出,是市场上最早的房地产RWA项目之一,专注于通过以太坊和Gnosis区块链(主要在Gnosis上)提供美国住宅房地产投资机会。

RealT收购住宅物业,并按照美国法规将拥有物业契约的实体代币化。这些物业的管理、维护和租金收取责任委托给第三方管理机构。扣除费用后,特定物业产生的租金分配给其代币持有者。RealT虽然负责代币化过程,但在法律上与持有房地产资产的公司是分开的。根据其网站描述,如果公司违约,代币所有者有权指定另一家公司管理持有物业契约的公司。值得注意的是,他们不强制要求与他们引入市场的物业共同投资。物业代币持有者每月可获得物业租金收入的份额,不包括约2.5%的维护储备金和管理费,管理费通常约为价值的10%。

以Montgomery的这处房产为例,房地产代币总价值为323,020美元,每个代币价格为52.10美元,共发行6,200个代币。该物业每月产生2,600美元的租金收入。扣除运营和管理费用共622美元后,每月净利润为1,978美元,年收益为23,736美元。因此,每个代币获得3.83美元的分配,年化收益率为7.35%。

对于这处物业,RealT提供100%的代币,这意味着RealT无需与客户共同投资,维持近乎无风险的运营模式。管理机构收取8%的租金和维护费用余额,投资平台仅收取2%用于物业代币化、选择管理机构和监督管理。通过这种方法,RealT团队可以节省大量管理时间,专注于寻找合格物业并将其代币化推向市场。

然而,虽然分散所有权促进了投资者间的风险共担,但也带来了挑战。当投资者的财务利益过小时,公司管理成本可能变得不可行。一份报告解释了房地产代币持有者与RealT之间的利益冲突。RealT选择管理机构来管理其拥有的物业;如果RealT拥有物业的大量所有权,可以减少代理成本,因为低效的管理将对他们产生负面影响。但是,如果RealT的持股过大,可能会对代币流动性产生负面影响,小股东也可能成为搭便车者。这些所有者可能期望大股东能够监督所雇用的管理机构是否财务可行。另一方面,如果RealT的持股很少,RealT可能缺乏充分选择管理机构或参与监督过程的动力,而且许多投资者难以有效监督管理机构。

我查看了RealT市场上最新的十个售罄代币,并使用相关区块链浏览器查找每个物业的持有人数量。

如图表所示,RealT将物业分成不同数量的代币,使每个代币的价格约为50美元。大多数物业位于底特律,约有500个代币持有者,两个物业的持有者超过1,000人。现在,将此与每个持有者的代币数量结合,可以了解RealT投资者的投资范围。

约90%的RealT投资者投资不到500美元,约9%投资500至2,000美元,1%投资超过这个数额。这表明RealT在一定程度上成功为小投资者创造了房地产投资市场,并提高了房地产市场的流动性。

根据RealT钱包的交易数据(Gnosis钱包地址:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402),RealT已支付约600万美元的租金总额。平台费用根据维护费用、保险和税收而波动,约为租金的2.5%-3%,相当于过去两年约15万至18万美元的平台收入。然而,由于RealT不强制参与房地产投资,且没有具体规定或指导其参与程度(如果选择投资),RealT从租金收入中获得的收入尚未披露。

从公司结构角度来看,RealT在特拉华州设立了Real Token Inc.作为公司的中央实体。该实体不拥有任何房地产资产;它仅作为RealT项目的运营实体。此外,RealT在特拉华州成立了Real Token LLC作为一系列房地产公司的母公司。与Real Token Inc.一样,Real Token LLC不拥有任何房地产资产;其主要目的是简化法律程序,允许用户通过与一家公司签订合同来参与所有物业的投资。最后,RealT为每个投资的物业建立相应的系列LLC。作为Real Token LLC的子公司,每个系列LLC拥有特定物业和相应的代币。这种结构旨在确保一个物业的财务或法律问题不会影响RealT下的其他物业或母公司的运营。

Parcl

Parcl协议是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场的价格变动。Parcl用于获得合成资产的永续敞口,使用AMM架构。Parcl引入了Parcl Labs Price Feed,根据销售历史为特定地区房地产创建指数。销售历史期限可根据物业交易频率而变化。创建指数后,投资者有机会对房地产价值进行投机,可以做多或做空房地产价格。

这种方法使Parcl避免了法律问题,因为平台运营中没有涉及实际房地产。有人可能会质疑它是否真的是房地产RWA项目,因为它不符合上述标准。然而,它是一个相对受欢迎的RWA项目,得到了一些行业知名投资机构的投资。包括它在讨论中是合理的,可以展示房地产RWA的多样化可能性。

Parcl的测试网于2022年5月在Solana上推出,目前总锁仓价值为1600万美元。经过一年多的运营,Parcl似乎并未引起太多关注,日交易量不到1万美元,日活跃用户不到50人。

Parcl的产品简化且快速开发。Parcl Labs Price Feed和指数市场设计良好,易于使用。

运营方面,Parcl团队积极推出Parcl Point、Real Estate Royale等用户获取计划。尽管具有这些优势,并得到众多知名投资机构的支持,Parcl在市场上仍保持相对低调,用户基础小,交易量有限。也许市场还没有为房地产指数产品做好准备。

Reinno

一些大型加密货币公司也在探索允许用户将房地产代币化作为贷款抵押品的可能性。某公司在7月宣布其中央银行数字货币团队正朝这个方向努力。另一个项目已与某平台集成,支持房地产抵押贷款。某项目提供使用代币化房地产作为贷款抵押品的选项,但仅限于他们发行的代币。本质上,这项服务更像是一个代币借贷产品,并没有实质性地增加房地产所有者的资本流动性。

Reinno是一个于2020年推出、2022年停止运营的废弃项目。虽然它在市场上没有留下太多痕迹,但它引入了两个值得一提的与房地产RWA相关的产品。

第一个产品是基于代币化房地产的贷款服务。当房产所有者需要融资时,可以向Reinno提交他们的房产文件。获得批准后,Reinno将在特拉华州为交易创建一个特殊目的载体公司(也称为SPV,是由母公司创建的子公司,用于隔离财务风险。它作为独立公司的法律地位使其义务即使在母公司破产的情况下也能得到保障。因此,特殊目的载体有时被称为破产隔离实体。在美国,SPV通常与LLC相同)。然后,Reinno将为房地产代币创建智能合约,所有者可以将代币作为贷款抵押品存入。贷款额度将基于代币价值。

第二个产品是抵押贷款融资,用户购买带抵押