房地产RWA项目探析:砖块与区块的交汇

真实世界资产（RWA）代币化在加密货币市场已存在多年,但直到近期才获得更多关注。2022年,随着美国国债收益率超过稳定币借贷利率,将国债作为RWA标的变得更具吸引力。同时,一些成熟DeFi项目和传统金融机构也开始探索RWA领域。

过去两年,市场上出现了一些房地产RWA项目,旨在扩大房地产投资市场、多样化投资产品,并降低投资门槛。本文将对这些项目进行案例分析,探讨房地产RWA的设计优缺点及潜在市场。

根据Statista的研究,2023年3月北美上市房地产市场价值达1.3万亿美元,全球上市房地产市场为2.66万亿美元。房地产RWA项目通常采用以下三种主要形式:

1. 碎片化房产所有权融资
2. 特定区域房地产市场指数产品
3. 房地产代币抵押借贷

这些项目在某些方面类似于房地产投资信托(REIT),都降低了投资门槛并提高了房产流动性。但与REIT不同,房地产RWA项目通常为投资者提供更多管理和所有权机会。

通过观察近期房地产RWA项目的运营,我们可以总结出它们的一些优缺点:

优点:

• 降低投资门槛
• 提高房产流动性
• 增强透明度
• 去中心化管理
• 全球可及性

缺点:

• 监管不确定性
• 技术风险
• 管理复杂性
• 高额运营成本
• 价值评估困难

RealT:碎片化住宅房产投资

RealT于2019年推出,是较早的房地产RWA项目之一,主要在Ethereum和Gnosis区块链上运作。该项目专注于将美国住宅房产代币化,供散户投资。

RealT购买住宅房产并依法将其代币化。房产的管理和维护委托给第三方机构。租金收入扣除费用后分配给代币持有者。值得注意的是,RealT并不强制要求自身参与投资这些房产代币。

以蒙哥马利的一处房产为例:总价值323,020美元,每个代币52.10美元,共6,200个代币。月租金收入2,600美元,扣除622美元运营和管理费用后,净利润1,978美元。年度总收益23,736美元,每个代币年收益3.83美元,年化收益率7.35%。

RealT向市场提供100%的代币,维持一个近乎无风险的运营模式。管理机构从租金中收取8%,RealT仅收取2%的代币化和监督费用。这种方法使RealT团队可以专注于寻找合格房产并进行代币化。

然而,分散所有权也带来了挑战。当投资者持股比例过小时,可能导致管理成本过高。另一方面,如果RealT持股过多,可能减少代币流动性,小股东也可能不愿履行监督职责。

通过分析RealT最新售罄的10个房产代币,发现大多数房产位于底特律,约有500个代币持有者,部分超过1,000人。约90%的投资者投资不到500美元,9%投资500-2,000美元,1%投资更多。这表明RealT在一定程度上为散户创造了房地产投资机会,并提高了住房市场流动性。

根据RealT在Gnosis网络上的钱包地址数据,该项目总共分发了约600万美元的租金。平台费用在租金的2.5%-3%之间,过去两年的平台收入约为15-18万美元。

从公司结构看,RealT在特拉华州成立了Real Token Inc.作为核心运营实体,以及Real Token LLC作为一系列房地产公司的母公司。每个投资的房产都有相应的系列LLC,作为Real Token LLC的子公司拥有特定房产和代币。这种结构旨在隔离各个房产的财务和法律风险。

Parcl:房地产价格指数投机平台

Parcl是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场的价格变动。该项目推出了Parcl Labs Price Feed,创建基于销售历史记录的特定区域房地产指数。投资者可以对房价走势进行投机下注。

这种方法避免了实际房产交易的法律问题。虽然Parcl不完全符合传统RWA项目标准,但它得到了Coinbase、Solana Ventures等知名机构的投资,在讨论房地产RWA产品多样化时值得关注。

Parcl的测试网于2022年5月在Solana上启动,目前TVL约1600万美元。然而,经过一年多运营,Parcl似乎未引起太多关注,日交易量不到1万美元,日活跃用户不到50人。

尽管Parcl产品易用且迭代迅速,指数市场设计较为成熟,团队也积极推出各种用户获取计划,但市场关注度和份额仍然较低。这可能表明加密货币市场尚未准备好迎接房地产指数产品。

Reinno:房产抵押借贷尝试

Reinno是一个2020年推出并于2022年停止运营的项目。虽然未在市场上留下太多痕迹,但其引入了两个值得一提的房地产RWA相关产品。

第一个是基于代币化房产的贷款服务。房产所有者可以将房产文件提交给Reinno,获批后Reinno会在特拉华州创建SPV公司,并为房产创建智能合约代币。所有者可以将代币作为抵押品进行借贷。

第二个是房贷融资产品。用户用银行房贷购买房产后,可以将房产所有权代币化进行融资,所得资金用于偿还银行房贷,之后按固定利率向协议还款。

Reinno的运营仍然采用中心化和线下模式。这种方法存在一些明显风险:

1. 如果借款人违约,Reinno作为代币化服务商而非贷款人,难以起诉借款人。
2. 缺乏借贷双方的直接合同,特别是在碎片化房产代币融资背景下,无完善法律框架保护贷款人。
3. 房产所有者在借款后出售房屋或停止向银行还款,可能导致房产产权转移,Reinno难以有效阻止。

这些风险可能是项目停止运营的原因之一。未来房地产RWA需要更成熟的法律框架来解决这些问题。

结语

房地产RWA仍处于早期阶段,尚未形成明确的市场规模或龙头项目。目前运营的项目规模和用户基础相对较小。该领域需要严格的合规化运营和成熟的法律框架。一些项目采用风险隔离的公司结构,或选择与房产相关的金融产品作为投资目标,以降低运营风险。然而,要充分发挥房地产RWA潜力,立法进步和运营合规至关重要。

目前房地产RWA尚无清晰一致的监管框架。美国各监管机构对代币分类存在分歧,国际上也缺乏可参考的框架。这种监管不确定性威胁着潜在投资者,并可能影响房产代币化的长期可行性。

尽管如此,许多知名金融企业和加密货币公司仍在积极探索房地产RWA。一些项目已经在1-2年的运营中初步证明了产品可行性。考虑到房地产在金融投资领域的庞大规模,随着相关法律框架的建立和完善,房地产RWA有望迎来快速发展。