普尔特的FHFA关注$8.5万亿美国抵押贷款市场中的加密货币

Pulte的FHFA加密抵押贷款信号对美丽国购房者实际上意味着什么？它会为那些将财富存储在比特币和稳定币中的人重写贷款规范吗？

目录

• 抵押贷款、普尔特和FHFA加入加密货币讨论
• 房地美合规性推动贷方融资模式
• 如何评估加密货币
• 私人金融的收益表明对比特币整合的真实需求

抵押贷款、Pulte和FHFA加入加密货币对话

在最近的公告中，联邦住房金融局局长比尔·普尔特公开表示，该机构将“研究加密货币持有量在申请抵押贷款时的使用情况。”

该公告于 6 月 24 日发布在 X 日，介绍了比特币(BTC)和其他数字资产可能很快纳入美国住房贷款评估的可能性。

这个想法是在住房供应仍然紧张的时候提出的。截至 2025 年年中，30 年期固定抵押贷款的平均利率略低于 7%，为 2000 年代中期以来的最高水平

![Pulte 的 FHFA 将目光投向了 8.5 万亿美元的美国住房和抵押贷款市场的加密货币——下一步是什么？- 1](http://img-cdn.gateio.im/social/moments-fd86e40e29e6c4299e9dfa661277b46b01928374657483920130 年固定抵押贷款利率图表 |资料来源：FRED5 月，现房的中位价达到 422,800 美元，创下当月历史新高。成屋销售也急剧放缓，2025 年 5 月是自 2009 年以来该月的最低增速。

与此同时，首次购房者面临的 affordability 压力尤为明显。根据美国国家房地产协会的数据，目前只有 30% 的房屋购买是由首次购房者进行的，远低于被认为是平衡市场的 40% 的份额。

不断上涨的月供和严格的贷款标准使年轻买家和个体经营者难以获得，尤其是那些收入不固定但资产可观的人。

FHFA 现在正在研究在抵押贷款评估期间是否可以将加密货币持有量视为类似于储蓄、投资组合或其他资产

例如，在这样的框架下，持有价值 200,000 美元的比特币或以太坊)ETH(但没有传统薪水的人，可能仍然有资格根据他们的整体净资产获得贷款。

目前，大多数抵押贷款机构将加密货币排除在财务评估之外，理由是担心价格波动、监管清晰度有限以及验证数字资产所有权的挑战

即使是持有大量加密资产的高净值申请者，在现行标准下也常常被视为缺乏足够的财务稳定性。

FHFA的公告并未表明已最终确定的政策或监管时间表。审查仍处于早期阶段，许多操作和法律问题需要在实施任何变更之前得到解决。

Freddie Mac 合规推动贷款机构融资模型

FHFA 在塑造美国人如何获得住房贷款方面发挥着默默但核心的作用。它负责监管房利美 （Fannie Mae） 和房地美 （Freddie Mac），这两家政府资助的实体为美国的大部分抵押贷款提供担保。

它还监管联邦住房贷款银行系统，这是一个由区域银行组成的网络，为住房和社区发展贷款人提供流动性。根据该机构的数据，这些机构总共支持超过 8.5 万亿美元的美国住房融资。

FHFA 发布的任何政策变化都会产生广泛的市场后果。信用评分、首付或合格资产类别指南的更新通常会影响银行和贷方构建其贷款产品的方式

大多数贷款机构遵循FHFA标准，以确保其抵押贷款仍然符合转售给房利美或房地美的资格，这有助于管理长期风险暴露。

该机构成立于 2008 年，在房地产市场崩溃之后，其任务是加强监督并维护抵押贷款金融系统的安全性和流动性

在该框架内，即使是对将加密资产计入抵押贷款资格的初步调查也具有真正的分量。

该机构目前的发展方向与其主任比尔·普尔特 （Bill Pulte） 的背景密切相关

普尔特于 2025 年 3 月在特朗普总统的第二个任期内被任命，经过漫长的确认程序后上任。他是 William Pulte 的孙子，William Pulte 是该国最大的住宅建筑商之一 Pulte Homes 的创始人。

在进入公共服务部门之前，Pulte 领导了一家私人投资公司 Pulte Capital。他还通过在 X 上的慈善赠品获得了公众追随者，在那里他被称为“Twitter 慈善家”。

与他的前任不同，Pulte 直接参与了加密领域。财务披露显示，个人持有 500,000 至 100 万美元的比特币，以及类似规模的 Solana )SOL(

他还持有美国比特币矿业公司Marathon Digital Holdings的股份，并曾投资于GameStop等投机股票。

他的个人资料在通常以保守的金融背景为特征的领域中脱颖而出。Pulte 自 2019 年以来公开支持加密货币，利用他的社交媒体影响力来促进采纳并鼓励对数字资产的政策开放。

虽然 FHFA 对抵押贷款承销中加密货币的审查仍处于早期阶段和探索性阶段，但其考虑本身反映了资产类别的相关性和领导层优先事项的转变。

加密货币可能如何被评估

普尔特的公告引发了关于加密资产在抵押贷款标准下将如何被评估的新问题。

目前，想要在抵押贷款过程中使用数字资产的借款人必须首先将其转换为美金，并将资金存入一家受监管的美丽国银行账户。

为了满足房利美和房地美指南规定的首付或准备金资格，这些资金也必须经过调味，这意味着它们必须在账户中保留至少 60 天。

FHFA的审查预计将检查这些要求是否可以或应该更新。

一个可能的重点领域是资产估值。由于比特币和以太坊等加密资产的波动性，贷方在评估借款人资产时可能会犹豫是否接受其全部市场价值

传统金融中的一种常见方法是应用扣减价（标明价值的折扣）来考虑潜在的价格波动。是否会对加密货币采取类似的调整仍不确定。

持有历史也可能接受审查。贷方通常更看好长期持有的资产而不是短期持有的资产。具有清晰文档、一致托管和最少交易活动的资产可能比最近收购或经常移动的资产更重要

稳定币呈现出一套独特的考虑因素。像美元币)USDC(和泰达币)USDT(这样的代币旨在保持相对于美丽国美元的一致价值，这可能使它们更适合用于承保目的。

即便如此，稳定币的处理将取决于监管机构对其结构、保管安排和透明度标准的舒适度。

目前，抵押贷款顾问通常建议加密货币持有者在申请贷款之前尽早将其资产转换为美元，让贷方有时间验证资金来源并确保资产满足调味要求。

任何未来的更新都可能保持严格的文档标准。借款人仍然需要提供完整的审计记录，包括钱包所有权、交易历史以及资金与贷款或可疑活动无关的证据

资产的验证、来源的清晰性以及遵守反洗钱规则也预计将继续是任何正在考虑的政策变化的核心内容。

私人金融的增长表明对比特币整合的真实需求

尽管联邦监管机构才刚开始探索将加密货币整合到抵押贷款中的想法，但几家私人金融科技公司已经推出了实验性模型

总部位于佛罗里达州的贷方 Milo Credit 于 2022 年推出了美国首批加密抵押贷款产品之一

它的结构与传统方法不同。Milo 不要求借款人出售加密货币并支付现金首付，而是允许买家质押数字资产，例如比特币、以太坊或某些稳定币作为抵押品

该设置使客户能够在不清算其加密货币持有的情况下，融资高达房屋价值的100%

同样，由前 SoFi 首席执行官 Mike Cagney 领导的旧金山金融科技公司 Figure Technologies 也探索了大规模的加密货币抵押贷款计划，使用数字资产作为担保提供高达 2000 万美元的贷款。

根据米洛的说法，客户继续保留他们抵押的加密货币的所有权，这意味着如果在抵押贷款期限内资产价值上涨，他们可以受益。

另一个优势与税收相关：出售大量加密货币头寸以支付首付通常会触发资本利得税。通过质押而不是出售，借款人避免了那些直接的税收事件

截至 2025 年初，Milo 报告了超过 6500 万美元的加密抵押贷款。

然而，这些私募产品在联邦抵押贷款系统之外发挥作用。他们的贷款没有资格转售给房利美或房地美，这意味着他们无法从与传统贷款相同水平的流动性和风险分担中受益

因此，利率往往较高，贷款人通常会将贷款保留在内部或与替代投资者合作为其融资。这些限制对此类产品的扩展范围设置了上限。

另一个限制是风险。加密货币支持的抵押贷款通常需要超额抵押——这意味着借款人必须质押超过贷款金额的加密货币价值，以抵消波动性

但即使有这种缓冲，价格波动也会带来挑战。从批准到关闭之间资产价值下降 15% 就足以中断贷款。从历史上看，加密货币的回撤要陡峭得多

如果 FHFA 选择向前发展，它可能会为该领域带来更多的一致性和结构性。私人模型表明，加密货币可以整合到住房金融中，但前提是要采取谨慎的保护措施并充分了解其权衡取舍。

无论结果是采用、拒绝还是介于两者之间，该过程将影响人们不仅在资本市场上，而且在日常金融生活中如何看待加密货币。