房地產RWA項目探析:磚塊與區塊的交匯

真實世界資產（RWA）代幣化在加密貨幣市場已存在多年,但直到近期才獲得更多關注。2022年,隨着美國國債收益率超過穩定幣借貸利率,將國債作爲RWA標的變得更具吸引力。同時,一些成熟DeFi項目和傳統金融機構也開始探索RWA領域。

過去兩年,市場上出現了一些房地產RWA項目,旨在擴大房地產投資市場、多樣化投資產品,並降低投資門檻。本文將對這些項目進行案例分析,探討房地產RWA的設計優缺點及潛在市場。

根據Statista的研究,2023年3月北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球上市房地產市場爲2.66萬億美元。房地產RWA項目通常採用以下三種主要形式:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房地產代幣抵押借貸

這些項目在某些方面類似於房地產投資信托(REIT),都降低了投資門檻並提高了房產流動性。但與REIT不同,房地產RWA項目通常爲投資者提供更多管理和所有權機會。

通過觀察近期房地產RWA項目的運營,我們可以總結出它們的一些優缺點:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高房產流動性
• 增強透明度
• 去中心化管理
• 全球可及性

缺點:

• 監管不確定性
• 技術風險
• 管理復雜性
• 高額運營成本
• 價值評估困難

RealT:碎片化住宅房產投資

RealT於2019年推出,是較早的房地產RWA項目之一,主要在Ethereum和Gnosis區塊鏈上運作。該項目專注於將美國住宅房產代幣化,供散戶投資。

RealT購買住宅房產並依法將其代幣化。房產的管理和維護委托給第三方機構。租金收入扣除費用後分配給代幣持有者。值得注意的是,RealT並不強制要求自身參與投資這些房產代幣。

以蒙哥馬利的一處房產爲例:總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,共6,200個代幣。月租金收入2,600美元,扣除622美元運營和管理費用後,淨利潤1,978美元。年度總收益23,736美元,每個代幣年收益3.83美元,年化收益率7.35%。

RealT向市場提供100%的代幣,維持一個近乎無風險的運營模式。管理機構從租金中收取8%,RealT僅收取2%的代幣化和監督費用。這種方法使RealT團隊可以專注於尋找合格房產並進行代幣化。

然而,分散所有權也帶來了挑戰。當投資者持股比例過小時,可能導致管理成本過高。另一方面,如果RealT持股過多,可能減少代幣流動性,小股東也可能不願履行監督職責。

通過分析RealT最新售罄的10個房產代幣,發現大多數房產位於底特律,約有500個代幣持有者,部分超過1,000人。約90%的投資者投資不到500美元,9%投資500-2,000美元,1%投資更多。這表明RealT在一定程度上爲散戶創造了房地產投資機會,並提高了住房市場流動性。

根據RealT在Gnosis網路上的錢包地址數據,該項目總共分發了約600萬美元的租金。平台費用在租金的2.5%-3%之間,過去兩年的平台收入約爲15-18萬美元。

從公司結構看,RealT在特拉華州成立了Real Token Inc.作爲核心運營實體,以及Real Token LLC作爲一系列房地產公司的母公司。每個投資的房產都有相應的系列LLC,作爲Real Token LLC的子公司擁有特定房產和代幣。這種結構旨在隔離各個房產的財務和法律風險。

Parcl:房地產價格指數投機平台

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。該項目推出了Parcl Labs Price Feed,創建基於銷售歷史記錄的特定區域房地產指數。投資者可以對房價走勢進行投機下注。

這種方法避免了實際房產交易的法律問題。雖然Parcl不完全符合傳統RWA項目標準,但它得到了Coinbase、Solana Ventures等知名機構的投資,在討論房地產RWA產品多樣化時值得關注。

Parcl的測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL約1600萬美元。然而,經過一年多運營,Parcl似乎未引起太多關注,日交易量不到1萬美元,日活躍用戶不到50人。

盡管Parcl產品易用且迭代迅速,指數市場設計較爲成熟,團隊也積極推出各種用戶獲取計劃,但市場關注度和份額仍然較低。這可能表明加密貨幣市場尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno:房產抵押借貸嘗試

Reinno是一個2020年推出並於2022年停止運營的項目。雖然未在市場上留下太多痕跡,但其引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個是基於代幣化房產的貸款服務。房產所有者可以將房產文件提交給Reinno,獲批後Reinno會在特拉華州創建SPV公司,並爲房產創建智能合約代幣。所有者可以將代幣作爲抵押品進行借貸。

第二個是房貸融資產品。用戶用銀行房貸購買房產後,可以將房產所有權代幣化進行融資,所得資金用於償還銀行房貸,之後按固定利率向協議還款。

Reinno的運營仍然採用中心化和線下模式。這種方法存在一些明顯風險:

1. 如果借款人違約,Reinno作爲代幣化服務商而非貸款人,難以起訴借款人。
2. 缺乏借貸雙方的直接合同,特別是在碎片化房產代幣融資背景下,無完善法律框架保護貸款人。
3. 房產所有者在借款後出售房屋或停止向銀行還款,可能導致房產產權轉移,Reinno難以有效阻止。

這些風險可能是項目停止運營的原因之一。未來房地產RWA需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結語

房地產RWA仍處於早期階段,尚未形成明確的市場規模或龍頭項目。目前運營的項目規模和用戶基礎相對較小。該領域需要嚴格的合規化運營和成熟的法律框架。一些項目採用風險隔離的公司結構,或選擇與房產相關的金融產品作爲投資目標,以降低運營風險。然而,要充分發揮房地產RWA潛力,立法進步和運營合規至關重要。

目前房地產RWA尚無清晰一致的監管框架。美國各監管機構對代幣分類存在分歧,國際上也缺乏可參考的框架。這種監管不確定性威脅着潛在投資者,並可能影響房產代幣化的長期可行性。

盡管如此,許多知名金融企業和加密貨幣公司仍在積極探索房地產RWA。一些項目已經在1-2年的運營中初步證明了產品可行性。考慮到房地產在金融投資領域的龐大規模,隨着相關法律框架的建立和完善,房地產RWA有望迎來快速發展。