當佳士得可以用加密貨幣買房，RWA 賽道的新裏程碑

加上 Crypto 後，玩房地產就像玩「大富翁」。

撰文：BUBBLE，律動

「買地吧，他們已經不再制造土地了。」這是 20 世紀被誤認爲是馬克吐溫的名言，而被頻繁用於房地產銷售領域的口號。重力給這句話做了強背書，如果人類無法做到星際旅行的話，土地就跟比特幣一樣「無法增發」。

2025 年，加密浪潮從硅谷傳導至華爾街最後影響到華盛頓，隨着合規的逐步進行，它也開始悄悄改變房地產行業的基本結構。7 月初，佳士得國際地產（Christie』s International Real Estate）正式成立加密房產交易專屬部門，成爲全球首個以企業名義全流程支持「純數字貨幣支付購房」的主流奢侈地產經紀品牌。

而這只是開始，從硅谷創業者到迪拜開發商，從洛杉磯的比弗利山莊豪宅到西班牙的出租公寓，一批以區塊鏈技術和數字資產爲核心的房產交易平台正浮出水面，構成了一個新興的「Crypto Real Estate」賽道。

加密爲何能驅動美國房地產的下一波浪潮

美國房地產價值在 2024 年已接近 50 萬億美元，是全球最具分量的資產市場之一，而這個數字在 10 年前的 2014 年約 23 萬億美元，十年內該領域的資產規模翻倍。

美國房地產總體量，Awealthofcommonsense 分析報告

2025 年 6 月 NAR 報告顯示，美國房價的中位數達 43.53 萬美元，較去年同期漲 2%。住房庫存約 153 萬套，供需爲 4.7 個月。高房價與長期供應不足拉高了門檻，加上一直維持的高按揭利率（2025 年 7 月 30 年固定利率均值約 6.75%，比特幣房貸當前約 9%）始終高於房產每年價值的漲，這抑制了交易量，低流動性使房產投資者尋求新的流動性來源。

而高利率阻擋的不僅僅是房地產投資者的低流動性問題。在過去五年中，房產的擁有者平均財富增加了 14 萬美元。但實際上讓許多家庭在持有房地產資產時也不願意用房產借貸釋放流動性，因爲他們的變現路徑普遍只有兩個，一個是販售整體資產，另一個則是出租，用房產借貸在當下利率來看並不是一個好的選擇，在持續漲的房價的情況下出售似乎也不是更好的投資決策。

因此在整體 50 萬億美元量級的房地產領域中，當前有 70 % 左右的權益（34.98 萬億美元）是持有人擁有的，這意味着有僅 30% 爲借貸資金所支撐，其餘皆爲購房者自有資金。舉例來說，一個家庭擁有 50 萬美元的房產，雖然名義上他們擁有這個房產，如果他們想要出售它還需要扣除借貸的份額才是他們實際持有的，按 70% 的權益的情況下他們擁有這個房產中的 35 萬美元權益。

美國房地產權益持有量，源：Ycharts

而僅僅有供需關係是遠遠不夠的，RWA 這一概念已經發展了許多年但在近兩年才真正開始爆發，尤其是在 2025 年川普當選後上漲斜率進一步提高了。

其核心就是合規，尤其是對房地產這樣低流動性的資產投資者來說更是如此，FHFA 新任主管威廉‧普爾特在 2025 年 3 月下令房貸巨頭房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）制定方案，允許在評估單戶房貸風險時將加密資產納入儲備資產，且無需先轉換爲美元。這一政策鼓勵銀行將加密貨幣視爲可計入儲蓄的資產，擴大借款人基數。

2025 年 7 月，川普簽署《GENIUS 法案》並推動《CLARITY 法案》。GENIUS 法案首次承認穩定幣爲合法的數字貨幣，要求穩定幣按 1:1 以美元或短期國債等安全資產完全儲備，並強制進行第三方審計。CLARITY 法案則試圖釐清數字代幣屬於證券還是商品，爲從業者提供監管路徑。

這幾套組合拳讓該領域擁有更大的安全邊際，加之房地產類似比特幣「無法增發」的稀缺屬性（土地無法變多房產本身可以，建房就像挖礦一樣），讓兩者更容易的結合。數字化有助於打破高門檻。會計四大所之一 Deloitte 在其金融部門報告中預測，到 2035 年約 4 萬億美元的房產可能被代幣化，遠高於 2024 年的不到 3000 億美元。

代幣化可以將大型不動產拆分成小份額，爲全球投資者提供低門檻、高流動性的參與方式，也爲原本缺乏資金的賣家和買家創造現金流。話雖如此，4 萬億美元這一數字雖然動聽，但如同機構預測 ETH 市值未來將達 85 萬億一樣有待商榷，但它到底發展到什麼地步了？我們也許能在市場中找到一些 Alpha 。

碎片化？借貸？出租？提供流動性？像玩 DeFi 一樣玩房地產

跟黃金、藝術品等低流動性的同類實體不同，房地產自帶着一起衍生的金融屬性。而在其接上 Crypto 後則更加多元化了。

雖然此前也有人嘗試，但 2018 年 Harbor 平台與 RealT 的合作，推出了基於區塊鏈的房地產代幣化服務被認爲是較早且較具規模的房地產代幣化項目之一。

具體來說，RealT 平台通過區塊鏈將房產權益拆分爲可交易的 RealToken。每套房產由獨立的公司（Inc/LLC）持有，出資人購買 RealToken 就相當於持有該公司的一部分股份，並按比例享有租金收益。平台利用以太坊的授權發行機制，使投資門檻較低（通常 50 美元左右），並且交易和租金發放都在鏈上完成，投資者無需承擔傳統房東的日常管理工作。RealT 每週將租金收入以穩定幣（USDC 或 xDAI）形式發放給持有者。

而其預期收益來自淨資產回報率（RONA），即年度淨租金 / 房產總投資。例如，當某物業的預期年租金收入減去費用後爲 66,096 美元，總投資 880,075 美元，則 RONA 爲 7.51%。這一數值並不包含槓杆或房產增值收益。當前該平台的平均收益爲 6%～16% 期間浮動。

代幣化之後下一步自然是應用它了，RealT 自身的房產沒有貸款，所有資金都來自於售出 RealToken。但爲了讓持有人能靈活運用資產，RealT 推出了 RMM（Real Estate Money Market）模塊。

RMM 基於 Aave 協議，你可以通過它做兩件事，其一就是提供流動性，就像 DeFi 中的 LP 利息一樣，投資者可以將 USDC 或 XDAI 存入 RMM，獲得對應的 ArmmToken，這些代幣實時累計利息。其二就是通過抵押 RealToken 借款，將持有的 RealToken 或穩定幣作爲抵押，可以借出 XDAI 等資產。借款利率也有兩種選擇：穩定利率（類似短期固定利率，但當利用率過高或利率過低時會調整）和可變利率（根據市場供需浮動）。

打開借貸這一路徑意味着可以進行槓杆，就像十幾年前炒房團借錢買房，買房貸款再用貸款再買房一樣。抵押 RealToken 借出穩定幣再購入 RealToken，如此重復數次以提高整體回報率。需要注意的是，每增加一層槓杆，健康因子會降低，風險上升。

注：健康因子是抵押價值與貸款價值的比率的倒數；健康因子越高，爆倉風險越小。健康因子降至 1 時意味着抵押品價值等於貸款價值，可能觸發清算。避免清算的方式包括歸還部分貸款或追加抵押。（類似於永續合約的保證金）

而除了房產作爲「保證金」借款，最近討論更多的是加密原生資產抵押借貸買房，金融科技公司 Milo 允許借款人用比特幣抵押獲取最高 100% 成數的房貸，截至 2025 年初已完成 6,500 萬美元的加密按揭業務，累計發放貸款逾 2.5 億美元。政策層面也在爲這一模式「開綠燈」，美國聯邦住房金融署（FHFA）要求房貸巨頭 Fannie Mae 和 Freddie Mac 在風險評估中考慮合規加密資產。雖然加密按揭的利率普遍接近甚至略高於傳統房貸，但其主要吸引點在於不必拋售加密資產即可融資。

而 Redfin 的調查則顯示在疫情後美國有約 12% 的首次置業者使用加密貨幣收益支付首付款（出售或抵押借貸），加之政策風向的轉變，無疑將吸引「大企業入場」，而「Crypto Real Estate」也首次迎來高端房地產經濟公司的加入。

2025 年 7 月，佳士得國際地產（Christie's International Real Estate）率先成立全球首個以加密貨幣爲重點的奢華房地產部門，成爲傳統高端房產經紀公司與數字資產融合的標志性案例。有意思的是，這一舉措並非源於自上而下的戰略推動，而是因應高淨值客戶的真實需求。

佳士得高管表示，「越來越多的富裕買家希望以數字資產直接完成房產交易，這促使公司順勢而爲，搭建起支持全流程加密支付的服務架構。」在南加州，佳士得已完成多筆完全以加密貨幣支付的豪宅交易，總額超過 2 億美元，全部爲「八位數」級別的頂級住宅成交。目前，佳士得持有的加密友好型房源組合價值超過 10 億美元，涵蓋衆多願意接受「純加密貨幣報價」的豪宅。

其中一棟接受純加密貨幣支付，價值 1.18 億美元的豪宅「La Fin」位於洛杉磯貝萊爾（Bel-Air），擁有 12 間臥室、17 間浴室，配備 6,000 平方英尺夜總會、私人酒窖、零度以下伏特加品鑑室、雪茄休息室及帶攀巖牆的健身中心。此前掛牌價高達 1.39 億美元，源：realtor

佳士得的加密房地產部門不僅提供基於比特幣、以太坊等主流加密資產的支付渠道，還與托管機構及法律團隊合作，確保交易在合規框架內完成。包括加密貨幣支付托管、稅務與合規支持、資產匹配（滿足高淨值客戶的特定投資需求的專屬加密房產組合）

佳士得房產 CEO Aaron Kirman 預測，「未來五年，美國超過三分之一的住宅房地產交易可能涉及加密貨幣」。佳士得的轉變從側面印證了加密資產在高淨值人羣中的滲透率，也預示着傳統房產交易模式的結構性變革。

基礎設施趨於完善，但似乎「用戶」教育還要走很長的路

截止目前，房產代幣化的項目已經初具規模，但似乎還達不到與其預期一般的水準。RealT 迄今已代幣化 970 餘套出租房，已經爲用戶已經帶來了近 3000 萬的純租金收益；而 Lofty 在 11 個州代幣化 148 套房產，吸引約 7,000 名月活躍用戶，這些用戶通過持有代幣分享每年約 200 萬美元的租金收益。幾個項目的體量幾乎都在上千萬、上億美元徘徊，遲遲無法突破可能也有多方面的原因。

一方面，區塊鏈確實讓交易脫離地域限制，實現跨境即時結算，且交易手續費相較傳統房產過戶成本更低。然而，投資者需要了解這並非「零成本」生態：代幣鑄造費、資產管理費、交易佣金、網路手續費及潛在的資本利得稅，構成了新的成本結構。相較於傳統房地產經紀人和律師的「一站式服務」，加密房產要求投資者主動學習和理解智能合約、鏈上托管及加密稅務規則。

另一方面，流動性雖是賣點，卻伴隨更高波動性。代幣化房產可在二級市場全天候交易，投資者不僅能領取租金，還能隨時退出持倉，但流動性不足時，代幣價格可能遠高於或低於房產本身的真實估值，行情波動甚至快於實體房地產週期，增加了短期交易的投機屬性。

此外，許多平台引入 DAO（去中心化自治組織）治理，讓投資者投票決定租金、維修等事項。這種參與感類似「玩大富翁」，降低了門檻、增強了互動性，但也對用戶提出了新的要求：他們不僅要理解物業管理，還需具備鏈上治理和合規意識。在缺乏足夠教育的情況下，投資者可能誤判風險，將數字化房產視作一種短期套利工具，而非長期資產配置。

換言之，加密房產的真正門檻不在於技術，而在於認知。用戶需要理解抵押率、清算機制、鏈上治理、稅務申報等知識，而這對習慣傳統購房模式的羣體而言是一種顛覆式轉變。

隨着監管逐步明朗、平台體驗優化以及主流金融機構的介入，未來加密房產有望縮短這一教育曲線。但在可預見的幾年內，行業仍需在用戶培訓、風控科普和合規引導上投入更多資源，才能真正讓「加密房地產」從小衆嘗鮮走向大衆普及。