Розуміння кореспондентського кредитування: що потрібно знати позичальникам

Кореспондентське кредитування є важливим, але часто недооціненим каналом отримання іпотеки для покупців житла. Хоча багато позичальників успішно отримують фінансування цим способом, вони часто не знають, як воно працює або чим відрізняється від інших шляхів кредитування. За даними галузі, понад чверть позичальників отримали свої іпотеки саме через цю схему, але механізми кореспондентського кредитування залишаються загадкою для більшості споживачів. Розуміння, що таке кореспондентське кредитування і як воно працює, допоможе вам приймати більш обґрунтовані рішення при виборі іпотечного кредиту.

Механізми кореспондентського кредитування і його відмінності

В основі кореспондентського кредитування лежить партнерство між двома суб’єктами, які виконують різні ролі у процесі створення іпотеки. Менший учасник — це може бути банк, кредитна спілка або незалежна іпотечна компанія — створює, закриває та фінансує іпотеку під своїм ім’ям. Тим часом, більший учасник, іноді званий спонсоруючим кредитором, інвестором або оптовим кредитором, купує готовий кредит у цього originator’а.

Економічна модель підтримки кореспондентського кредитування проста: більша установа компенсує originator’у, виплачуючи премію та повну суму кредиту. Це дозволяє меншим кредиторам реінвестувати свої кошти і видавати додаткові іпотеки споживачам. Як пояснює Діана Хьюз, виконавчий віце-президент і директор іпотечного кредитування в UMB Bank у Канзас-Сіті, Міссурі, ця схема створює стійкий цикл, за якого менші установи можуть підтримувати стабільний обсяг видачі кредитів, не виснажуючи свої капітальні резерви.

Цікаво, що в цій галузі терміни можуть створювати плутанину. Обидва учасники кореспондентських угод технічно вважаються кореспондентськими кредиторами. Індустрія іноді розмиває ці категорії — компанії, такі як Pennymac і Newrez, працюють одночасно через кілька каналів. Вони мають окремі підрозділи, що займаються роздрібними операціями, оптовим кредитуванням і кореспондентською діяльністю, що дозволяє масштабувати видачу кредитів через різні дистрибуційні шляхи.

Моделі оцінки та фінансування у кореспондентському кредитуванні

Модель кореспондентського кредитування має різновиди щодо процесу затвердження та фінансування кредитів. Коли делегований кореспондент обробля ваш кредит, він проводить внутрішню оцінку (інтернальне андеррайтинг). У разі ж неделегованих або міні-кореспондентів, цю функцію виконує покупець кредиту або інвестор.

Поширена помилка — вважати, що кореспондентські кредитори фінансують кредити безпосередньо зі своїх балансів. Насправді більшість originator’ів використовують кредитні лінії на складі (warehouse lines), щоб тимчасово фінансувати іпотеки. Ці кредитні лінії дозволяють позичальникам отримати короткострокове фінансування, закрити кредит і потім погасити кредитну лінію, коли кредит продається інвестору. Це дає змогу меншим установам здійснювати операції без необхідності мати великі капітальні резерви.

Кореспондентське кредитування у порівнянні з традиційним роздрібним і брокерським кредитуванням

Розуміння різниць між кореспондентським, роздрібним і іпотечним брокерським кредитуванням допомагає обрати найкращу для вас модель. Кожна має свої переваги та особливості.

Роздрібні кредитори — це банки, кредитні спілки та іпотечні банки, які видають кредити безпосередньо споживачам. Вони зазвичай мають обмежений портфель продуктів, але пропонують додаткові послуги — відкриття рахунків, автокредити, особисті позики тощо. Для тих, хто цінує зручність і працює з однією фінансовою установою, роздрібні кредитори — зручний варіант.

Брокери працюють за зовсім іншим принципом. Вони не видають кредити самі, а з’єднують позичальників із оптовими кредиторами. Вони збирають заявку, порівнюють пропозиції кількох кредиторів і координують процес затвердження. Брокери добре орієнтуються у різних програмах і пропонують конкурентні ціни. Однак, після підбору кредитора, вони втрачають контроль над подальшими етапами, що може спричинити затримки у швидких операціях.

Кореспондентські кредитори — це посередники, які поєднують переваги обох моделей. Вони затверджують і закривають кредити під своїм ім’ям, мають стосунки з кількома інвесторами і доступ до різних програм. Головна перевага — у можливості співпрацювати з різними інвесторами, кожен із яких має свої правила і цінові пропозиції. Це дає змогу підбирати найвигідніші умови для конкретного позичальника.

Практичний приклад: отримання FHA-кредиту через кореспондентське кредитування

Розглянемо отримання FHA-кредиту через кореспондентського кредитора. Незалежно від того, з яким інвестором співпрацює кореспондент, вам потрібно відповідати базовим вимогам FHA — зазвичай мінімальний кредитний рейтинг 580 і внесок 3,5%. Роль кореспондента — знайти інвестора з найкращими цінами для вашого фінансового профілю, при цьому забезпечити відповідність стандартам інвестора.

Такий підхід часто є більш ефективним, ніж традиційні роздрібні канали. Делегований кореспондент, який проводить весь андеррайтинг самостійно, зазвичай швидше вирішує питання, оскільки ви працюєте безпосередньо з організацією, що керує всіма аспектами вашого кредиту. Роб Вілсон, старший віце-президент з кореспондентського кредитування в Merchants Bank у Індіанаполісі, зазначає, що така пряма співпраця часто зменшує кількість перешкод і підвищує якість обслуговування.

Переваги та обмеження

Обираючи кореспондентського кредитора, слід враховувати його переваги та можливі обмеження.

Основні переваги:

• Різноманіття програм кредитування для різних фінансових ситуацій. Оскільки кореспондентські кредитори мають стосунки з багатьма інвесторами, у вас більше шансів отримати кредит навіть за нестандартних обставин або при необхідності нестандартних позик.

• Конкурентоспроможні ціни. Кореспондентські кредитори використовують свої зв’язки з інвесторами для отримання вигідних ставок і зменшення витрат на оформлення. Якщо ставки знизяться після фіксації, вони можуть перепогоджувати умови з інвесторами.

• Можливість швидших і гладких операцій. Делеговані кореспондентські кредитори керують процесом самостійно, що зменшує затримки і покращує сервіс.

Обмеження:

• Продукти повинні відповідати стандартам інвесторів. Оскільки кредити продаються інвесторам, вони мають відповідати їхнім вимогам — Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA. Спеціальні програми з альтернативними критеріями доступні, але їх менше.

• Неделеговані кореспондентські кредитори можуть працювати повільніше через додатковий рівень андеррайтингу.

• Після закриття кредиту ваш обслуговуючий банк може бути не тим самим кредитором, що і originator. Після продажу кредиту інвестору, права на обслуговування можуть перейти до іншої компанії, що може ускладнити подальше спілкування.

Кореспондентське кредитування — це складний механізм, що дає змогу споживачам отримати іпотеку через різні шляхи. Розуміючи його особливості та порівнюючи з роздрібним і брокерським кредитуванням, ви зможете обрати найкращий варіант відповідно до своїх фінансових цілей і термінів.