Незалежне житло проти активів лікарень: порівняння акцій двох підходів до REIT у сфері охорони здоров'я

Сектор нерухомості у сфері охорони здоров’я продовжує залучати інвесторів, які шукають експозицію до демографічних трендів та зростаючих витрат на охорону здоров’я. Welltower Inc. (WELL stock) та Medical Properties Trust (MPW stock) представляють два різні стратегії у сфері REIT у галузі охорони здоров’я, проте обидва зайняли значущі позиції на цьому зростаючому ринку. Розуміння їх структурних відмінностей та фінансових траєкторій є важливим для інвесторів, які оцінюють, який REIT у сфері охорони здоров’я відповідає їхнім інвестиційним цілям.

Відмінні портфельні стратегії визначають різні профілі зростання

Операційна діяльність Welltower охоплює спільноти для літніх людей, амбулаторні медичні заклади та об’єкти післягоспітальної допомоги в Північній Америці та на міжнародних ринках. Компанія керує понад 2000 спільнотами, орієнтованими на зрілих орендарів і літніх людей, позиціонуючи себе на перетині житлової, медичної та готельної сфери. Її сегмент операцій у сфері житла для літніх (SHO) отримує вигоду з структурного недопоставлення, що створює сприятливі умови для розширення заповнюваності протягом 2025 року та далі. Крім того, Welltower використовує секулярний зсув у напрямку амбулаторних процедур замість госпіталізацій, що дозволяє розвивати співпрацю з операторами систем охорони здоров’я.

На відміну від цього, Medical Properties зосереджує свої зусилля на придбанні та розвитку орендованих госпітальних закладів. Його портфель включає 388 об’єктів, що становлять приблизно 39 000 ліцензованих ліжок, орендованих 51 госпітальною компанією-оператором. Угоди оренди компанії зазвичай мають початковий термін понад 15 років із можливістю продовження, і понад 99% оренд включають щорічне підвищення орендної плати, прив’язане до індексу споживчих цін. Така структура створює передбачувані грошові потоки, хоча й піддає компанію ризикам концентрації операторів.

Реінвестування капіталу та фінансове становище

Обидві компанії застосовують дисципліновані стратегії реінвестування капіталу для фінансування зростаючих ініціатив та зміцнення фінансового становища. Модель трьохсторонньої оренди Welltower передає обов’язки з обслуговування нерухомості, страхування та податків орендарям, створюючи стабільність доходів і обмежуючи операційне навантаження. Доступ компанії до кредитних рейтингів інвестиційного рівня від провідних рейтингових агентств забезпечує сприятливі умови на ринку боргових інструментів, підтримуючи її pipeline придбань і розвиткових проектів.

Medical Properties також прагне до стратегій зняття активів і їх перепрофілювання для оптимізації складу портфеля та підвищення фінансової гнучкості. Однак компанія стикається з більш значними проблемами ліквідності, що вимагає обережного управління борговим навантаженням і відносинами з орендарями для підтримки фінансової стабільності.

Зростання прибутків і очікування аналітиків дають суперечливі сигнали

Загальні оцінки аналітиків демонструють різні траєкторії для цих двох REIT у сфері охорони здоров’я. Очікування щодо продажів і коштів від операційної діяльності (FFO) на акцію у 2025 році передбачають зростання відповідно на 29,8% і 21,5% у порівнянні з попереднім роком. Важливо зазначити, що оцінки аналітиків для обох років за останній місяць зросли, що свідчить про зростаючу впевненість у фундаменталі акцій.

Medical Properties демонструє протилежну картину. Аналітики прогнозують зменшення продажів у 2025 році на 5,1%, а FFO на акцію знизиться на 31,3% у порівнянні з попереднім роком. Останні коригування оцінок для 2025 і 2026 років знизилися, що відображає занепокоєння ринку щодо результатів орендарів і операційних перешкод.

Оцінка та останні ринкові показники

За останній квартал акції Welltower зросли на 6,5%, тоді як акції Medical Properties піднялися на 2%, порівняно з падінням на 1,4% у широкому секторі REIT у сфері охорони здоров’я. Це різниця у продуктивності поширюється і на мультиплікатори оцінки: Welltower торгується за прогнозним 12-місячним співвідношенням ціна/FFO 30,97X (вище за його трирічний медіан), тоді як акції Medical Properties торгуються за 7,71X (також підвищеним відносно історичних рівнів). Значний розрив у оцінках відображає ринкову диференціацію щодо перспектив зростання та фінансового стану.

Чому інвестори, орієнтовані на зростання, обирають Welltower

Welltower виступає як кращий вибір для інвесторів, що пріоритетно орієнтовані на довгострокове зростання капіталу. Поєднання сприятливих демографічних трендів, диверсифікованої експозиції до сегментів високого зростання (житлові комплекси для літніх та амбулаторні заклади), інвестиційного кредитного рейтингу та міцних ресурсів балансу створює переконливу інвестиційну тезу. Позитивна динаміка перегляду прибутків компанії додатково підсилює цю позицію.

Medical Properties, хоча й пропонує нижчі точки входу за оцінками, стикається з перешкодами, включаючи ризик концентрації операторів, негативний імпульс прибутків і структурні виклики у своїй моделі орендованих госпіталів. Ці фактори обмежують її потенціал зростання у короткостроковій і середньостроковій перспективі.

Згідно з консенсусом аналітиків, у Welltower рейтинг #2 (Buy) rating, while Medical Properties holds a #3 (Утримувати) за системою Zacks. Для інвесторів, що шукають зростання у сфері охорони здоров’я з посиленням фундаменталів, акції Welltower є більш привабливою можливістю у поточних ринкових умовах.