Розуміння покриття оцінки збитків: чому власники кондомініумів потребують цього захисту

Життя у кондомініумі означає спільну відповідальність за загальні зони та обслуговування будівлі з вашими сусідами через асоціацію кондомініуму. Хоча ви маєте окрему політику страхування кондомініуму для захисту ваших особистих речей та внутрішнього простору вашої квартири, асоціація кондомініуму підтримує окрему головну політику, яка покриває зовнішній вигляд будівлі та спільні об’єкти. Однак ця система подвійного страхування залишає значний прогалину, яка часто несподівано виявляється для власників: коли претензії перевищують суму, яку покриє головна політика.

Прихований фінансовий ризик, з яким стикаються більшість власників кондомініумів

Уявіть цю ситуацію: сильна буря спричиняє значні структурні пошкодження вашої будівлі. Головна політика асоціації покриває більшу частину шкоди, але залишається недокритий обсяг у $75,000. Раптом асоціація видає “оцінку збитків”, яка вимагає від усіх власників поділити цю непокриту суму. Якщо ви не підготувалися до такої можливості, ви можете зіткнутися з несподіваним рахунком у тисячі доларів.

Саме для цього й існує покриття оцінки збитків. Однак багато власників його ніколи не купують — здебільшого через незнання про свою вразливість.

Як прогалини у страхуванні кондомініуму створюють несподівані витрати

Ваш особистий страховий поліс кондомініуму та головна політика асоціації працюють незалежно одна від одної. Головна політика — яку ви частково фінансуєте через внески — покриває структуру будівлі, відповідальність у спільних зонах, таких як басейни та тренажерні зали, а також пошкодження від пожеж, вітру та природних катастроф. Але є нюанс: ці поліси мають франшизи, які часто коливаються від $5,000 до $50,000.

Коли пошкодження або претензії щодо травм не перевищують франшизу головної політики або перевищують ліміт покриття, асоціація зазвичай передає ці витрати окремим власникам. Страхові франшизи, що коливаються між $5,000 і $50,000, створюють особливо ризиковані ситуації, особливо у менших асоціаціях, де менша кількість власників означає вищі оцінки на кожну квартиру.

Статут асоціації часто робить це обов’язковим — власники не можуть просто відмовитися платити свою частку. Саме тут на допомогу приходить покриття оцінки збитків як важливий захист.

Що саме захищає вас від покриття оцінки збитків

Так зване страхування особливих оцінок, або покриття оцінки збитків, вступає в дію, коли головна політика не справляється. Воно покриває вашу частку витрат, які асоціація має виставити власникам через:

Прогалини у покритті головної політики: коли реальні пошкодження перевищують ліміти політики або нижчі за франшизу

Сценарії структурних пошкоджень: ураган або штормові пошкодження, які не повністю покриваються, і вимагають внесків власників

Відповідальність за спільні об’єкти: травми у басейнах, ігрових майданчиках або інших спільних зонах, де ліміт відповідальності головної політики вичерпаний

Вартість є надзвичайно доступною — зазвичай $10 до $25 на рік — з лімітами покриття, що часто досягають $100,000 і більше. Однак ця недорога додаткова страховка до вашого існуючого поліса кондомініуму запобігає потенційно руйнівним фінансовим ризикам.

Попереджувальні знаки у головній політиці вашої асоціації

Перед купівлею покриття оцінки збитків досліджуйте ситуацію з вашою страховою компанією асоціації. Запитайте копію головної політики та перегляньте:

Розмір франшизи: асоціації, що прагнуть знизити премії, іноді приймають франшизи понад $30,000, що переносить більший ризик на власників

Статус сплати премій: у рідкісних, але серйозних випадках асоціації не підтримують оплату премій, через що поліси анулюються. У разі такої ситуації та виникнення пошкоджень власники несуть весь рахунок

Виключення з покриття: стандартні головні поліси виключають землетруси, повені та зношення — прогалини, що все одно спричиняють оцінки

Метод розподілу оцінки: деякі асоціації рівномірно розподіляють витрати між усіма власниками; інші — лише між постраждалими квартирами. Менша кількість відповідальних власників означає вищі індивідуальні витрати.

Зверніться до вашого страхового агента і запитайте конкретно, що покривається, які франшизи застосовуються і чи можуть спільні зручності, такі як басейни або ліфти, спричинити дорогі претензії.

Реальні наслідки пропуску цього захисту

Відмова від покриття оцінки збитків має серйозні наслідки. Якщо ваша асоціація виставить оцінку і ви не зможете або не захочете її оплатити:

• борг стане простроченим, що спричинить колекторські заходи асоціації
• ваші права голосу можуть бути призупинені
• доступ до спільних зон, таких як басейни або тренажерні зали, може бути обмежений
• нараховуються штрафи та пені
• асоціація може накласти заставу на вашу нерухомість
• можуть бути застосовані утримання з зарплати або інші заходи стягнення відповідно до статуту асоціації

Ці штрафи швидко накопичуються. Те, що починалося як несплачена оцінка, може перерости у обмеження прав на власність і фінансові збитки, що впливають на вашу здатність продавати або рефінансувати.

Відмінність між оцінками збитків і іншими особливими оцінками

Важливо розуміти: не всі особливі оцінки є рівними оцінкам збитків. Ваша асоціація може виставляти особливі оцінки для капітальних проектів — оновлення тенісного корту, фарбування будівлі або заміни даху до закінчення його очікуваного терміну служби. Покриття оцінки збитків не захищає від цих витрат.

Покриття оцінки збитків застосовується лише тоді, коли головна політика є недостатньою для покриття пошкоджень, для яких вона була створена. Технічне обслуговування, ремонт і зношення не входять до цієї сфери захисту.

Правильне рішення для вашого кондомініуму

З урахуванням мінімальної щорічної вартості та значного захисту, покриття оцінки збитків заслуговує серйозної уваги, особливо якщо:

• ваша асоціація прийняла високий франшизу ($25,000 або більше)
• у вашій будівлі є дорогі спільні зручності, схильні до пошкоджень, такі як басейни, гарячі джерела, ліфти (
• у вашій асоціації менше 20 квартир, що означає, що оцінки розподілятимуться між меншим числом власників
• ви не можете легко поглинути несподіваний рахунок понад $10,000

Запитайте у статуті вашої кондомініумної асоціації та деталях головної страховки. Поділіться цією інформацією з вашим страховим агентом і обговоріть, чи включає ваш поточний поліс кондомініуму будь-яке покриття оцінки збитків і чи має сенс придбати додаткову страховку.

Мета проста: усунути ймовірність того, що аварія у будівлі залишить вас фінансово вразливим через несподівану оцінку. Для більшості власників кондомініуму )щорічне додаткове страхування — справді недороге захист від такого сценарію.