Чи може 50-річна іпотека обернутися проти? Що попереджають експерти з нерухомості щодо пропозиції Трампа

Коли президент Дональд Трамп запропонував продовжити терміни іпотеки до 50 років, експерти з нерухомості одразу підняли червоні прапорці. Хоча концепція здається простою — розподіл платежів на більш тривалий період для зменшення щомісячних витрат — реакція індустрії нерухомості виявляє серйозні структурні проблеми, які можуть підривати доступність житла, а не покращувати її.

Тінь житлової кризи нависає

Цитати з експертів з нерухомості послідовно проводять паралелі з 2006 роком. Джеф Ліхтенштейн, генеральний директор Echo Fine Properties, назвав розширені іпотеки «повтором минулих помилок». Фінансова криза 2008 року сталася частково через те, що кредитори відмовилися дотримуватися стандартів кредитування, схвалюючи іпотеки для покупців, які не могли їх дозволити. 50-річна іпотека може прискорити подібний сценарій.

«Якщо ринок житла знизиться, позичальники опиняться без власного капіталу і без можливості вийти з ситуації», — попередив Ліхтенштейн. «Непередбачені витрати або потреби у пенсійному забезпеченні залишають власників житла з порожніми кишенями і зафіксованими платежами. Це короткострокове полегшення приховує довгострокову катастрофу.»

Більшість позичальників не проживуть достатньо довго, щоб погасити борг

Ось демографічна реальність: згідно з даними Національної асоціації ріелторів, медіанний покупець першого житла у 2025 році буде 40 років — найвищий показник за всю історію. Центри контролю та профілактики захворювань оцінюють середню тривалість життя у США в 78,4 роки.

Математика не сходиться. Пара у своїх середніх 30-х, укладаючи 50-річну угоду, платитиме до своїх 80 років. «Це за межами доходної частини життя для більшості людей», — пояснив Майкл Мікелетті з Unlock Technologies. «Витрати на охорону здоров’я та необхідні житлові витрати споживають пенсійний бюджет. Продовження платежів по іпотеці стає неможливим для багатьох.»

Деякі експерти з нерухомості заперечують, що власники житла рідко залишаються на 50 років, але основна проблема залишається: структура стимулює накопичення боргу замість збагачення.

Створення власного капіталу у житлі потребує десятиліть

Коротші іпотеки прискорюють накопичення капіталу, оскільки основні платежі переважають у перші роки. 50-річна структура радикально змінює цю ситуацію.

«З розширеним амортизаційним графіком мінімальні платежі йдуть на погашення основної суми, тоді як більша частина покриває відсотки», — зазначив Мікелетті. «Власники житла значно відстають у порівнянні з альтернативами, такими як HELOC або угоди про власність житла.» Це затримує створення багатства саме тоді, коли сім’ї найбільше його потребують — під час пікових років доходу і перед виходом на пенсію.

Вищі ціни на житло можуть знищити перевагу доступності

Розробник нерухомості Тодд Дровлетт визначив основний парадокс: «Ринок житла працює на основі попиту і пропозиції. Якщо 50-річні іпотеки зменшують щомісячні платежі, більше покупців раптом «кваліфікуються», конкуруючи за ті самі обмежені будинки. Продавці це розуміють і підвищують ціни відповідно.»

Результат? Щомісячні платежі зменшуються, оскільки ціни зростають, щоб відповідати новій здатності покупців. Замість вирішення проблеми доступності ця політика може її погіршити — класична корекція ринку, яка вигідна продавцям ігноруючи перших покупців.

Основний висновок

Експерти з нерухомості переважно стверджують, що хоча 50-річні іпотеки звучать привабливо на папері, вони створюють структурні пастки: затримку пенсійної безпеки, стискання накопичення капіталу, інфляційний тиск на ціни та системний ризик. Ринок житла потребує рішень з боку пропозиції та стратегій доступності, а не розширених боргових зобов’язань, які переносять проблеми у майбутнє.