Максимізація податкових знижок: Повний посібник з відрахувань за домашні транзакції

При купівлі, продажу або рефінансуванні нерухомості витрати на закриття угоди становлять значний фінансовий витрату. Хоча більшість платників податків користуються стандартним вирахуванням, рік, у який ви купуєте або рефінансуєте, може надати унікальну можливість. Деякі витрати на закриття можуть кваліфікуватися як податкові відрахування, і ці додаткові deductible витрати можуть підняти вашу деталізовану відрахування вище за поріг стандартного вирахування, що призведе до значної економії податків.

Для податкових декларацій 2020 року, подані у 2021 році, стандартне вирахування становить $12,400 для фізичних осіб, $18,650 для голови домогосподарства та $24,800 для подружжя, що подає спільно. Якщо ваші деталізовані відрахування — включаючи витрати на закриття — перевищують ці суми, вам слід подати форму Schedule A і деталізувати витрати, а не використовувати стандартне вирахування.

Розуміння, що кваліфікує: Не всі витрати на закриття є податковими відрахуваннями

Існує важливе неправильне уявлення: кожна витрата на закриття має потенціал для податкового відрахування. Насправді IRS дозволяє відраховувати лише витрати, класифіковані як податки або відсотки. Знання, які витрати кваліфікують, може значно зменшити ваш податковий тягар, оскільки ви можете мати право на відрахування набагато більшої суми, ніж спочатку передбачали.

П’ять основних категорій витрат на закриття, що підлягають податковому відрахуванню

Податкові ставки на нерухомість: ваша перша можливість для відрахування

Місцеві та державні податки на нерухомість повністю підлягають відрахуванню у рік їх сплати, за умови, що вони встановлені рівномірно для всіх об’єктів у вашій місцевості для підтримки загального громадського добробуту. Однак існує важливе обмеження: ви не можете відрахувати більше ніж $10,000 ($5,000, якщо ви подаєте окремо), у сумі всіх податків на нерухомість, продажів та доходів штату і місцевих органів влади.

Передоплачений відсоток: часто-ігнорована відрахування

Зазвичай закриття відбувається в середині місяця, що вимагає сплати відсотків за частковий місяць до вашого першого регулярного платежу за іпотекою. Якщо ви закриваєте 10 березня, наприклад, ви будете зобов’язані сплатити відсотки з 10 по 31 березня. Ці передоплачені відсотки кваліфікують як відраховувані витрати, що обробляються так само, як і регулярні відсотки за іпотекою протягом усього терміну кредиту.

Щоб відсотки за іпотекою залишалися відраховуваними, іпотека повинна бути забезпечена вашим будинком, а позикові кошти мають фінансувати купівлю, будівництво або суттєве покращення вашого основного житла або другого будинку. IRS обмежує відрахування відсотків за іпотекою до відсотків, сплачених на перші $750,000 боргу за іпотекою ($375,000, якщо ви подаєте окремо). Ваш кредитор звітує про щорічні платежі відсотків у формі IRS 1098, хоча платежі за $600 не обов’язково потрібно звітувати — ви все одно можете їх відрахувати незалежно.

Щомісячні платежі за іпотекою та будь-які пов’язані штрафи за прострочення також підлягають цьому відрахуванню.

Знижкові пункти та пункти позики: передоплачений відсоток під іншим ім’ям

Коли ви платите пункти для зниження ставки іпотеки, IRS класифікує ці “знижкові пункти” як передоплачений відсоток, що робить їх потенційно відраховуваними у рік їх сплати. Повинні виконуватися кілька умов:

• Іпотека забезпечена вашим основним житлом
• Позикові кошти використовуються для купівлі, будівництва або суттєвого покращення вашого основного будинку
• Оплата пунктів є стандартною бізнес-практикою у вашій місцевості
• Сплачувані пункти не перевищують звичайних сум для вашої області
• Ви використовуєте касовий метод обліку (applicable to most individuals)
• Ваш кредитор не стягнув додаткові пункти в обмін на зменшені збори в іншому місці
• Готівка, внесена при закритті, дорівнює або перевищує суму пунктів
• Пункти розраховані як відсоток від суми позики
• Ваші витрати на закриття чітко деталізовані у розрахунковому акті по іпотеці

Зверніть увагу, що ви можете відраховувати пункти навіть якщо їх платить продавець, за умови виконання всіх наведених вище умов. При продажу пізніше ви зменшите базу покупки на будь-які пункти, сплачені продавцем.

Розуміння зборів за андеррайтинг та початкових зборів: чи є збори за андеррайтинг відраховуваними?

IRS класифікує збори за початкове оформлення іпотеки — включаючи збори за андеррайтинг, які стягують кредитори за обробку та андеррайтинг вашої іпотеки — як пункти. Це класифікація відповідає на поширене питання: чи є збори за андеррайтинг відраховуваними? Так, за умови правильного документування та відповідності критеріям зборів за початкове оформлення. Ви можете відрахувати свої збори за початкове оформлення, включаючи збори за андеррайтинг, навіть якщо їх платить продавець. Це стосується всіх витрат кредитора на обробку.

Зазвичай ці збори становлять від 0,5% до 1% від суми позики і мають таке саме оподаткування, як і знижкові пункти.

Страхові внески за іпотеку: чотири види, що підлягають відрахуванню

IRS визнає чотири категорії страхування іпотеки як відраховувані: приватне страхування іпотеки (PMI), VA-фінансові збори для VA-кредитів, USDA-збори за гарантію кредиту та страхові внески FHA на початку кредиту.

Страхування іпотеки може бути структуроване як щомісячні платежі, одноразовий платіж при закритті або фінансована сума, включена до вашої іпотеки. Для одноразових платежів або фінансованих сум при закритті ви можете відрахувати всю суму у рік закриття. Однак ця відрахування має обмеження за доходом: вона зменшується, коли скоригований валовий дохід (AGI) перевищує $100,000 (для одиноких платників; $50,000, якщо подаєте окремо), і стає повністю недоступною, коли AGI перевищує $109,000 ($54,500, якщо подаєте окремо).

Що ви не можете відрахувати: поширені неподаткові витрати на закриття

Для купівлі будинку можливості для відрахування мають лише відсотки за іпотекою та податки на нерухомість. Наступні витрати на закриття явно не підлягають відрахуванню:

• Витрати на оцінку будинку
• Витрати на інспекцію будинку
• Витрати на огляд шкідників
• Страхові внески на титул
• Витрати на ескроу-рахунок
• Нотаріальні збори
• Юридичні послуги
• Внески до асоціації власників житла
• Витрати на визначення та моніторинг підтоплення
• Страхові внески на гарантію дому
• Витрати на кредитний звіт
• Податкові збори за передачу та маркування
• Орендна плата

Витрати на закриття продажу будинку: інше оподаткування

Продавці мають свої особливості щодо витрат на закриття, хоча правила відрізняються. Якщо ви займалися своїм будинком протягом двох з попередніх п’яти років, ви звільнені від податків на перший $250,000 прибутку ($500,000, якщо ви подаєте спільно). Ці звільнення забезпечують набагато більші податкові переваги, ніж відрахування.

Для прибутку, що перевищує ці пороги, збільшення бази вартості вашого будинку зменшує податкову базу капітального приросту. Ваша база дорівнює ціні покупки плюс витрати на обслуговування, покращення та витрати, пов’язані з продажем.

Деякі витрати на купівлю та продаж, що не підлягають відрахуванню, можна додати до бази:

• Витрати на пошук титулу та абстракт
• Витрати на встановлення комунікацій
• Юридичні витрати та витрати на реєстрацію
• Витрати на обстеження
• Витрати на передачу та маркування
• Витрати на страхування титулу власника

Спеціальні витрати продавця, що збільшують базу, включають:

• Комісії агентів з нерухомості
• Витрати на рекламу
• Юридичні послуги
• Витрати на позики, які ви сплатили від імені покупця
• Витрати на підготовку та інші витрати, пов’язані з продажем

Зверніть увагу, що витрати на кредитний звіт, оцінку та страхування власного будинку не можна додати до бази і не мають податкової вигоди.

Стратегічне планування для максимальної податкової ефективності

Розуміння цих можливостей для відрахувань та коригування бази дозволяє мінімізувати загальне податкове навантаження. У випадках продажу з високим прибутком або при операціях із значними пунктами та зборами за андеррайтинг, консультація з податковим фахівцем допоможе вам максимально використати всі доступні відрахування та залишатися повністю відповідним до вимог IRS.