Знаходження найекономічнішого способу отримання домашнього капіталу: практичний аналіз

Як тільки ваш іпотечний кредит повністю погашений, ви досягли чогось визначного — ви володієте своїм домом цілком і маєте доступ до значних позикових можливостей. Питання, з яким стикаються багато власників житла, — як найвигідніше отримати капітал із будинку? Відповідь залежить від вашої конкретної фінансової ситуації, термінів і витрат, пов’язаних з кожним методом.

Розуміння вашого потенціалу позик при повній власності на житло

Коли ви володієте своєю нерухомістю повністю, кредитори розглядають вас як менш ризикового позичальника. Це суттєво змінює можливості доступу до коштів. Більшість фінансових установ дозволять вам позичати від 80% до 90% від поточної ринкової вартості вашого будинку, хоча деякі можуть дозволити й до 100%, оскільки у вас залишився нульовий іпотечний борг. Ваша кредитоспроможність, співвідношення боргу до доходу та здатність до погашення все ще мають значення — але ваша позиція власності дає вам значний важіль.

Різниця між методами полягає не лише у відсотковій ставці; вона у загальній вартості коштів, включаючи початкові збори, витрати на оформлення та терміни погашення.

Оцінка ваших варіантів за загальною вартістю

Кредит під капітал житла — передбачуваність із чіткими витратами

Кредит під капітал житла надає одноразову суму з фіксованими щомісячними платежами на 5-30 років. З точки зору витрат, ви точно знаєте, що платите з першого дня — ставка і щомісячний платіж ніколи не змінюються.

Більшість кредиторів дозволяють позичати до 80-85% вартості вашого будинку, деякі прагнуть до 100%. Однак максимальні ліміти (часто близько $400,000) можуть обмежувати доступні суми незалежно від капіталу.

Витрати: Деякі кредитори звільняють від початкових зборів, але компенсують це трохи вищою відсотковою ставкою. Порівнюйте загальні витрати: початкові збори, витрати на оформлення та загальну суму відсотків за терміном кредиту, а не лише основну ставку.

HELOC — гнучкий підхід із змінними витратами

Кредитна лінія під капітал житла працює як кредитна карта, забезпечена вашим будинком. Під час періоду зняття (5-20 років) ви отримуєте кошти за потреби, платите лише відсотки з позиченої суми і можете повторно використовувати погашені кошти. Після закінчення періоду зняття ви погашаєте залишок за 10+ років.

Перевага — у гнучкості та нижчих витратах, якщо ви не використовуєте весь доступний кредит. Відсоткові ставки зазвичай змінювані, хоча іноді можна зафіксувати ставку на окремих зняттях. Ви платите відсотки лише за позичені суми, що робить цей варіант привабливим для тих, хто не потребує всіх коштів одразу.

Витрати: Хоча початкові збори можуть бути нижчими, змінна ставка вводить невизначеність. Економічні коливання можуть суттєво збільшити ваші витрати на відсотки під час кредиту.

Cash-Out Refinance — потенційно найекономічніший шлях

Цей підхід замінює ваш поточний борг новим кредитом. Якщо ви володієте нерухомістю повністю, ви фактично створюєте новий перший іпотечний кредит на суму до 80% вартості вашого будинку.

Перевага — можливість позичати більше, ніж за допомогою кредиту під капітал або HELOC, а ліміти кредитування, встановлені агентствами, такими як Fannie Mae, сягають до $766,550 для одноповерхових об’єктів у більшості округів США. Якщо поточні відсоткові ставки вигідні порівняно з вашим початковим іпотечним кредитом (хоча це не має значення, оскільки ви вже погасили), загальні витрати на позики можуть бути нижчими.

Витрати: Цей метод передбачає створення іпотеки з нуля, тому витрати на оформлення зазвичай вищі. Однак, якщо ви позичаєте значну суму і ставки конкурентоспроможні, вартість за доларом може бути привабливою.

Reverse Mortgage — найнижчий щомісячний вплив, вищі довгострокові витрати

Реверсна іпотека (доступна лише для віком 62+) забезпечує позикові кошти, які не потрібно повертати, поки ви залишаєтеся у будинку. Ви отримуєте або одноразову суму, або регулярні платежі, або кредитну лінію. Погашення відбувається при продажу, переїзді або смерті.

Витрати: Цей підхід не додає щомісячних платежів, що робить його привабливим для пенсіонерів із фіксованим доходом. Однак відсотки накопичуються з часом, і ви зменшуєте капітал вашого будинку, поки там живете — що може мати значення для спадкоємців.

Коли доцільно отримувати капітал

Перед ухваленням рішення чесно оцініть:

На що ви фактично витратите кошти. Використання капіталу для консолідації боргів або покращення будинку часто виправдовує витрати. Використання для необов’язкових витрат рідко виправдане.

Чи підйомний щомісячний платіж. Точно порахуйте, що ваш бюджет може витримати. Виплачений будинок, що раптом вимагає $500-$1000 щомісяця, кардинально змінює вашу фінансову картину.

Доступні альтернативи. Особисті позики (на 2-7 років, але з вищими ставками), кредитні картки з 0% APR для короткострокових потреб або заощадження — можливо, коштують менше в цілому, навіть якщо щомісячні платежі здаються вищими.

Основні переваги використання капіталу при повній власності

Отримання схвалення стає простішим. Відсутність першого іпотечного кредиту означає нижче співвідношення боргу до доходу і відсутність конкуренції за заставу. Кредитори бачать зменшений ризик, що підвищує шанси на схвалення.

Вигідні відсоткові ставки. Позики під заставу нерухомості завжди вигідніші за необезпечені (кредитні картки, особисті позики), оскільки ваша нерухомість виступає як забезпечення. Ви отримуєте найвигідніший доступний важіль.

Розширені терміни погашення зменшують щомісячний тиск. Термін до 30 років розподіляє зобов’язання, порівняно з типовими 2-7 роками для особистих позик. Недолік — ви платите значно більше в цілому відсотків.

Важливі недоліки, які потрібно врахувати

Ви ставите під ризик своє житло. У разі несплати кредитор може виселити. Це житло, яке ви роками погашали, може бути втрачено, якщо фінансові обставини погіршаться.

Ви повертаєте борг. Психологічна і фінансова свобода від боргів жертвується. Ви перетворюєте актив, яким володіли цілком, у важільну позицію.

Ризик underwater при зміні ринкової вартості. Вартість нерухомості може різко знизитися в окремих ринках або економічних умовах. Позичання 85-100% від поточної вартості залишає мінімальний запас міцності, якщо ціни знизяться на 15-20% — раптово ви будете винні більше, ніж коштує будинок.

Висновок щодо пошуку найвигіднішого способу

Найвигідніший спосіб отримати капітал із будинку залежить від індивідуальних обставин. Для тих, хто потребує капіталу один раз із передбачуваним бюджетом, часто найкращим варіантом є кредит під фіксованою ставкою. Для тих, хто цінує гнучкість і поетапний доступ, — HELOC може мінімізувати витрати на невикористані кошти. Для великих сум у сприятливих умовах ставок — cash-out рефінансування може запропонувати найнижчу ціну за долар, незважаючи на вищі початкові витрати.

Завжди порівнюйте загальні витрати, а не лише відсоткові ставки. Виконуйте кілька сценаріїв із різними кредиторами. І пам’ятайте: найвигідніший спосіб позичання — той, який ви реально можете погасити, не ставлячи під загрозу ваше житло, яке ви так довго і важко здобували.