Gayrimenkulün gerçek dünya varlık piyasasındaki uygulama keşfi

Giriş

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında yeni bir olgu değildir, 2018 yılında ortaya çıkmış olup, varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokenı ihraçları ( STO ) ile benzerlik göstermektedir. Ancak, o dönemde düzenleyici çerçeve olgunlaşmamış ve potansiyel getiri avantajları belirgin olmadığı için bu erken girişimler olgun bir piyasa sektörüne dönüşememiştir.

2022 yılında, ABD'nin sürekli faiz artırımları ile ABD Hazine tahvili getirileri, kripto piyasasındaki stablecoin borç verme oranlarını önemli ölçüde aştı. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA olarak tokenleştirilmesi, kripto endüstrisi için giderek daha cazip hale geldi. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları, hatta bazı hükümetler de RWA'yı keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, piyasada birkaç gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çeşitli şekillerde genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini zenginleştirmeyi ve gayrimenkul yatırımcılarının giriş engelini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu çalışma, gayrimenkul RWA'nın tasarım avantaj ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını vaka analizi yoluyla araştırmaktadır. Bu projeler esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarına yönelik olduğundan, ilgili politika, mevzuat ve piyasa koşulları tartışması esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsamaktadır.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul piyasası, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. Mart 2023'te yapılan araştırma verilerine göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasası 1.3 trilyon dolar değerindeyken, dünya genelindeki halka açık gayrimenkul piyasası 2.66 trilyon dolar değerindedir.

Gayrimenkul pazarının tokenizasyonunun ana hedefi, aşağıdaki bir veya daha fazla hedefe ulaşmaktır: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesi çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç farklı biçimde ortaya çıkmaktadır:

1. Dağıtılmış gayrimenkul mülkiyeti finansman için kullanılır.

2. belirli alan gayrimenkul piyasa endeksi ürünü.

3. tokenleştirilmiş gayrimenkulü teminat olarak kullanacaktır.

Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.

Gayrimenkul yatırım tröstleri (REIT) ve gayrimenkul RWA, çeşitlendirilmiş mülk yatırım fırsatları sunma, yatırım eşiğini düşürme ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırma açısından benzerlikler taşımaktadır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz ve merkezi bir işletim modelini sürdürür. Bununla birlikte, titiz varlık incelemeleri ve sıkı düzenleyici çerçeve içinde yapılan yatırımlar, gayrimenkul RWA projelerine sağlam bir plan sunmaktadır.

Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin işletilmesi sırasında, avantajları ve dezavantajları hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk.

Genellikle, gayrimenkul RWA projeleri yukarıdaki özelliklere sahiptir. Belirli vakaları derinlemesine incelediğimizde, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle, her projenin gerçek işletme sürecinde karşılaştığı durumların birbirinden farklı olduğunu görüyoruz.

Vaka Çalışması

Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesinin analizini yapmıştır. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında en popüler olanlardır. Dikkate alınması gereken nokta, bunların hala erken aşama projeler olması ve ürünlerinin uzun süreli ve kapsamlı bir piyasa doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.

RealT

RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis blok zinciri üzerinden ABD konut gayrimenkulü yatırım fırsatları sunmaya odaklanan, piyasadaki en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. (, çoğunlukla Gnosis üzerinde ).

RealT, konut mülkü satın almakta ve mülk sözleşmelerine sahip varlıkları, ABD yasalarına uygun olarak tokenleştirmektedir. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilmiştir. Masraflar düşüldükten sonra, belirli mülklerin ürettiği kira gelirleri token sahiplerine dağıtılmaktadır. RealT, tokenleştirme sürecinden sorumlu olmasına rağmen, yasal olarak gayrimenkul varlıklarını elinde bulunduran şirketten ayrıdır. Şirketin iflas etmesi durumunda, token sahiplerinin mülk sözleşmelerini elinde bulunduran başka bir şirketi yönetim için atama hakkı vardır. Dikkat edilmesi gereken bir nokta, piyasa sundukları mülklerle ortak yatırım yapmalarını zorunlu kılmamalarıdır. Mülk token sahipleri, yaklaşık %2.5'lik bakım rezervi ve yönetim ücreti hariç, her ay mülk kira gelirinin bir kısmını alırlar; yönetim ücreti genellikle değerin %10'u civarındadır.

Montgomery'un bu mülkü örnek olarak alındığında, gayrimenkul tokenlarının toplam değeri 323,020 dolardır, her bir tokenin fiyatı 52.10 dolardır, toplamda 6,200 token çıkarılmıştır. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri üretmektedir. İşletme ve yönetim giderleri toplam 622 dolar düştükten sonra, aylık net kar 1,978 dolardır, yıllık gelir 23,736 dolardır. Bu nedenle, her bir token 3.83 dolarlık bir dağıtım elde etmekte ve yıllık getiri oranı %7.35'tir.

Bu mülk için RealT %100 token sağlıyor, bu da RealT'nin müşterileriyle birlikte yatırım yapmasına gerek olmadığı, neredeyse risksiz bir operasyon modeli sürdürdüğü anlamına geliyor. Yönetim kurumu, kira ve bakım ücretlerinin %8'ini alırken, yatırım platformu mülk tokenizasyonu, yönetim organı seçimi ve denetim için yalnızca %2 alıyor. Bu yöntemle RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanını tasarruf edebilir, nitelikli mülkler aramaya ve bunları token haline getirip pazara sunmaya odaklanabilir.

Ancak, dağılmış mülkiyetin yatırımcılar arasındaki risk paylaşımını teşvik etmesine rağmen, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların finansal çıkarları çok küçük olduğunda, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. Bir rapor, gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için yönetim kuruluşunu seçer; eğer RealT, mülkün büyük bir kısmına sahip ise, temsilci maliyetlerini azaltabilir çünkü verimsiz yönetim, onların üzerinde olumsuz bir etki yaratır. Ancak, eğer RealT'nin hissesi çok büyükse, bu token likiditesine olumsuz etki yapabilir ve küçük hissedarlar, bedavadan yararlanıcı haline gelebilir. Bu sahipler, büyük hissedarların istihdam edilen yönetim kuruluşunun finansal olarak sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok azsa, RealT'nin yönetim kuruluşunu seçme veya denetleme sürecine katılma motivasyonu yetersiz olabilir ve birçok yatırımcı, yönetim kuruluşunu etkili bir şekilde denetlemekte zorlanabilir.

RealT pazarındaki en son satışa çıkmış on token'i inceledim ve her mülkün sahibi sayısını bulmak için ilgili blok zinciri tarayıcısını kullandım.

Şekilde gösterildiği gibi, RealT mülkleri farklı sayıda tokene bölüyor ve her bir tokenin fiyatı yaklaşık 50 dolar. Çoğu mülk Detroit'te bulunuyor ve yaklaşık 500 token sahibi var, iki mülkün sahibi ise 1,000'den fazla. Şimdi, bunu her bir sahibin token sayısıyla birleştirerek, RealT yatırımcılarının yatırım kapsamını anlayabiliriz.

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı ve %1'inin bu miktarın üzerinde yatırım yaptığı belirtiliyor. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde küçük yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası yarattığını ve gayrimenkul pazarının likiditesini artırdığını gösteriyor.

RealT cüzdanının işlem verilerine göre (Gnosis cüzdan adresi: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemesi yaptı. Platform ücretleri bakım maliyetleri, sigorta ve vergilere bağlı olarak dalgalanmakta olup, kira bedelinin yaklaşık %2.5 - %3'ü kadar olmakta, bu da son iki yılda yaklaşık 150.000 ila 180.000 dolar arasında platform gelirine karşılık gelmektedir. Ancak, RealT gayrimenkul yatırımları konusunda katılımı zorunlu kılmadığı ve katılım düzeyine dair herhangi bir belirli kural veya rehberlik sunmadığı için ( eğer yatırım yapmayı seçerse ), RealT'nin kira gelirinden elde ettiği gelir henüz açıklanmamıştır.

Şirket yapısı açısından bakıldığında, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin merkezi varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; sadece RealT projesinin işletim varlığı olarak hizmet eder. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm mülk yatırımlarına katılmalarını sağlamak için hukuki süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT, her bir yatırılan mülk için ilgili bir dizi LLC kurmaktadır. Real Token LLC'nin alt şirketleri olarak, her bir dizi LLC, belirli bir mülkü ve ilgili token'ları sahiplenmektedir. Bu yapı, bir mülkün finansal veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer mülkleri veya ana şirketin işletimini etkilememesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.

Parcl

Parcl protokolü, kullanıcıların küresel gayrimenkul pazarındaki fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, sentetik varlıklara sürekli maruz kalma sağlamak için AMM mimarisini kullanır. Parcl, belirli bölgelerdeki gayrimenkul için satış geçmişine dayanarak endeks oluşturmak üzere Parcl Labs Fiyat Akışı'nı tanıtmaktadır. Satış geçmişi süresi, mülk ticaret sıklığına göre değişiklik gösterebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul değerine spekülasyon yapma fırsatı vardır, gayrimenkul fiyatlarında uzun veya kısa pozisyon alabilirler.

Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağlıyor çünkü platformun işletiminde gerçek gayrimenkul ile ilgili bir durum yok. Bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığı sorgulanabilir çünkü yukarıdaki standartlara uymuyor. Ancak, bazı sektörde tanınmış yatırım kuruluşlarından yatırım alan, nispeten popüler bir RWA projesidir. İçeriği tartışmalarda yer alması mantıklıdır, gayrimenkul RWA'nın çeşitlilik olasılıklarını gösterebilir.

Parcl'ın test ağı, 2022 Mayıs'ta Solana üzerinde başlatıldı ve şu anda toplam kilitli değeri 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süredir işletilmesine rağmen, Parcl fazla dikkat çekmemiş gibi görünüyor; günlük işlem hacmi 10 bin doların altında, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50'nin altında.

Parcl ürünleri basit ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs Fiyat Beslemesi ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.

Operasyonel olarak, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde tanıttı. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl piyasada hala nispeten alçakgönüllü kalıyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa, gayrimenkul endeksi ürünleri için henüz hazır değildir.

Reinno

Bazı büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü tokenleştirerek kredi teminatı olarak kullanmalarına izin verme olasılığını araştırıyor. Bir şirket, Temmuz ayında merkezi bankası dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını duyurdu. Diğer bir proje, gayrimenkul ipoteklerini desteklemek için bir platformla entegre edildi. Bir proje, sadece kendi çıkardıkları tokenler için, tokenleştirilmiş gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor. Temelde, bu hizmet daha çok bir token borç verme ürünü gibi ve gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini anlamlı bir şekilde artırmıyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022'de faaliyetlerini durduran terkedilmiş bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olmasına rağmen, gayrimenkul RWA ile ilgili iki dikkat çekici ürün sunmuştur.

İlk ürün, tokenize edilmiş gayrimenkul temelli bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno, Delaware'de işlem için özel bir amaçlı şirket oluşturacaktır. (, ana şirket tarafından oluşturulan bir yan kuruluş olup, finansal riskleri izole etmek için kullanılır. Bağımsız bir şirket olarak hukuki statüsü, ana şirket iflas etse bile yükümlülüklerinin korunmasını sağlar. Bu nedenle, özel amaçlı şirketler bazen iflas izolasyonu varlıkları olarak adlandırılır. Amerika'da, SPV genellikle LLC ile aynıdır. ). Daha sonra, Reinno gayrimenkul tokenleri için akıllı sözleşmeler oluşturacak ve sahipler tokenleri kredi teminatı olarak yatırabileceklerdir. Kredi miktarı token değerine dayanacaktır.

İkinci ürün ipotekli finansman, kullanıcılar ipotekli satın alır.