Gayrimenkul RWA Projesi Analizi: Tuğla ve Blok'un Kesişimi

Gerçek dünya varlıkları (RWA) tokenizasyonu kripto para piyasasında yıllardır var, ancak son zamanlarda daha fazla ilgi görmeye başladı. 2022'de, ABD tahvili getirileri stabilcoin kredi faiz oranlarını aştığında, tahvillerin RWA varlıkları olarak kullanılması daha çekici hale geldi. Aynı zamanda, bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar da RWA alanını keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, piyasada gayrimenkul RWA projeleri ortaya çıktı; bu projelerin amacı gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve yatırım eşiğini düşürmektir. Bu makalede, bu projelere örnek analizler yapılarak gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarı incelenecektir.

Statista'nın araştırmasına göre, 2023 Mart'ında Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değeri 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul piyasası ise 2.66 trilyon dolar olarak belirlendi. Gayrimenkul RWA projeleri genellikle aşağıdaki üç ana biçimi benimsemektedir:

1. Parçalı gayrimenkul mülkiyeti finansmanı
2. Belirli Blok Gayrimenkul Pazar Endeksi Ürünü
3. Gayrimenkul Token Teminatlı Kredi

Bu projeler, bazı açılardan gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT) ile benzerlik göstermektedir, yatırım eşiğini düşürmekte ve gayrimenkulün likiditesini artırmaktadır. Ancak REIT'lerden farklı olarak, gayrimenkul RWA projeleri genellikle yatırımcılara daha fazla yönetim ve sahiplik fırsatı sunmaktadır.

Son zamanlarda gayrimenkul RWA projelerinin işletimini gözlemleyerek, bazı avantaj ve dezavantajlarını özetleyebiliriz:

Avantajları:

• Yatırım eşiğini düşürmek
• Gayrimenkul likiditesini artırmak
• Şeffaflığı artırmak
• Merkeziyetsiz yönetim
• Küresel Erişilebilirlik

Dezavantajlar:

• Düzenleyici belirsizlik
• Teknik risk
• Karmaşıklığı yönetmek
• Yüksek işletme maliyetleri
• Değer değerlendirmesi zordur

RealT: Parçalı Konut Yatırımı

RealT 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis Blok zincirinde faaliyet gösteren erken dönem gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Proje, bireysel yatırımcılar için Amerikan konut mülklerini tokenleştirmeye odaklanmaktadır.

RealT, konut mülklerini satın alır ve bunları yasal olarak tokenleştirir. Mülkün yönetimi ve bakımı üçüncü taraf kuruluşlara devredilir. Kira gelirleri, giderler düşüldükten sonra token sahiplerine dağıtılır. Dikkat edilmesi gereken nokta, RealT'nin bu mülk tokenlerine yatırım yapma zorunluluğu olmadığıdır.

Montgomery'deki bir mülkü örnek olarak alalım: Toplam değer 323.020 dolar, her token 52,10 dolar, toplam 6.200 token. Aylık kira geliri 2.600 dolar, 622 dolar işletme ve yönetim giderleri düşüldükten sonra, net kar 1.978 dolar. Yıllık toplam gelir 23.736 dolar, her token için yıllık gelir 3,83 dolar, yıllık getiri oranı %7,35.

RealT, piyasaya %100 token sunarak neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürmektedir. Yönetim organı kira bedelinden %8 alırken, RealT yalnızca %2 tokenleştirme ve denetim ücreti almaktadır. Bu yaklaşım, RealT ekibinin uygun mülkler bulup tokenleştirmeye odaklanmasını sağlamaktadır.

Ancak, dağılmış mülkiyet de zorluklar getirmektedir. Yatırımcıların hisse oranı çok düşük olduğunda, yönetim maliyetleri aşırı yükselebilir. Öte yandan, eğer RealT hisseleri fazla olursa, bu, token likiditesini azaltabilir ve küçük hissedarlar denetim görevlerini yerine getirmek istemeyebilir.

RealT'nin en son satılan 10 gayrimenkul tokenini analiz ederek, çoğu gayrimenkulün Detroit'te bulunduğu, yaklaşık 500 token sahibinin olduğu ve bazılarının 1,000'i aştığı tespit edilmiştir. Yatırımcıların yaklaşık %90'ı 500 dolardan az yatırım yaparken, %9'u 500-2,000 dolar arasında yatırım yapmaktadır, %1'i ise daha fazla yatırım yapmaktadır. Bu, RealT'nin bir ölçüde perakende yatırımcılara gayrimenkul yatırım fırsatları yarattığını ve konut pazarının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT'nin Gnosis ağı üzerindeki cüzdan adresi verilerine göre, proje toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücreti kiranın %2.5-3 arasında olup, son iki yıldaki platform geliri yaklaşık 15-18 bin dolar.

Şirket yapısına göre, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i ana işletme varlığı olarak ve bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Her yatırım yapılan gayrimenkul için, belirli gayrimenkul ve token'lara sahip Real Token LLC'nin alt şirketi olarak ilgili bir dizi LLC bulunmaktadır. Bu yapı, her bir gayrimenkulün finansal ve hukuki risklerini izole etmeyi amaçlamaktadır.

Parcl: Gayrimenkul Fiyat Endeksi Spekülasyon Platformu

Parcl, kullanıcıların dünya genelindeki gayrimenkul pazarındaki fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Proje, satış geçmişine dayalı belirli bölgelerde gayrimenkul endeksi oluşturan Parcl Labs Fiyat Akışı'nı tanıttı. Yatırımcılar, konut fiyatlarındaki dalgalanmalar üzerine spekülasyon yapabilirler.

Bu yöntem, gerçek mülk ticaretinin yasal sorunlarını önlüyor. Parcl geleneksel RWA proje standartlarına tam olarak uymasa da, Coinbase, Solana Ventures gibi tanınmış kuruluşların yatırımlarını aldı ve gayrimenkul RWA ürün çeşitliliği üzerinde tartışılırken dikkate değer.

Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs ayında Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL yaklaşık 16 milyon dolar. Ancak, bir yıldan fazla bir süre boyunca operasyon sonrası, Parcl fazla dikkat çekmemiş gibi görünüyor, günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı 50 kişiden az.

Parcl ürünleri kolay kullanımlı ve hızlı bir şekilde iterasyona uğrasa da, endeks pazarının tasarımı oldukça olgun, ekip çeşitli kullanıcı edinim planları da aktif bir şekilde sunuyor ancak pazarın ilgi düzeyi ve payı hala düşük. Bu, kripto para piyasasının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını gösterebilir.

Reinno: Gayrimenkul İpotekli Kredi Denemesi

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022'de faaliyetini durduran bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olmasına rağmen, iki dikkate değer gayrimenkul RWA ile ilgili ürün sunmuştur.

İlk olarak, tokenleştirilmiş gayrimenkul tabanlı kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilir, onay aldıktan sonra Reinno, Delaware'de bir SPV şirketi kuracak ve gayrimenkul için akıllı kontrat tokenleri oluşturacaktır. Sahipler, tokenleri teminat olarak kullanarak borç alabilirler.

İkincisi konut kredisi finansman ürünüdür. Kullanıcı bankadan konut kredisi alarak gayrimenkul satın aldıktan sonra, gayrimenkulün mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilir, elde edilen fonları bankaya olan konut kredisini geri ödemek için kullanır, ardından sabit bir faiz oranı üzerinden anlaşmaya geri ödeme yapar.

Reinno'nun operasyonu hala merkezi ve çevrimdışı bir model kullanıyor. Bu yaklaşımın bazı bariz riskleri var:

1. Eğer borçlu temerrüde düşerse, Reinno bir tokenleştirilmiş hizmet sağlayıcısı olarak borçluya dava açmakta zorlanır.
2. Özellikle parçalı gayrimenkul token finansmanı bağlamında, borç verenleri koruyacak yeterli yasal çerçeve olmaksızın, borç alan ve borç veren arasında doğrudan bir sözleşmenin olmaması.
3. Gayrimenkul sahipleri borç aldıktan sonra evi satarsa veya bankaya geri ödeme yapmayı durdurursa, mülkün mülkiyetinin devri gerçekleşebilir, Reinno bunu etkili bir şekilde durdurmakta zorlanabilir.

Bu riskler, projelerin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir. Gelecekte, gayrimenkul RWA'larının bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı var.

Sonuç

Gayrimenkul RWA hâlâ erken aşamalarda, henüz belirgin bir pazar büyüklüğü veya lider projeler oluşmamıştır. Şu anda işletilen projelerin ölçeği ve kullanıcı tabanı nispeten küçüktür. Bu alan, sıkı uyumlu operasyonlar ve olgun bir yasal çerçeve gerektirmektedir. Bazı projeler, operasyonel riski azaltmak için risk yalıtımı sağlayan şirket yapıları benimsemekte veya gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA potansiyelinden tam olarak yararlanmak için yasama ilerlemesi ve operasyonel uyum kritik öneme sahiptir.

Şu anda gayrimenkul RWA için açık ve tutarlı bir düzenleyici çerçeve yok. ABD'deki düzenleyici kurumlar token sınıflandırması konusunda farklı görüşlere sahip ve uluslararası alanda da referans alabileceğimiz bir çerçeve yok. Bu düzenleyici belirsizlik potansiyel yatırımcıları tehdit ediyor ve gayrimenkul tokenleştirmesinin uzun vadeli uygulanabilirliğini etkileyebilir.

Yine de, birçok tanınmış finans şirketi ve kripto para şirketi, gayrimenkul RWA'yı aktif bir şekilde keşfetmeye devam ediyor. Bazı projeler, 1-2 yıllık operasyon süresinde ürünün fizibilitesini öncelikle kanıtladı. Gayrimenkulün finansal yatırım alanındaki büyük ölçeği göz önüne alındığında, ilgili yasal çerçevenin oluşturulması ve geliştirilmesi ile gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişim yaşaması bekleniyor.