Análise do projeto RWA imobiliário: a interseção entre tijolos e Blocos

A tokenização de ativos do mundo real (RWA) existe no mercado de criptomoedas há vários anos, mas só recentemente ganhou mais atenção. Em 2022, com os rendimentos dos títulos do Tesouro dos EUA superando as taxas de empréstimo de stablecoins, tornar os títulos do Tesouro um ativo subjacente de RWA tornou-se mais atraente. Ao mesmo tempo, alguns projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais também começaram a explorar o campo de RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário no mercado, com o objetivo de expandir o mercado de investimento imobiliário, diversificar os produtos de investimento e reduzir as barreiras de entrada para os investidores. Este artigo fará uma análise de casos desses projetos, explorando as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e o mercado potencial.

De acordo com um estudo da Statista, em março de 2023, o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte alcançou 1,3 trilhões de dólares, enquanto o mercado imobiliário listado globalmente foi de 2,66 trilhões de dólares. Os projetos de RWA imobiliário geralmente adotam as seguintes três principais formas:

1. Financiamento da propriedade fracionada
2. Produto do índice do mercado imobiliário em áreas específicas
3. Empréstimo com colateral de tokens imobiliários

Esses projetos são semelhantes aos fundos de investimento imobiliário (REIT) em certos aspectos, pois diminuem a barreira de entrada para investimentos e aumentam a liquidez das propriedades. No entanto, ao contrário dos REITs, os projetos de RWA imobiliários geralmente oferecem aos investidores mais oportunidades de gestão e propriedade.

Através da observação das operações recentes dos projetos RWA no setor imobiliário, podemos resumir algumas de suas vantagens e desvantagens:

Vantagens:

• Reduzir o limiar de investimento
• Aumentar a liquidez imobiliária
• Aumentar a transparência
• Gestão descentralizada
• Acessibilidade global

Desvantagens:

• Incerteza regulatória
• Risco técnico
• Gerir a complexidade
• Altos custos operacionais
• Avaliação de valor difícil

RealT: Investimento em propriedades residenciais fragmentadas

RealT foi lançado em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, operando principalmente nas blockchains Ethereum e Gnosis. O projeto foca na tokenização de propriedades residenciais nos Estados Unidos, disponíveis para investimento de varejo.

A RealT compra propriedades residenciais e as tokeniza de acordo com a lei. A gestão e manutenção da propriedade são delegadas a uma agência terceira. A receita de aluguel, após deduzir os custos, é distribuída aos detentores de tokens. Vale a pena notar que a RealT não exige obrigatoriamente a sua participação no investimento nessas propriedades tokenizadas.

Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery: valor total de 323.020 dólares, cada token a 52,10 dólares, totalizando 6.200 tokens. Renda mensal de aluguel de 2.600 dólares, após deduzir 622 dólares de despesas operacionais e de gestão, lucro líquido de 1.978 dólares. Rendimento total anual de 23.736 dólares, rendimento anual por token de 3,83 dólares, taxa de rendimento anual de 7,35%.

A RealT oferece 100% dos tokens ao mercado, mantendo um modelo de operação quase sem risco. A entidade gestora cobra 8% do aluguel, enquanto a RealT cobra apenas 2% de taxas de tokenização e supervisão. Essa abordagem permite que a equipe da RealT se concentre na busca de propriedades qualificadas e na tokenização.

No entanto, a descentralização da propriedade também traz desafios. Quando a participação dos investidores é muito baixa, pode resultar em custos de gestão excessivos. Por outro lado, se a RealT tiver uma participação excessiva, isso pode reduzir a liquidez dos tokens, e os pequenos acionistas também podem não estar dispostos a cumprir suas responsabilidades de supervisão.

Ao analisar os 10 tokens imobiliários mais recentes vendidos pela RealT, descobrimos que a maioria das propriedades está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens, alguns com mais de 1.000. Aproximadamente 90% dos investidores investem menos de 500 dólares, 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem mais. Isso indica que a RealT, até certo ponto, criou oportunidades de investimento imobiliário para pequenos investidores e aumentou a liquidez do mercado habitacional.

De acordo com os dados do endereço da carteira do RealT na rede Gnosis, o projeto distribuiu um total de cerca de 600 mil dólares em rendas. As taxas da plataforma variam entre 2,5% a 3% do aluguel, e a receita da plataforma nos últimos dois anos foi de cerca de 15 a 18 mil dólares.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT fundou a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade central de operação, e a Real Token LLC como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Cada propriedade investida possui uma série correspondente de LLCs, que são subsidiárias da Real Token LLC e detêm propriedades e tokens específicos. Esta estrutura tem como objetivo isolar os riscos financeiros e legais de cada propriedade.

Parcl: Plataforma de especulação do índice de preços imobiliários

Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preços do mercado imobiliário global. O projeto lançou o Parcl Labs Price Feed, criando um índice imobiliário de áreas específicas com base no histórico de vendas. Os investidores podem especular sobre as tendências dos preços das casas.

Este método evita os problemas legais associados às transações imobiliárias reais. Embora a Parcl não cumpra completamente os padrões tradicionais dos projetos de RWA, ela recebeu investimentos de instituições conhecidas como Coinbase e Solana Ventures, o que a torna digna de atenção na discussão sobre a diversificação de produtos de RWA imobiliários.

A rede de testes do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um TVL de cerca de 1,6 milhão de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações de menos de 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.

Apesar de os produtos Parcl serem fáceis de usar e de terem uma rápida iteração, o design do mercado de índices é relativamente maduro, e a equipe também está ativamente lançando vários planos de aquisição de usuários, a atenção e a participação do mercado ainda são bastante baixas. Isso pode indicar que o mercado de criptomoedas ainda não está pronto para receber produtos de índices imobiliários.

Reinno: Tentativa de Empréstimo com Colateral Imobiliário

Reinno é um projeto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados a RWA no setor imobiliário que merecem destaque.

O primeiro é um serviço de empréstimo baseado em propriedades tokenizadas. Os proprietários de imóveis podem enviar os documentos da propriedade para a Reinno, e após a aprovação, a Reinno criará uma empresa SPV no Delaware e criará tokens de contrato inteligente para a propriedade. Os proprietários podem usar os tokens como colateral para empréstimos.

O segundo é o produto de financiamento de hipoteca. Após os usuários comprarem imóveis com um empréstimo hipotecário bancário, podem tokenizar a propriedade para financiamento, e os fundos obtidos são usados para pagar o empréstimo hipotecário ao banco, e depois reembolsam ao protocolo a uma taxa de juro fixa.

A operação da Reinno ainda adota um modelo centralizado e offline. Este método apresenta alguns riscos óbvios:

1. Se o mutuário entrar em incumprimento, a Reinno, como prestadora de serviços de tokenização e não como credora, terá dificuldade em processar o mutuário.
2. Falta de um contrato direto entre as partes de empréstimo, especialmente no contexto do financiamento de tokens de propriedades fragmentadas, sem uma estrutura legal adequada para proteger o credor.
3. O proprietário do imóvel que vende a casa após o empréstimo ou para de pagar ao banco pode resultar na transferência da propriedade, sendo difícil para a Reinno impedir efetivamente.

Esses riscos podem ser uma das razões para a interrupção das operações do projeto. No futuro, o RWA imobiliário precisará de um quadro legal mais maduro para resolver esses problemas.

Conclusão

O RWA imobiliário ainda está em uma fase inicial, sem um tamanho de mercado ou projetos líderes bem definidos. Atualmente, o tamanho dos projetos em operação e a base de usuários são relativamente pequenos. Este setor precisa de operações rigorosamente regulamentadas e de uma estrutura legal madura. Alguns projetos adotam uma estrutura corporativa de isolamento de risco ou escolhem produtos financeiros relacionados a imóveis como alvo de investimento, para reduzir o risco operacional. No entanto, para aproveitar plenamente o potencial do RWA imobiliário, o progresso legislativo e a conformidade operacional são cruciais.

Atualmente, não existe uma estrutura regulatória clara e consistente para o RWA imobiliário. As agências reguladoras nos Estados Unidos têm divergências na classificação de tokens, e também falta um quadro de referência internacional. Essa incerteza regulatória ameaça investidores potenciais e pode afetar a viabilidade de longo prazo da tokenização imobiliária.

Apesar disso, muitas empresas financeiras conhecidas e empresas de criptomoedas continuam a explorar ativamente os RWA imobiliários. Alguns projetos já demonstraram preliminarmente a viabilidade do produto durante 1 a 2 anos de operação. Considerando a enorme escala do setor imobiliário no campo dos investimentos financeiros, com o estabelecimento e aprimoramento do quadro legal relacionado, os RWA imobiliários têm potencial para um rápido desenvolvimento.