Maximizar poupanças fiscais: O guia completo aos custos dedutíveis de transações imobiliárias

Ao comprar, vender ou refinanciar uma propriedade, os custos de encerramento representam um desembolso financeiro substancial. Embora a maioria dos contribuintes beneficie de deduzir a dedução padrão, o ano em que compra ou refinancia pode apresentar uma oportunidade única. Certos custos de encerramento podem qualificar-se como deduções fiscais, e estas despesas adicionais dedutíveis podem elevar as suas deduções detalhadas acima do limite da dedução padrão, resultando em poupanças fiscais significativas.

Para as declarações de 2020 apresentadas em 2021, a dedução padrão é de $12.400 para indivíduos, $18.650 para chefes de família e $24.800 para casais casados a apresentar em conjunto. Se as suas deduções detalhadas — incluindo custos de encerramento — excederem esses valores, deve preencher o Anexo A e detalhar as despesas, em vez de optar pela dedução padrão.

Compreender o que Qualifica: Nem Todos os Custos de Encerramento São Dedutíveis

Existe uma concepção errada importante: todos os custos de encerramento têm potencial de dedução fiscal. Na realidade, o IRS permite deduções apenas para despesas classificadas como impostos ou juros. Saber quais custos qualificam-se pode reduzir significativamente a sua carga fiscal, pois pode ser elegível para deduzir muito mais do que inicialmente imaginava.

As Cinco Principais Categorias de Custos de Encerramento Dedutíveis

Impostos sobre Propriedade: Sua Primeira Oportunidade de Dedução

Os impostos estaduais e locais sobre propriedade imobiliária são totalmente dedutíveis no ano em que são pagos, desde que sejam cobrados de forma uniforme em todas as propriedades na sua área para apoiar o bem-estar público geral. No entanto, há uma limitação importante: não pode deduzir mais de $10.000 por ano ($5.000 se for casado a apresentar separadamente), somando todos os impostos sobre propriedade, impostos sobre vendas e impostos estaduais e locais sobre a renda.

Juros Pré-Pagos: A Dedução Frequentemente Esquecida

O encerramento geralmente ocorre no meio do mês, exigindo que pague juros pelo mês parcial até o seu primeiro pagamento regular da hipoteca. Se fechar em 10 de março, por exemplo, deverá juros de 10 a 31 de março. Estes juros pré-pagos qualificam-se como uma despesa dedutível, tratada de forma idêntica aos juros regulares da hipoteca ao longo do seu prazo de empréstimo.

Para que os juros da hipoteca permaneçam dedutíveis, a hipoteca deve estar garantida pela sua casa, e os fundos do empréstimo devem financiar a compra, construção ou melhoria substancial da sua residência principal ou segunda casa. O IRS limita as deduções de juros hipotecários a juros pagos sobre os primeiros $750.000 de dívida hipotecária ($375.000 se for casado a apresentar separadamente). O seu credor reporta os pagamentos anuais de juros no Formulário 1098 do IRS, embora os pagamentos sob $600 não precisem ser reportados—você ainda pode deduzi-los independentemente.

Pagamentos mensais da hipoteca e quaisquer taxas de atraso associadas também qualificam-se para esta dedução.

Pontos de Desconto e Pontos de Empréstimo: Juros Pré-Pagos Sob Outro Nome

Quando paga pontos para reduzir a taxa de juros da sua hipoteca, o IRS classifica esses “pontos de desconto” como juros pré-pagos, tornando-os potencialmente dedutíveis no ano em que são pagos. Vários requisitos devem ser atendidos:

• A hipoteca está garantida pela sua residência principal
• Os fundos do empréstimo são usados para comprar, construir ou melhorar substancialmente a sua casa principal
• O pagamento de pontos é uma prática comercial padrão na sua localidade
• Os pontos pagos não excedem os valores habituais na sua área
• Você usa o método de contabilidade de caixa (aplicável à maioria das pessoas)
• O seu credor não cobrou pontos adicionais em troca de taxas reduzidas em outros lugares
• O dinheiro trazido para o encerramento foi igual ou superior ao valor dos pontos
• Os pontos são calculados como uma porcentagem do valor do empréstimo
• A declaração de liquidação da hipoteca detalha explicitamente os pontos pagos

Notavelmente, você pode deduzir pontos mesmo que o vendedor os pague, desde que todas as condições acima sejam atendidas. Ao vender posteriormente, você reduzirá a base do preço de compra pelos pontos pagos pelo vendedor.

Compreendendo as Taxas de Subscrição e Taxas de Originação: São as Taxas de Subscrição Dedutíveis?

O IRS classifica as taxas de originação de hipotecas — incluindo taxas de subscrição que os credores cobram pelo processamento e subscrição da sua hipoteca — como pontos. Essa classificação responde a uma dúvida comum: as taxas de subscrição são dedutíveis? Sim, quando devidamente documentadas e atendendo aos critérios de taxas de originação. Você pode deduzir suas taxas de originação de empréstimo, incluindo taxas de subscrição, mesmo que o vendedor as cubra. Este tratamento estende-se a todas as despesas de processamento cobradas pelo credor.

Estas taxas normalmente representam de 0,5% a 1% do valor do seu empréstimo e qualificam-se para o mesmo tratamento que os pontos de desconto.

Prêmios de Seguro Hipotecário: Quatro Tipos Dedutíveis

O IRS reconhece quatro categorias de seguro hipotecário como dedutíveis: seguro hipotecário privado (PMI), taxas de financiamento VA para empréstimos VA, taxas de garantia de empréstimo USDA e prêmios de seguro hipotecário FHA iniciais.

O seguro hipotecário pode ser estruturado como pagamentos mensais, uma quantia única paga no encerramento ou um valor financiado incluído na sua hipoteca. Para taxas únicas pagas ou financiadas no encerramento, pode deduzir o valor total no ano do encerramento. No entanto, essa dedução tem limites de renda: ela é reduzida quando a renda bruta ajustada (RBA) excede $100.000 (para declarantes individuais; $50.000 se casado a apresentar separadamente), e torna-se completamente indisponível quando a RBA ultrapassa $109.000 ($54.500 se casado a apresentar separadamente).

O que Não Pode Deduzir: Custos de Encerramento Não Dedutíveis Comuns

Para compras de habitação, apenas os juros hipotecários e os impostos sobre propriedade oferecem oportunidades de dedução. Os seguintes custos de encerramento são explicitamente não dedutíveis:

• Taxas de avaliação da casa
• Custos de inspeção da casa
• Taxas de inspeção de pragas
• Prêmios de seguro de título
• Taxas de conta de caução
• Taxas de notário
• Honorários advocatícios
• Taxas de associações de proprietários
• Taxas de determinação e monitorização de inundações
• Prêmios de garantia residencial
• Taxas de relatório de crédito
• Impostos de transferência e selo
• Pagamentos de renda

Custos de Encerramento na Venda de Casa: Um Tratamento Fiscal Diferente

Vendedores enfrentam seus próprios desafios com custos de encerramento, embora regras diferentes se apliquem. Se ocupou sua casa por dois dos cinco anos anteriores, está isento de impostos sobre os primeiros $250.000 de lucro ($500.000 se for casado). Essas isenções oferecem benefícios fiscais muito maiores do que as deduções.

Para lucros que excedem esses limites, aumentar a base de custo da sua casa reduz a responsabilidade do imposto sobre ganhos de capital. Sua base equivale ao preço de compra mais custos de manutenção, melhoria e venda.

Certos custos de compra e venda que não podem ser deduzidos podem ser adicionados à sua base:

• Taxas de busca de título e de resumo
• Taxas de instalação de utilidades
• Honorários legais e taxas de registro
• Taxas de levantamento
• Taxas de transferência e imposto de selo
• Seguro de título do proprietário

Despesas específicas do vendedor que aumentam a base incluem:

• Comissões de agentes imobiliários
• Despesas de publicidade
• Honorários de representação legal
• Encargos de empréstimo pagos em nome do comprador
• Taxas de preparação e outros custos relacionados à venda

Notavelmente, taxas de relatório de crédito, avaliação e seguro de proprietários não podem ser adicionadas à sua base e não oferecem benefício fiscal.

Planeamento Estratégico para Máxima Eficiência Fiscal

Compreender estas oportunidades de dedução e ajuste de base permite minimizar a sua carga fiscal global. Em cenários de venda com lucros elevados ou transações envolvendo pontos substanciais e taxas de subscrição, consultar um profissional de impostos garante que aproveite todas as deduções disponíveis, mantendo total conformidade com as regulamentações do IRS.