近日，中国央行在2024年10月21日宣布下降25个基点（BP），在本年度已累计下降了60BP，开启了新一轮的降息潮。在本轮降息周期中，居住用途商业地产的投资回报情况或将有较好的改善。

本文将主要从行业现状、货币政策、央地政策、海内外投资回报情况对比等几个维度进行分析。

行业现状
在广州、深圳、北京、成都等城市，投资者普遍能购买的租售比高的公寓，其投资回报率一般为5%-6%（含物业等其他费用）。这一数字远远高于普通住宅约1.5%的租售比。那么，中国在经历了一连串降息后，这个行业会产生什么样的影响呢？

实际收益率可以用租售比减去中国银行5年整存整取利率1.8%，得出的风险溢价为：
风险溢价 = 租售比 - 中行5年利率 = 5% - 1.8% = 3.2%

货币政策
中国的降息降准政策本质上是降低融资端的成本。一般来说，投资品的投资回报率由无风险利率加上风险溢价组成。在无风险利率降低的情况下，投资回报率（租售比）理论上也应下降。然而，由于租金构成的投资回报率较难大幅变化，
可以预见的是：
假设未来融资端成本下降至0，如果中国进入零利率甚至负利率时代，若风险溢价仍为3.2%，这意味着居住型商业地产年投资回报率仅为3.2%。此时，租金需要比当前下降36%，这几乎是不可能发生的事情。这表明，尽管融资成本大幅下降，但实际上很难对居住型商业地产的租售比造成过大冲击。相反，缺乏其他高性价比投资品的市场环境，可能导致居住型商业地产资产价格的抬升。

央地政策
目前，央地提倡住房双轨制。随着中国城镇化率的基本完成，地方政府的角色也逐渐从增量基建转向存量基建资产的盘活。在各大一线城市，保障性住房的比例在住房双轨制的2025计划中提高到了整体新增住房的50%左右。
这些保障性住房并非来源于新的基建，而是由政府统一收购的存量房产进行二次翻新租赁。例如，广州成立的“广州安居集团”。这些企业的运营成本直接关系到个人购买公寓放租的租金是否会受到冲击。
根据市场多家长租公寓的运营情况，“收房成本”在50%是长租公寓持续盈利的平衡线。这意味着，即便政府推行保障性住房，其租金价格也只会略高于或持平于现有市场价格。

房屋老化问题
以当前的租售比来衡量未来，其实存在一定的不合理性，特别是房屋老化的问题。合理情况下，房屋修缮费用应该占租金的多少呢？参考日本，修缮费和管理费一般不超过租金的5%-10%。

总结在未来即将到来的低息时代，结合国内普遍缺少高收益产品的情况，商业地产的长租生意或许会成为一门好生意。
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