المكاتب العائلية تقوم برهانات انتهازية على العقارات مع جلوس المستثمرين على الهامش

بانوراما ملونة ملحمية جوية لخط أفق سان فرانسيسكو في وسط المدينة مع ناطحات السحاب التجارية والواجهة البحرية عند الغسق في كاليفورنيا، الولايات المتحدة الأمريكية.

برست فوتو | لحظة | صور غيتي

نسخة من هذه المقالة ظهرت لأول مرة في نشرة Inside Wealth الإخبارية لـ CNBC مع روبرت فرانك، وهو دليل أسبوعي للمستثمرين والمستهلكين ذوي الثروات العالية. اشترك لتلقي الإصدارات المستقبلية، مباشرة إلى بريدك الوارد.

تقوم شركات الاستثمار الخاصة للأثرياء جداً بشراء العقارات المحلية مع استمرار تعثر تعافي السوق، حسبما أفاد مستثمرو مكاتب العائلات لـ Inside Wealth.

بينما أدت أسعار الفائدة المرتفعة باستمرار والصراعات الجيوسياسية إلى جلوس العديد من المستثمرين على الهامش، يمكن لمكاتب العائلات تحمل اتخاذ رهانات انتهازية حيث تستثمر على المدى الطويل.

قال ترافيس كينغ، الرئيس التنفيذي لشركة Realm، إن مجموعة من حوالي 100 عائلة استثمرت حوالي 100 مليون دولار في العقارات في شمال كاليفورنيا خلال الأشهر الستة الماضية. استغلت Realm الفرص مثل شراء عقار مكتبي في سان فرانسيسكو بنحو 21% مما تم تداوله آخر مرة وما قد يكلف لبنائه اليوم.

“نظرنا إلى الأمر وقلنا، ‘مرحباً، لقد تم ضرب سان فرانسيسكو، لكننا نعتقد أن قطاع التكنولوجيا سيستمر في كونه بيئة قوية جداً، ونستمر في الاعتقاد بأن هذا سيكون المحرك الرئيسي للاقتصاد الأمريكي في المستقبل. لا نعتقد أن سان فرانسيسكو ستختفي من الوجود’”، قال. “يبدو أن هذا الاستنتاج دقيق، بناءً على حقيقة أننا الآن نتداول أوراقاً إما على عقود الإيجار أو اتفاقيات الشراء والبيع للعديد من هذه العقارات.”

قال كينغ إن بعض العائلات تشعر بالتوتر حيال استثمار أموالها خلال هذه الأوقات المضطربة، لكن المزيد منها مهتم بالاستفادة من التقييمات المنخفضة.

“إنه وقت صعب للعيش فيه، كأي مواطن، لكنه وقت مثير كمستثمر، لأنه الوقت الذي يجعل الأسعار الأفضل”، قال.

قال ماثيو كوهين، الشريك في Declaration Partners، شركة الاستثمار المرتبطة بمكتب عائلة الملياردير ديفيد روبنشتاين من كارلايل، إن أفق الاستثمار الطويل للشركة يسمح لها باغتنام الفرص التي لا يمكن لمديري الأصول التقليديين القيام بها.

أغلقت Declaration Partners صندوقها الثاني للاستثمار العقاري في أكتوبر، وجمعت حوالي 303 مليون دولار. لقد قامت بإجراء عدد كبير من الصفقات في الأشهر الأخيرة، مثل توقيع عقد إيجار رئيسي بقيمة 50.1 مليون دولار لثلاث واجهات متاجر في حي سوهو بمدينة نيويورك. بينما الإيجارات الحالية للمستأجرين أقل من أسعار السوق، فإن عقد إيجار Declaration Partners يمتد على 25 عاماً، مع خيار التمديد حتى عام 2091.

“تنظر الكثير من الصناديق المؤسسية إلى الفرص مثل تلك وتقول، ‘إذا لم أتمكن من تنفيذ خطة عمل في عام ونصف أو في عامين أو ثلاثة أعوام، فهذا ليس سريعاً بما فيه الكفاية’”، قال كوهين. “كان يتطلب شخصاً لديه نظرة طويلة الأجل ليقول، ‘أنا مستعد للاحتفاظ لفترة أطول للانتظار حتى انتهاء تلك العقود،’ والصبر والمرونة للعمل مع مالك خاص للتوصل إلى هيكل كان مفيداً للطرفين.”

احصل على Inside Wealth مباشرة إلى بريدك الوارد

تعتبر نشرة Inside Wealth الإخبارية من روبرت فرانك دليلك الأسبوعي للمستثمرين ذوي الثروات العالية والصناعات التي تخدمهم.

اشترك هنا للحصول على الوصول اليوم.

أشارت استطلاعات مكاتب العائلات إلى عدم اليقين تجاه الاستثمار العقاري، لكن تلك الموجودة في الولايات المتحدة كانت أكثر تفاؤلاً.

وجد استطلاع من بنك جيه بي مورغان الخاص، الذي صدر في فبراير، أن 35% من مكاتب العائلات الأمريكية تخطط لزيادة تعرضها للعقارات، بينما قال 24% فقط من نظرائهم الدوليين نفس الشيء. كما أفاد 40% من المستجيبين بعدم وجود أي تخصيص للعقارات.

ومع ذلك، فإن مكاتب العائلات التي أشارت إلى التضخم كأعلى خطر على محافظها أفادت بمعدل تخصيص متوسط قدره 16.3% للعقارات، وهو ضعف ما هو عليه في مجموعة المستجيبين العامة.

“في أي وقت يصبح فيه التضخم قضية، يبدأ الناس في الاستثمار في أشياء يمكنهم رؤيتها ولمسها”، قالت محامية العقارات جينيفر نيلاني من كوزن أوكونور.

قال جيسون أوزور، الرئيس التنفيذي لشركة Lido Advisors لإدارة الثروات، إنه حتى مع انخفاض أسعار الشراء، يجب على المستثمرين الانتباه إلى العديد من العوامل، مثل تكاليف الرفع وتكاليف التأمين المتزايدة، للتغلب على التضخم. لقد تمكنت Lido Advisors من الاستثمار في عقارات متعددة العائلات جذابة بعروض تتراوح بين 20% إلى 30% من تكاليف الاستبدال، كما قال. تركز الشركة على المدن الكبرى مثل مدينة سولت ليك، دنفر ودالاس، أضاف.

قال أوزور إن تدفق الأموال وتنويع المحفظة هما عوامل جذب أقوى للعملاء للاستثمار في العقارات. كما وصف العقارات بأنها أصل فعال من حيث الضرائب، مشيراً إلى استراتيجيات مثل خصومات الاستهلاك وتبادلات 1031، التي تسمح لمستثمري العقارات بتأجيل الأرباح الرأسمالية من خلال إعادة استثمار الأرباح في عقار مماثل. يمكن للعملاء أيضاً هبة العقارات لأطفالهم بأسعار مخفضة بمرور الوقت، كما قال.

أما بالنسبة لمراكز البيانات، فإنها تعتبر أكثر فئات الأصول سخونة في العقارات التجارية، قالت نيلاني إن مكاتب العائلات تجد صعوبة في الاستثمار بأسعار جذابة. كما قالت إن بعض مكاتب العائلات، وخاصة تلك التي لديها توجه خيري، قلقة بشأن الأثر البيئي لمراكز البيانات.

يستثمر المستثمر العقاري شاز لازاريان بشكل مكثف في العقارات المكتبية، التي تعتبر غالباً أقل المناطق جاذبية في العقارات التجارية، من خلال شركته، Elle Family Office.

قال لازاريان إنه يقوم بشراء الأصول المتعثرة بأسعار مخفضة بشكل كبير. وقال إنه اشترى مقر شركة هوم ديبوت السابق في أتلانتا وديونه مقابل حوالي 21 مليون دولار، مدفوعاً بحوالي 18 سنتاً على الدولار عندما اشتراه في أكتوبر مقارنة بما دفعه مالكه الخاص في عام 2019.

بينما تم الاحتفاظ بتلك العقار كمبنى مكتبي، هدم لازاريان آخرين لبناء مساكن متعددة العائلات. على عكس العديد من مديري مكاتب العائلات، لا يستثمر لازاريان على المدى الطويل، بل يهدف إلى قلب العقارات خلال عامين إلى ثلاثة أعوام.

“أعتقد أن الثروة الجيلية يمكن أن تُخلق من خلال تحمل بعض المخاطر”، قال. “لم تكن هذه الفرصة موجودة في عام 2007، 2008، ونحن فقط نريد أن نكرر ذلك بأكبر عدد ممكن من المرات حتى يجف السوق.”

اختر CNBC كمصدر مفضل لديك على Google ولا تفوت لحظة واحدة من أكثر الأسماء ثقة في أخبار الأعمال.