حظر ترامب على شراء المستثمرين للمنازل قد يأتي على حساب صفقة عقارية أكبر

في هذه المقالة

• RDFN
• BRK.A
• BRK.B

اتّبع الأسهم التي تفضّلهاCREATE FREE ACCOUNT

Bloomberg | Bloomberg | Getty Images

لقد تحوّلت “القدرة على تحمل التكاليف” من مصطلح مالي جاف إلى زرّ ساخن يُستخدم لكل شيء. البقالة، الرعاية الصحية، رعاية الأطفال، السيارات، الغاز — تقدر تقول أي شيء، وغالبًا تُربط القدرة على تحمل التكاليف به هذه الأيام. ثم هناك السكن، إحدى أكثر القضايا التصاقًا في نقاشات أمريكا حول القدرة على تحمل التكاليف.

في 12 مارس، أقرّ مجلس الشيوخ الأمريكي مشروع قانون سكني ضخمًا يعالج القدرة على تحمل التكاليف والإمداد، خصوصًا من المنازل الأحادية العائلة. قانون “الطريق إلى السكن” في القرن الحادي والعشرين، المُكتظ بأكثر من 40 بندًا، حصد تأييدًا نادرًا — وفقًا لمعايير السياسة المتشنجة اليوم — من الحزبين، مسجّلًا نتيجة تصويت 89-10. يتضمن مشروع القانون حزمة من إصلاحات التمويل والتصاريح والتقسيمات (الزّونينغ) والبيئة بهدف خفض تكاليف السكن وتسريع بناء منازل جديدة.

وافق مجلس النواب في فبراير على نسخة مماثلة ومتوافقة مع الحزبين، وإن كانت أكثر اختصارًا. يتحرك مشروع قانون مجلس الشيوخ، الذي تبنّى العديد من بنود مجلس النواب، الآن مرة أخرى إلى الغرفة الأدنى للنظر، حيث يواجه معركة صعبة، ويرجع ذلك أساسًا إلى قضية شائكة تتمثل في ما إذا كان ينبغي للمستثمرين المؤسسيين الكبار الاستمرار في شراء المنازل وتأجيرها، وهي ممارسة ينتقدها كل من المخضرمة التقدمية السيناتور إليزابيث وارن، من ولاية ماساتشوستس — وهي شريكة في رعاية قانون ROAD Act — والرئيس دونالد ترامب، الذي أصدر في يناير أمرًا تنفيذيًا يدعو إلى إنهاء هذه الممارسة.

ومن المفارقات أن ما يُسمّى “بناءً لأجل الإيجار” (build-to-rent) في سوق الإسكان هذا الجزء، رغم ذلك، ما يزال صغيرًا نسبيًا مقارنةً بنوع آخر — المنازل المُصنّعة الجاهزة من المصنع — والتي حظيت بدفعة كبيرة من قانون ROAD Act، وهي أكثر تأثيرًا بكثير تجاه الهدف الشامل المتمثل في بناء المزيد من المنازل.

يتيح مشروع القانون تجميع المنازل المُصنّعة دون هيكل سفلي دائم، ويزيد حدود القروض الفيدرالية للمتعلمين/المشترين، ويُرخّص لوائح تقسيمات الأراضي بشأن الأماكن التي يمكن وضع هذه المنازل فيها. تقطع هذه التغييرات شوطًا بعيدًا في إزالة الوصمة المعلّقة فوق “المنازل المتنقلة” ذات الأسعار المنخفضة.

قالت الدكتورة ليزلي غووتش، الرئيس التنفيذي لمعهد الإسكان المُصنّع (Manufactured Housing Institute)، وهي جمعية التجارة التابعة للصناعة: “هذه هي التحديات التي واجهتنا”. “الوصمة تأتي من شكل منازلنا والارتفاعات التي يمكننا تقديمها. سنُسمح [الآن] بموجب كود البناء الفيدرالي الخاص بنا ببناء المزيد من أنواع المساكن”، قالت. “لقد كنا مقيدين لمدة 50 عامًا بأن كل منزل كنا نبنيه يجب أن يكون على هيكل سفلي دائم”.

بإتاحة إمكانية فصل/إزالة الهيكل السفلي، سيُمكّن مشروع القانون بناة المنازل المُصنّعة من ابتكار تصاميم، قال بيل بور، الرئيس التنفيذي لشركة Cavco Industries، وهي واحدة من أكبر الشركات في الصناعة، في بيان عبر البريد الإلكتروني. “رغم أننا سنظل نصنع منازل على هياكل سفلية دائمة، فإن القدرة أيضًا على تصنيع منازل بهياكل سفلية قابلة للإزالة ستستمر في تفكيك/إزالة حواجز التقسيمات (الزّونينغ) وزيادة المعروض من منازل منخفضة التكلفة وعالية الجودة”، كتب.

وبصفتهم يتهيؤون للتغييرات التشريعية، يقول بور إن Cavco استثمرت بشكل كبير في إعادة تجهيز مصانعها الحالية لزيادة الطاقة الاستيعابية وتغيير عمليات الإنتاج حيثما أمكن. “وبالمثل، خلال آخر عامين، قمنا بتوحيد علامتنا التجارية تحت اسم Cavco لزيادة التعرف في السوق وتقسيم/تنظيم عروض منتجاتنا الواسعة”، كتب.

تملك شركة Berkshire Hathaway شركة Clayton Homes، وهي أكبر لاعب في هذا السوق.

مجتمعةً، تحمل هذه البنود القدرة على زيادة معروض الإسكان بشكل كبير وإيجاد خيارات منخفضة التكلفة لتحقيق الحلم الأمريكي بتملك المنزل، وهو مثّلما يتراجع. وفقًا لعدة استطلاعات، فإن أكثر من 70% من الأمريكيين قلقون بشأن القدرة على تحمل تكاليف السكن. ليس من المستغرب ذلك، مع الأخذ في الاعتبار أن السعر الوسطي الوطني لمنزل عائلة واحدة يبلغ تقريبًا $400,000، في سوق عقارات يعاني من نقص في المعروض قدره 4 ملايين منزل، بينما لا تزال أسعار الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ثابتة فوق 6% بعناد.

شاهد الآن

VIDEO9:0309:03

النائب الفرنسي هيل: مشروع قانون سكن مجلس الشيوخ لديه اختلافات ضيقة لكن “جوهرية”

Squawk Box

داريل فيرفيذر، كبير الاقتصاديين في Redfin، وهي شركة وساطة عقارات وطنية، يرى أن بنود الإسكان المُصنّع هي الأهم ضمن قانون ROAD Act. قالت: “ستهم الحوافز المتعلقة بإصلاح التقسيمات (الزّونينغ) و[غيرها من] عمليات إلغاء القيود التنظيمية في أجزاء من البلاد التي تعاني من نقص شديد في السكن”. “أنا الأكثر حماسًا لبناء المزيد من [المنازل المُصنّعة] في أماكن تكون فيها قيمة الأراضي مرتفعة جدًا، لأن هناك نقصًا في الأراضي المتاحة للبناء عليها”، أضافت.

أعربت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (National Association of Realtors) عن دعمها لمشروع قانون مجلس الشيوخ في بيان صادر عن نائبها التنفيذي الأول ورئيسة مسؤولية الدعوة (chief advocacy officer) شانون ماكغاهن. قالت: “يمنح مشروع القانون المجتمعات أدوات وموارد جديدة لبناء المزيد من المنازل، ويبسّط العمليات الفيدرالية التي تؤخر البناء، ويُحدّث خيارات التمويل للمنازل المُصنّعة والسكن الريفي”.

من الملاحظ أن كلاً من NAR وRedfin متحمستان لسوق المنازل المُصنّعة، وهي — تاريخيًا — ليست محورًا كبيرًا للتركيز لدى العديد من وكلاء العقارات.

الخلاف حول المنازل المُصنّعة من المصنع

الأقل حماسًا إزاء التوسيع في تعريف “الإسكان المُصنّع” هو جمعية بناة المنازل المعيارية (Modular Home Builders Association)، التي تمثل شركات في القطاع الآخر المتنامي من الإسكان الميسّر المبني في المصانع. بخلاف المنازل المُصنّعة التي تتبع كود بناء HUD وطني غالبًا ما تواجه قيودًا صارمة على التقسيمات، فإن المنازل المعيارية تُبنى وفقًا لنفس أكواد البناء الخاصة بالولاية أو المستوى المحلي أو الإقليمي مثل المنازل التقليدية المُنشأة في الموقع. هذا يعني تصاميم أكثر تنوعًا للمنازل المعيارية.

بينما “يقوم مشروع القانون بمدّ عروض سياسية واسعة لدراسة العوائق التي تحول دون توسيع البناء المعياري، فإنه في الوقت نفسه يوفّر مزايا تنافسية واضحة وملموسة لقطاع المنازل المُصنّعة”، قال توم هارديمان، المدير التنفيذي لـMHBA. ويحذّر من أنه قد ينتهي الأمر بإرباك مشتري المنازل، مع إزالة شرط الهيكل السفلي للمنازل المُصنّعة، بما يزيد من “تشويش الخطوط أمام المستهلكين الذين قد يعتقدون خطأً أنهم يشترون منزلًا معياريًا”.

لا يتوافق هذا التصور مع وجهة نظر غووتش. قالت: “لا أرى كيف سيشعر مشتري منزل مبتدئ يطلع على منزل جديد بوسم الموافقة الفيدرالية، بأنه ‘آه، انتظر، اعتقدت أنه بُني وفق كود بناء مختلف. اعتقدت أنه معياري وليس مُصنّع’”. “بالنسبة لي، هذا لا يبدو منطقيًا كثيرًا”.

كما يرخّي مشروع القانون القواعد المتعلقة ببناء وحدات سكنية ملحقة (Accessory Dwelling Units - ADUs) التي أصبحت شائعة بشكل متزايد — مثل الشقق الصغيرة (granny flats)، أو أجنحة الأقارب (in-law suites)، أو الأكواخ الخلفية — إلى جانب البنى القائمة. وهذا يخلق فرصًا أكثر ليس فقط للمنازل المُصنّعة بل أيضًا للمنازل المعيارية. “إذا تحدثت إلى [وكيـل] Redfin، فسيقول لك إن المنازل التي تحتوي على ADUs تحظى بشعبية كبيرة”، قال فيرفيذر. “أي شيء يجعل بناء ADUs أسهل، أعتقد أن [الوكلاء] وعملاءهم سيعجبهم ذلك”.

في النهاية، يقول هارديمان إنه “متفائل بحذر” بشأن مشروع قانون مجلس الشيوخ والفرص التي يتيحها لتوسيع الإسكان المبني في المصانع عبر الولايات المتحدة، رغم مخاوفه من احتمال حدوث التباس لدى المستهلكين بين المنازل المُصنّعة والمنازل المعيارية. “أتوقع أن يختص المزيد من أعضائنا في بعض أنواع المشاريع المدرجة في مشروع القانون، وبالتحديد الـADUs”، قال.

مستثمرون كبار وجدال “الشراء للتأجير”

على الرغم من أن التحسينات في صناعة الإسكان المبني في المصانع مهمة بكثير من حيث توسيع إمدادات المنازل الميسّرة، فإن أحكام المستثمرين تجتذب اهتمامًا مبالغًا فيه. بدءًا من فترة الركود الكبير وجائحة كوفيد، عندما بدأت شركات الاستثمار الخاصة في ضخ مليارات في شراء منازل عائلة واحدة، أصبح هذا الموضوع شبحًا يطارد الجميع على قدم المساواة. يطالب قانون ROAD Act بحظر المستثمرين المؤسسيين الكبار من شراء منازل عائلة واحدة جديدة إذا كانوا يملكون بالفعل ما لا يقل عن 350 من هذه الوحدات.

ومع ذلك، توجد استثناءات تسمح لهؤلاء المستثمرين ببناء منازل جديدة وإعادة تأهيل المنازل القائمة، تحديدًا لسوق الإيجار. لكن توجد ملاحظة حاسمة، إذ تشترط أن تُباع تلك المنازل لمشترين أفراد بعد سبع سنوات. على عكس سين. وارن، فقد طمأن الرئيس ترامب وول ستريت وكذلك بناة المنازل عبر تأييد هذا التنازل لسوق BTR، والذي تسارع في السنوات الأخيرة في مجتمعات عبر البلاد. النسخة التي مررها مجلس النواب لا تتضمن بند المستثمرين بأي شكل، وأعضاء مجلس النواب منقسمون الآن حول ما إذا كان ينبغي إضافته.

لقد أثار موضوع BTR ردود فعل متباينة عبر صناعة الإسكان. بينما كان مشروع قانون مجلس الشيوخ لا يزال قيد المناقشة، أصدرت عدة جهات صناعية — بما فيها الجمعية الوطنية لبناة المنازل (National Association of Home Builders)، وجمعية مصرفيي الرهون العقارية (Mortgage Bankers Association)، ومؤتمر الإسكان الوطني (National Housing Conference) — ورقة موقف قالت فيها إن “شرط التصرف بعد سبع سنوات سيغلق فعليًا تطوير BTR، ما يؤدي إلى توفر أقل وخيارات أقل للمستأجرين”. وفقًا لتقرير حديث من Redfin، فإن 31% من الإيجارات في الولايات المتحدة هي منازل عائلة واحدة، وهي أدنى نسبة مسجلة.

في اليوم الذي أقر فيه قانون ROAD Act، أصدر رئيس NAHB بيل أوينز بيانًا يقدّر الأثر المحتمل لحظر BTR، قائلاً إنه “قد يقطع إنتاج منازل عائلة واحدة بمقدار يقارب 40,000 وحدة في السنة”.

ومع ذلك، كما يحدث كثيرًا حين تتم شيطنة المستثمرين المؤسسيين لقيامهم بشراء ملايين المنازل، فإن البيانات لا تدعم هذا الادعاء. في الواقع، فإن المستثمرين الذين يمتلكون أكثر من 100 عقار يشكلون أقل من 1% من سوق الإسكان في الولايات المتحدة، وفقًا لتقرير أغسطس الصادر عن مركز الإسكان التابع لـAmerican Enterprise Institute.

ومع ذلك، على الهامش، فهذا يمثل حصة كبيرة، خاصة داخل سوق BTR، قال إدوارد بينتو، زميل أول ومدير مشارك لِمركز الإسكان AEI. وبينما وصف ظاهرة مجتمعات BTR بأنها حديثة نسبيًا، قال إنها تُمثل بالفعل 4% من إجمالي مخزون الإيجار من المنازل العائلية الواحدة، ولها دور مبالغ فيه في بعض الولايات الرئيسية المكتظة بالسكان عبر البلاد.

قال بينتو: “إن رأس المال الذي توفره هذه الاستثمارات لا يمكن استبداله ببناء عقارات يملكها الأفراد كمنزل عائلة واحدة”. واستشهد ببيانات AEI التي تُظهر أن 72% من مشاريع BTR تتركز في ست ولايات فقط — فلوريدا وتكساس وأريزونا ونورث كارولاينا وساوث كارولاينا وجورجيا. “يتبين أنه من الأسهل بناء مشروع [BTR] في تلك الولايات الست مقارنة ببناء مشروع بيع منازل عائلة واحدة”.

طريق صعب أمام حلم أمريكي جديد

فيما يواصل مجلس النواب الآن التفكير في المضي قدمًا نحو مشروع قانون سكني نهائي، يحث منتقدو BTR أعضاء المجلس على إسقاط القيود. وفي المقابل، يجادل المؤيدون بأن توسيع سوق إيجارات المنازل سيحطم حلم تملك المنزل. ومع ذلك، تشير استطلاعات حديثة إلى أن هذا قد يكون طموحًا عفا عليه الزمن، خصوصًا لدى الأمريكيين الأصغر سنًا.

في العام الماضي، أجرى مركز ديناميكيات الأجيال (Center for Generational Kinetics) استطلاعًا شمل 1,000 مشارك من الأعمار 18 إلى 70، ممن يعيشون حاليًا في منزل للإيجار من عائلة واحدة. لم يعرّف 8% فقط الحلم الأمريكي على أنه تملك منزل، وقال 70% إنهم يشعرون بالارتياح لعدم تحمّل أعباء تكاليف الصيانة أو الضرائب. بالإضافة إلى ذلك، أفاد 53% من أفراد الجيل Z بأن لديهم وصولًا أفضل إلى المدارس أو الوظائف عبر الإيجار، بينما كان أفراد الجيل X أكثر ميلًا لاختيار الإيجار لسهولة الأمر.

في رسالته إلى المستثمرين الصادرة للتو لعام 2026، تساءل لاري فينك، الرئيس التنفيذي لشركة BlackRock، أكبر مدير أصول في العالم (التي أكدت خلال اللحظة السياسية الحالية أنه لا يتبعها مستثمرون يشترون المنازل)، عن قيمة تملك المنازل. “السكن ليس استثمارًا مضمونًا بعائد مرتفع”، كتب. “بمجرد أن تحسب ضرائب العقارات والتأمين والصيانة وتكاليف المعاملات — وهي جميعًا ارتفعت بشكل ملحوظ في أماكن كثيرة — قد تصبح العوائد طويلة الأجل أكثر تواضعًا وعدم انتظام من الزيادات التي توحي بها أسعار العناوين الرئيسية… إذا أردنا مشاركة أوسع في النمو الاقتصادي، لا يمكننا الاعتماد على أصل واحد فقط، يُشترى لاحقًا ولاحقًا في الحياة، ليتحمل هذه المسؤولية وحده.”

وفقًا لـNAR، فإن متوسط عمر مشتري المنازل لأول مرة في الولايات المتحدة هو 40 عامًا، وهو رقم قياسي مرتفع.

تدافع شراكة الائتلاف الوطني للإسكان منخفض الدخل (National Low Income Housing Coalition) عن الأشخاص ذوي أدنى الدخول، الذين يواجه وصولهم إلى سكن ميسّر وعالي الجودة تحديات خاصة في اقتصاد اليوم. ويشمل قانون ROAD Act عدة بنود أولوّيتها كانت لدى NLIHC خلال مناقشات مع صانعي السياسات في الكونغرس، قال كيم جونسون، المدير الأول لشؤون السياسات العامة.

وأشار إلى أن أحدها “سيُساعد في الحفاظ على فرص إيجار سكن ميسّر وتملك المنازل للأشخاص ذوي الدخل المنخفض في المناطق الريفية، ويقطع الروتين الإداري، ويشجع الشراكات بين القطاعين العام والخاص لزيادة الاستثمار في المعروض من الإسكان الريفي”. وقالت: “وسيكون بمثابة قسيمة (voucher) في الأساس”، “وبإمكان الأشخاص الذين يعيشون في تلك المنازل البقاء هناك حتى لو انتهت صلاحية بنود القدرة على تحمل التكاليف. وهذا سيؤثر على نحو 400,000 من سكان الريف ذوي الدخل المنخفض”.

لم تكن أغلب أولويات NLIHC موجودة في مشروع قانون مجلس النواب. قال جونسون: “بشكل مثالي نود أن نرى مشروع قانون [مُدمج] يُمرر ويشمل كل هذه البنود”.

وهذا يتردد مع دعوات مجموعات أخرى للاتفاق بسرعة على مشروع قانون تسوية قد يمر عبر مجلس الرئيس دونالد ترامب. لكن الأمور تتشكل لتكون عملية صعبة. فبعض الجمهوريين في مجلس النواب — مقابل الموافقة على مشروع قانون مجلس الشيوخ — يصرّون على تضمين عدة مشاريع قوانين لإلغاء القيود التنظيمية على بنوك مجتمعية ضمن تشريع عملات مشفرة قيد الانتظار. وقد اقترح قادة في كلا المجلسين أن مشروع قانون مجلس الشيوخ من المرجح أن يذهب إلى مؤتمر مشترك بين مجلسيّ البرلمان (bicameral conference) لتسوية خلافاتهم.

ولا يُعد هذا هو العائق الوحيد في الطريق. وبقدر ما قام الرئيس بالترويج لإجراء فيدرالي بشأن الإسكان الميسّر — بما في ذلك حظر المستثمرين المؤسسيين — فقد تعهد بالامتناع عن التوقيع على أي مشروع قانون يصل إلى مكتبه حتى يمرر الكونغرس إجراء تحديد هوية الناخبين المثيرة للجدل الذي يُطلق عليه SAVE America Act، والذي تتم مناقشته بشدة في مجلس الشيوخ.

قال ترامب: “يتجاوز ذلك كل شيء آخر”.

ومع ذلك، تُلقي انتخابات منتصف المدة في نوفمبر بظلالها على كل شيء متعلق بالسياسة. قد يفوق خطر عدم اعتماد نوع من تشريع القدرة على تحمل تكاليف السكن تعنّت ترامب بشأن SAVE Act. قال بينتو، مُعيدًا صياغة المثل المتعلق بالتركيز الدائم للناخبين على الاقتصاد: “الأمر ينحصر في، إنها الانتخابات، أيها الأحمق”. “الانتخابات قادمة، ويريد الطرفان أن يُنظر إليهما كأنهما قد أقرّتا شيئًا ما”.

شاهد الآن

VIDEO12:3912:39

السين. ميركلّي حول مشروع قانون سكن مجلس الشيوخ، ومعالجة القدرة على تحمل تكاليف المنزل وتنظيم أسواق التنبؤ

Squawk Box

اختر CNBC كمصدر تفضّله على Google ولا تفوّت أي لحظة من الاسم الأكثر ثقة في أخبار الأعمال.