AIに聞く・総額の低い物件の成約比率が70%超、これは住宅価格の下落が止まる流れを示唆しているのか？**フィナンシャル・アソシエイション・ニュース3月26日（記者 王海春）** 新「沪七条」住宅不動産政策の新施策が導入されてから満1か月が経過した。各種施策が実行に移された後、上海の新築住宅取引は着実に上向き、市場の熱気は明らかに上昇している。中原地産が本日発表したデータによると、「沪七条」政策の発表以降（2.26-3.25）、上海の新築の分譲住宅の供給は11.09万平方メートル、885戸で、成約は24.46万平方メートル、1998戸だった。成約の平均価格は73839元/平方メートル。「政策発表後、販売窓口（モデルルーム）の稼働度は明らかに上昇し、特に外環周辺の新築物件でその立ち上がりのスピードが非常に速い。われわれの観察によれば、この熱気は外環の内側の中高級の改善（住み替え）タイプのプロジェクトにも波及しており、来場客数が増え続けている。中高級の改善型プロジェクトの契約締結スピードも上がり始めている」と、中原地産のアナリスト、魯文曦氏は述べた。新政施行から満1か月の新築成約トップ10のプロジェクトを見ると、中低価格帯の物件の成約がより顕著に増えている。中原地産のモニターデータによると、2月26日から3月25日までに、青浦にある需要喚起（いわゆる新規需要向け）の物件では合計59戸が成約し、成約平均価格は1平方メートル当たり約3.87万元だった。宝山のあるマンションでは54戸が成約し、平均価格は約6.6万元。一方、中建が宝山にある1つのプロジェクトで41戸を成約し、平均価格は4.72万元/平方メートルだった。招商が嘉定の1つのマンションで38戸を成約し、平均価格は5.4万元/平方メートル。建発は金山の1つの物件で38戸を成約し、平均価格は3.3万元/平方メートルだった。中古住宅市場については、中指院が監視したデータによると、2026年3月1日から3月23日までに上海の中古の分譲住宅は21749戸成約し、前年同期比で2.9%増、前月比で168%増となった。魯文曦氏によると、昨年の第4四半期以降、沪（上海）の中古住宅の月間成約は（2月の旧正月を除き）常に2万戸以上を維持しており、小陽春の季節的な取引の回復に加えて政策効果が重なったことで、3月の市場成約は急速に押し上げられた。2月25日に政策が施行されてから1か月の間で、沪の中古住宅は26382戸成約しており、成約量は昨年の第4四半期の平均水準を上回っている。「取引データを見る限り、現在の成約量は依然として上向きに加速しており、間もなく季節的なピークに到達する見込みだ」。業界関係者の見方としては、3月の上海の中古住宅の成約量は3万戸の大台を攻める可能性がある。58安居客研究院の院長、張波氏は、3月22日までに上海の3月の中古住宅の1日平均成約は975戸であり、さらに直近7日間の1日平均成約は1067戸に達しているとした。現在のペースを踏まえると、月末の成約の「つり上げ（駆け込み）」効果も重なり、本月は3万戸を超える可能性がある。「もし今月の上海の中古住宅の成約が3万戸に達すれば、2021年および2023年の同時期水準に届く。2021年は上海の直近の不動産“好景気”（バブル気味の上げ局面）の終盤段階であり、2023年は市場が急反発している局面だ。ただし、単月の水準だけでは判断材料として不十分で、今後2〜3か月の成約量と価格の推移を見なければならない」と張波氏は考えている。「沪七条」政策は重要な推進役となり、購買制限の緩和によって新規需要層の参入と改善（住み替え）需要の乗り換えをよりうまくつなぎ、中古住宅の在庫が減少し、それが一手（新築）市場と中古市場の熱気の連動・伝播につながる構図が形成され、上海市場の長期的な回復に堅固な基盤を築いた。総額の観点から見ると、新築市場と同様に、総額の低い物件の成約がより活発であり、価格調整後は物件のコストパフォーマンスがさらに際立っている。「この局面（相場）の主力は新規需要（刚需）だ。3月以降、上海で総額300万元以内の新規需要向け中古住宅は取引構成比が70%超で、これ以前はこの比率が70%を超えたことはなかった」と魯文曦氏は述べた。さらに中指院のデータによれば、2026年1〜2月に上海で300万元以下の中古住宅は約1.7万戸成約しており、前年同期比で25.2%増。同期の中古住宅成約総量に占める割合は56.1%で、2025年より6ポイント上昇している。このような構造的な変化は、先行して価格が継続的に下落したことで、多くの物件が総額の低い物件のレンジに入り込み、中古住宅のコストパフォーマンス優位性が徐々に顕在化してきたことを反映している。政策面での追い風が放出されると、先に様子見していた新規需要の買い手の市場参入意欲が高まり、低総額物件の成約がより規模拡大することにつながった。張波氏は、中古市場に関しては、低総額物件の成約比率が上がるという構造的影響により、短期的には中古成約の平均価格がある程度上下に振れる可能性がある。この段階はなお一定期間続くかもしれない。その後、低総額物件の成約が解消されることで発生した乗り換え資金が上へと波及し、成約構造が改善型へと移っていくため、成約の平均価格はさらに横ばいから上向きに向かうことが期待できる、と見ている。「総合すると、市場のセンチメント（心理）はすでに明らかに好転しており、中古住宅の買い手が参入を決めるスピードが速くなっている。今年3月の成約量は昨年同期を上回る見込みで、中古住宅は下落（下げ止まり）を実現できる可能性がある。優良物件の消化スピードが上がっているため、これまでずっと迷っていた買い手に一定の心理的なプレッシャーがかかり、その結果、この層の買い手は迅速に意思決定をすることになる。このような背景のもとでは、上海の中古住宅の価格の下げ止まり傾向がますます明確になるだろう。こうした市場の流れに基づけば、乗り換えの買い手は中古住宅を売却した後、新築市場へ入っていくペースも加速し、新築の在庫も明らかに改善されるはずだ」と魯文曦氏は補足した。（フィナンシャル・アソシエイション・ニュース記者 王海春）
“沪七条”政策満月：上海新築住宅の取引が着実に増加、二手住宅が3万戸の大台に迫る
AIに聞く・総額の低い物件の成約比率が70%超、これは住宅価格の下落が止まる流れを示唆しているのか？
フィナンシャル・アソシエイション・ニュース3月26日（記者 王海春） 新「沪七条」住宅不動産政策の新施策が導入されてから満1か月が経過した。各種施策が実行に移された後、上海の新築住宅取引は着実に上向き、市場の熱気は明らかに上昇している。
中原地産が本日発表したデータによると、「沪七条」政策の発表以降（2.26-3.25）、上海の新築の分譲住宅の供給は11.09万平方メートル、885戸で、成約は24.46万平方メートル、1998戸だった。成約の平均価格は73839元/平方メートル。
「政策発表後、販売窓口（モデルルーム）の稼働度は明らかに上昇し、特に外環周辺の新築物件でその立ち上がりのスピードが非常に速い。われわれの観察によれば、この熱気は外環の内側の中高級の改善（住み替え）タイプのプロジェクトにも波及しており、来場客数が増え続けている。中高級の改善型プロジェクトの契約締結スピードも上がり始めている」と、中原地産のアナリスト、魯文曦氏は述べた。
新政施行から満1か月の新築成約トップ10のプロジェクトを見ると、中低価格帯の物件の成約がより顕著に増えている。
中原地産のモニターデータによると、2月26日から3月25日までに、青浦にある需要喚起（いわゆる新規需要向け）の物件では合計59戸が成約し、成約平均価格は1平方メートル当たり約3.87万元だった。宝山のあるマンションでは54戸が成約し、平均価格は約6.6万元。一方、中建が宝山にある1つのプロジェクトで41戸を成約し、平均価格は4.72万元/平方メートルだった。招商が嘉定の1つのマンションで38戸を成約し、平均価格は5.4万元/平方メートル。建発は金山の1つの物件で38戸を成約し、平均価格は3.3万元/平方メートルだった。
中古住宅市場については、中指院が監視したデータによると、2026年3月1日から3月23日までに上海の中古の分譲住宅は21749戸成約し、前年同期比で2.9%増、前月比で168%増となった。
魯文曦氏によると、昨年の第4四半期以降、沪（上海）の中古住宅の月間成約は（2月の旧正月を除き）常に2万戸以上を維持しており、小陽春の季節的な取引の回復に加えて政策効果が重なったことで、3月の市場成約は急速に押し上げられた。2月25日に政策が施行されてから1か月の間で、沪の中古住宅は26382戸成約しており、成約量は昨年の第4四半期の平均水準を上回っている。「取引データを見る限り、現在の成約量は依然として上向きに加速しており、間もなく季節的なピークに到達する見込みだ」。
業界関係者の見方としては、3月の上海の中古住宅の成約量は3万戸の大台を攻める可能性がある。
58安居客研究院の院長、張波氏は、3月22日までに上海の3月の中古住宅の1日平均成約は975戸であり、さらに直近7日間の1日平均成約は1067戸に達しているとした。現在のペースを踏まえると、月末の成約の「つり上げ（駆け込み）」効果も重なり、本月は3万戸を超える可能性がある。
「もし今月の上海の中古住宅の成約が3万戸に達すれば、2021年および2023年の同時期水準に届く。2021年は上海の直近の不動産“好景気”（バブル気味の上げ局面）の終盤段階であり、2023年は市場が急反発している局面だ。ただし、単月の水準だけでは判断材料として不十分で、今後2〜3か月の成約量と価格の推移を見なければならない」と張波氏は考えている。「沪七条」政策は重要な推進役となり、購買制限の緩和によって新規需要層の参入と改善（住み替え）需要の乗り換えをよりうまくつなぎ、中古住宅の在庫が減少し、それが一手（新築）市場と中古市場の熱気の連動・伝播につながる構図が形成され、上海市場の長期的な回復に堅固な基盤を築いた。
総額の観点から見ると、新築市場と同様に、総額の低い物件の成約がより活発であり、価格調整後は物件のコストパフォーマンスがさらに際立っている。
「この局面（相場）の主力は新規需要（刚需）だ。3月以降、上海で総額300万元以内の新規需要向け中古住宅は取引構成比が70%超で、これ以前はこの比率が70%を超えたことはなかった」と魯文曦氏は述べた。
さらに中指院のデータによれば、2026年1〜2月に上海で300万元以下の中古住宅は約1.7万戸成約しており、前年同期比で25.2%増。同期の中古住宅成約総量に占める割合は56.1%で、2025年より6ポイント上昇している。
このような構造的な変化は、先行して価格が継続的に下落したことで、多くの物件が総額の低い物件のレンジに入り込み、中古住宅のコストパフォーマンス優位性が徐々に顕在化してきたことを反映している。政策面での追い風が放出されると、先に様子見していた新規需要の買い手の市場参入意欲が高まり、低総額物件の成約がより規模拡大することにつながった。
張波氏は、中古市場に関しては、低総額物件の成約比率が上がるという構造的影響により、短期的には中古成約の平均価格がある程度上下に振れる可能性がある。この段階はなお一定期間続くかもしれない。その後、低総額物件の成約が解消されることで発生した乗り換え資金が上へと波及し、成約構造が改善型へと移っていくため、成約の平均価格はさらに横ばいから上向きに向かうことが期待できる、と見ている。
「総合すると、市場のセンチメント（心理）はすでに明らかに好転しており、中古住宅の買い手が参入を決めるスピードが速くなっている。今年3月の成約量は昨年同期を上回る見込みで、中古住宅は下落（下げ止まり）を実現できる可能性がある。優良物件の消化スピードが上がっているため、これまでずっと迷っていた買い手に一定の心理的なプレッシャーがかかり、その結果、この層の買い手は迅速に意思決定をすることになる。このような背景のもとでは、上海の中古住宅の価格の下げ止まり傾向がますます明確になるだろう。こうした市場の流れに基づけば、乗り換えの買い手は中古住宅を売却した後、新築市場へ入っていくペースも加速し、新築の在庫も明らかに改善されるはずだ」と魯文曦氏は補足した。
（フィナンシャル・アソシエイション・ニュース記者 王海春）