Lebih dari 4,6 Miliar Dolar! Restrukturisasi Utang Perusahaan Properti Lainnya Disetujui

Pertanyaan AI · Apa tantangan industri yang tercermin dari beberapa kali penyesuaian rencana restrukturisasi?

“

Restrukturisasi utang luar negeri memasuki tahap pelaksanaan substantif.

Laporan dari wartawan properti Zhong, Zeng Dongmei丨Laporan dari Guangzhou

Setelah lebih dari 4 tahun mengalami masalah, restrukturisasi utang luar negeri dari Huayuan Group Co., Ltd. (selanjutnya disebut “Huayuan”, 01777.HK) akhirnya memasuki momen penting.

Pada 16 Maret, perusahaan mengeluarkan pengumuman yang mengungkapkan bahwa pengadilan Hong Kong dan pengadilan Kaiman masing-masing menyetujui rencana restrukturisasi utang luar negeri perusahaan tersebut. Informasi terbuka menunjukkan bahwa restrukturisasi ini mencakup utang luar negeri yang belum dibayar sebesar 4,655 miliar dolar AS.

Huayuan tidak mengungkapkan skala pengurangan utang luar negeri, tetapi menegaskan bahwa setelah restrukturisasi utang akan secara signifikan memperbaiki kondisi keuangan secara keseluruhan dan meredakan tekanan likuiditas saat ini. Sebelumnya, lima obligasi domestik perusahaan telah disesuaikan melalui skema pembayaran pokok dan bunga, sebagai persiapan restrukturisasi.

Mengacu pada kasus perusahaan properti yang mengalami masalah lain, selain obligasi pasar terbuka, banyak perusahaan masih memiliki sejumlah besar pinjaman bank dan pinjaman lain yang jatuh tempo dan perlu diselesaikan. Huayuan sebelumnya mengungkapkan bahwa pinjaman dari lembaga keuangan perbankan domestik mencapai lebih dari 20 miliar yuan, dan penyelesaian utang ini juga merupakan tantangan besar.

━━━━

Lolos dari restrukturisasi utang luar negeri

Pada 4 Oktober 2021, karena peringkat kredit secara drastis menurun dan pembatasan pembiayaan lintas domestik dan internasional menjadi serius, likuiditas Huayuan mengalami ketegangan sementara, menyebabkan utang sebesar 206 juta dolar AS gagal dibayar tepat waktu, dan perusahaan secara tidak langsung masuk ke dalam daftar perusahaan properti bermasalah.

Saat itu, pendiri Huayuan, Zeng Baobao, mengirim surat keluarga yang menegaskan bahwa mereka tidak akan menyerah, berusaha mengendalikan dan mengurangi risiko, serta keluar dari kesulitan likuiditas secepat mungkin. Empat hari setelah gagal bayar utang dolar AS, perusahaan mengontrak Huaxian (China) Limited sebagai penasihat keuangan, berharap menemukan solusi yang dapat meredakan masalah likuiditas.

Untuk meningkatkan komunikasi dengan kreditur dan melaksanakan rencana restrukturisasi utang secara menyeluruh, pada April 2022, Huayuan kembali mengundang penasihat restrukturisasi dan investasi—Yue Min Investment. Pada Januari 2023, rencana awal restrukturisasi utang luar negeri diumumkan, di mana Huayuan dan pemegang obligasi utama dengan total penerbitan pokok sebesar 4,018 miliar dolar AS mencapai kesepakatan mengenai ketentuan restrukturisasi utang luar negeri, mengkonversi utang dan bunga sebesar 1,3 miliar dolar AS menjadi ekuitas, serta melakukan pembelian kembali obligasi yang ada melalui dana tambahan. Kreditur akan menerima 8 seri obligasi dolar AS baru yang nilainya akan diperpanjang dari 2022 Desember selama 2 hingga 6,5 tahun, dengan tingkat bunga antara 5% hingga 8%.

Pada saat itu, Huayuan memperkirakan bahwa melalui konversi utang menjadi saham, pembelian kembali, dan penghapusan sebagian obligasi prioritas, total pengurangan utang akan mencapai separuh dari total utang luar negeri mereka. Namun, karena dampak dari penyesuaian industri yang terus berlanjut, rencana restrukturisasi pertama kali gagal terlaksana, dan pada April 2024, perusahaan harus menyesuaikan ketentuan restrukturisasi tersebut. Pada Agustus 2025, Huayuan menyatakan bahwa, mempertimbangkan permintaan pengurangan leverage, kondisi pasar saat ini, serta kinerja dan proyeksi arus kas perusahaan, ketentuan restrukturisasi yang diumumkan sebelumnya pada April 2024 tidak lagi dapat diterapkan. Ketentuan baru yang direvisi termasuk penurunan tingkat bunga pinjaman baru atau obligasi baru menjadi 3%, dan periode maksimal hingga sembilan tahun.

Versi terbaru dari rencana restrukturisasi akhirnya mencapai terobosan substantif pada 2026. Menurut Huayuan, dalam pertemuan kreditur Februari lalu, rencana tersebut mendapatkan dukungan dari sekitar 99,67% kreditur yang berhak, jauh melampaui ambang batas persetujuan hukum. Pada 12 Maret, rencana tersebut juga disetujui oleh pengadilan Hong Kong dan pengadilan Kaiman.

Berdasarkan rencana restrukturisasi, perusahaan akan menerbitkan sekitar 5,14 miliar saham kreditur dengan harga 1,52 dolar Hong Kong per saham, obligasi konversi wajib jatuh tempo 2027 dengan total pokok sekitar 500 juta dolar AS, serta surat berharga jangka pendek jatuh tempo 2031 sebesar sekitar 630 juta dolar AS dan surat berharga jangka panjang jatuh tempo 2034 sebesar sekitar 810 juta dolar AS.

Dalam hal kapitalisasi pinjaman pemegang saham, Huayuan akan menerbitkan 4,38 miliar saham kapitalisasi kepada perusahaan di bawah Zeng Baobao dengan harga 0,3 dolar Hong Kong per saham, untuk mengimbangi pokok pinjaman pemegang saham yang belum dibayar sebesar 1,21 miliar yuan, dan bunga terkait akan dikecualikan. Zeng Baobao juga berencana menyediakan pinjaman pemegang saham baru tanpa jaminan sebesar 6 juta dolar AS untuk membayar biaya restrukturisasi, dengan tingkat bunga tahunan 8%.

Menurut sumber internal Huayuan, setelah rencana ini berlaku, dokumen restrukturisasi akan menjadi dokumen hukum yang mengikat seluruh kreditur. Tahap berikutnya, perusahaan akan menyempurnakan proses lanjutan untuk menyelesaikan transaksi restrukturisasi, termasuk tetapi tidak terbatas pada persetujuan pemegang saham, persetujuan regulator, penerbitan saham dan obligasi baru.

━━━━

Pembayaran utang bank dan pengaktifan aset masih menjadi tantangan

Tak lama setelah perusahaan bermasalah, pejabat terkait Huayuan menjelaskan secara rinci kondisi utang perusahaan. Misalnya, utang luar negeri melebihi 4 miliar dolar AS, utang surat utang domestik lebih dari 6 miliar yuan, pinjaman dari lembaga keuangan bank domestik sekitar 2 miliar yuan, dan ada juga pembiayaan non-keuangan yang cukup sulit.

Dalam restrukturisasi utang luar negeri ini, Huayuan memperkirakan pengurangan utang secara besar-besaran. Di sisi domestik, pada Desember 2025, lima obligasi domestik perusahaan (dengan saldo sekitar 6,427 miliar yuan) juga disetujui untuk penundaan pembayaran pokok dan bunga hingga 31 Desember 2026, memberikan waktu tambahan untuk restrukturisasi utang domestik selanjutnya.

Hingga akhir Juni 2025, total utang Huayuan sekitar 66,972 miliar yuan. Di antaranya, 18,025 miliar yuan adalah pinjaman, 48,649 miliar yuan adalah surat utang dan obligasi prioritas, dan 298 juta yuan adalah sekuritas jaminan aset. Pinjaman ini mencakup pinjaman bank, pembiayaan lain, dan pinjaman dari perusahaan terkait, dengan 16,43 miliar yuan harus dilunasi dalam satu tahun. Perusahaan menyatakan akan terus menjaga komunikasi erat dengan pemberi pinjaman domestik untuk memperpanjang masa jatuh tempo, meskipun tidak mengungkapkan kemajuan spesifik.

Praperusahaan riset Prudential Real Estate menyatakan bahwa saat ini restrukturisasi utang perusahaan properti terutama melibatkan obligasi, tetapi banyak perusahaan masih memiliki utang bank dan pinjaman lain yang jatuh tempo dan perlu diselesaikan. Contohnya, perusahaan seperti Sunac China, Country Garden, dan CIFI Holdings yang telah melakukan restrukturisasi utang domestik dan luar negeri, baru-baru ini masih menghadapi utang yang jatuh tempo dan gagal bayar baru. Oleh karena itu, setelah masalah obligasi kredit terselesaikan, yang lebih penting adalah bagaimana perusahaan properti dapat kembali ke jalur operasi normal dan memperkuat arus kas.

Mengubah arus kas bukanlah hal yang mudah. Baru-baru ini, CEO Zhongliang Holdings, He Jian, dalam wawancara dengan wartawan properti China, menyatakan bahwa banyak tanah yang belum dikembangkan karena hak milik tidak terpisah dan kondisi perencanaan yang usang, sehingga sulit dievaluasi, sulit dibiayai, dan sulit dijual, sehingga tidak dapat secara efektif diubah menjadi arus kas untuk membayar berbagai utang proyek.

Hingga akhir Juni 2025, cadangan tanah proyek Huayuan yang sedang dan akan dibangun sekitar 7,263 juta meter persegi, dan efektivitas pengaktifan aset ini juga akan mempengaruhi keberhasilan restrukturisasi utang secara signifikan.

Laporan kinerja menunjukkan bahwa pada semester pertama 2025, Huayuan meraih pendapatan sebesar 1,883 miliar yuan, meningkat 14,8% dibandingkan tahun sebelumnya. Dari pendapatan pengembangan properti hanya sebesar 20,18%, sementara pendapatan dari layanan pengelolaan properti mencapai 73,54%. Meskipun proporsi pendapatan dari pengembangan properti tidak besar, faktor seperti penurunan nilai persediaan tetap mempengaruhi laba, menyebabkan laba bersih yang attributable kepada induk perusahaan mengalami kerugian sebesar 3,171 miliar yuan.

Untuk mengurangi tekanan kerugian, perusahaan juga mengembangkan jalur pertumbuhan baru, termasuk pengelolaan aset bermasalah, platform transaksi properti bekas, penjualan dan pembangunan perantara, layanan properti kelas atas, pemeliharaan komunitas, desain ruang dan pengelolaan pihak ketiga, perencanaan iklan, pameran seni dan pembangunan, kerajinan tangan dan makan bersama, serta sembilan bisnis inovatif lainnya yang saat ini belum memberikan kontribusi pendapatan.

Redaktur: Su Zhiyong

Editor: Li Hongmei, Wen Hongmei