المرحلة الثانية من العقارات، من يسرق السيطرة على شركات العقارات

في شهر مارس من عام 2026، وصل مؤشر التقدم إلى الشهر الثالث، وملأت اللوحات الإعلانية في صناعة العقارات رسائل حزينة ومؤلمة.

شركة 花样年 قامت بقطع أكثر من ثلاثين بالمئة من حصتها في 彩生活، مقابل تسوية مع الدائنين؛ شركة 恒大物业 استقرت على رفوف المنظمين في انتظار مصير مزاد بمليارات اليوان؛ مؤسس شركة 瑞森生活服务 黄清平 سلم آخر حصصه في الشركة في ظل أتون الصراعات الداخلية؛ شركة 金科服务، التي تتوج بلقب “أول شركة عقارات جنوب غرب”، خرجت من سوق هونغ كونغ بعد أن أخرجتها شركة 博裕资本، أحد عمالقة رأس المال الخاص، من البورصة.

كانت الشركات العقارية المدرجة سابقًا تُعتبر “بقرة حلوب نقدية” و"مسار نمو ثانٍ"، لكنها الآن تمر بأعنف إعادة تشكيل للسلطة وإعادة هيكلة الأصول على الإطلاق.

بعضها اضطر لبيع أصوله للبقاء على قيد الحياة، وآخرون يلاحقون ديونًا قديمة، وفرق أخرى تتعرض للصيد بصمت من قبل رأس المال، وهناك من ينسحب بهدوء وسط صراعات داخلية، وآخرون يتنقلون بذكاء بين الروابط العائلية والعقود… في النصف الثاني من أزمة ديون العقارات، يظهر مالكو الشركات العقارية حدودًا مختلفة وأساليبًا متنوعة للحفاظ على مصالحهم أو على شرارة النار.

عند مفترق طرق القدر، لا يتعلق الأمر فقط بإعادة تسعير الأصول، بل هو أيضًا معركة نهائية على السلطة. على خشبة المسرح، تتصاعد الأجراس والطبول، وتُرفع الستائر، والجميع يتساءلون: عندما تتراجع المد، من يسبح عريانًا، ومن وصل إلى الشاطئ، ومن سيظل دائمًا على الطين؟

الاقتتال على السلطة

“الفارس الأبيض” و"صائد رأس المال" ليس هناك دائمًا حدود واضحة بينهما.

في تمام الساعة الرابعة من عصر 20 فبراير 2026، أُطفئت فجأة أسهم شركة 金科服务، التي كانت تتألق برمز تداول لخمسة أعوام على شاشة بورصة هونغ كونغ، بعد أن كانت قيمتها السوقية تتجاوز 55 مليار دولار هونغ كونغ، وتُعرف بأنها “أول شركة عقارات جنوب غرب”. انتهت مسيرتها في السوق بقيمة متبقية قدرها 52 مليون دولار هونغ كونغ.

كانت شركة 博裕资本، أحد عمالقة رأس المال الخاص، من يقود هذا الوداع، وهو المستثمر الاستراتيجي الذي دخل في ديسمبر 2021 كـ"فارس أبيض". أما مؤسس شركة 金科服务، 黄红云، فقد فقد السيطرة عليها منذ أن كافحت من أجل تسوية ديون العقارات.

وفي نانجينغ، على بعد حوالي 1300 كيلومتر من تشونغتشينغ، كانت رحلة 黄清平 للخروج من الشركة التي أسسها بنفسه بمثابة سيناريو مظلم مليء بالصراعات الداخلية.

في 6 فبراير 2026، أصدرت شركة 瑞森生活服务 إعلانًا، أعلنت فيه أن 黄清平 باع حصته الأخيرة البالغة 25.13% إلى طرف ثالث غامض يُدعى 陈晓، وبانتهاء الصفقة، انخفضت حصته في الشركة إلى 5.20%، وفقد السيطرة عليها تمامًا.

وقبل ذلك، في 3 نوفمبر 2025، غادر 黄清平، بدعوى “شؤون شخصية”، مع شريكه القديم 谢晨光، الذي كان معه لمدة 27 عامًا، مجلس إدارة 瑞森生活服务. استقال الأول من منصبه كعضو غير تنفيذي، والثاني من منصب المدير التنفيذي ورئيس مجلس الإدارة. وفي نهاية العام، وبصوت من الجمعية العمومية للمساهمين، تم استبعاد حلفائه朱力 و温浩 و马文红 من مجلس الإدارة.

ومن الجدير بالذكر أن نسبة الأسهم التي تم الاتفاق عليها في تلك الصفقة بدت مصممة بعناية، حيث كانت حصة 陈晓 البالغة 25.13% أقل قليلًا من 27.98% التي تمتلكها 瑞华投资. وهكذا، أصبحت 瑞华投资 تسيطر على الشركة المدرجة من خلال السيطرة على النفوذ الإداري.

العلامة التي أُخفيت وراء هزيمة 黄清平 كانت عبارة عن صراع داخلي اندلع قبل أكثر من عام مع الرئيس السابق 李春玲. وخلال فترة طويلة من التحقيقات الداخلية وإعادة هيكلة الحوكمة، استطاعت 瑞华投资 أن تكسب مزيدًا من النفوذ من خلال تغيير اسم الشركة، وتشكيل الهيكل الإداري، وتقسيم الأسهم خطوة خطوة.

مطاردة الديون القديمة

وفي ساحة أخرى، يواجه宋革委 وشركته العقارية المدرجة ديونًا قديمة بشكل مباشر.

في 12 فبراير 2026، تلقت شركة 康桥悦生活 حكمًا ثقيلًا في المرحلة الثانية من القضية: يتعين على شركتها التابعة بالكامل تحمل مسؤولية سداد 4.74 مليار يوان من أصل الدين والفوائد.

وقد تم زرع هذا “العبء” منذ عام 2021، حين قدمت شركة 河南诚桥置业 التي يسيطر عليها宋革委 طلب قرض من البنك، ووقعت شركة 康桥悦生活 التابعة لها على تعهد بتعويض الفرق.

الغريب أن هذا التعهد لم يُسجل في ملفات الشركة داخليًا، حتى تم التدقيق في يوليو 2024، عندما اكتُشف أن مبلغ 2 مليار يوان من الودائع قد تم سحبها بشكل غير قانوني من قبل البنك ثم أُعيد، مما كشف عن تلك القصة المخبأة.

في المحكمة الابتدائية، بدا أن هناك بصيص أمل، حيث حكمت بأن الشركة تتحمل 40% من المسؤولية المشتركة، مع تقدير أن أقصى تكلفة قد تصل إلى 1.8 مليار يوان، وهو ما لن يؤثر على استمرارية الشركة. لكن في المرحلة الثانية، قلبت المحكمة الأمور، وقررت أن الشركة يجب أن تدفع كامل المبلغ، ومع أرباحها الصافية في 2024 التي بلغت حوالي 6.88 مليون يوان، فإن الأمر يتطلب من شركة 康桥悦生活 أن تعمل لمدة سبع سنوات لتسديد الدين.

وفي سياق آخر، قصة تحمل الديون نيابة عن المالك الحقيقي، التي كتبها 曾宝宝 في 彩生活، أصبحت أكثر استباقية.

في 2 يناير 2026، وقعت شركة 花样年 عقد إعادة هيكلة مع المشتري، وبيعت 409 ملايين سهم من أسهم 彩生活 بسعر يقارب نصف قيمتها، وهو ما يمثل حوالي 21.97% من الأسهم المصدرة. بعد إتمام الصفقة، بقيت حصة 花样年 في الشركة حوالي 9.98%، ولم تعد 彩生活 تابعة لها.

هذه العملية جاءت نتيجة لصفقة مالية بين 花样年 وTFISF في 2021، حين لم تتمكن 花样年 من سداد سندات تفضيلية مستحقة، مما أدى إلى مطالبات من TFISF بشأن ديونها المزعومة (بما في ذلك الفوائد، حوالي 1.2 مليار دولار) و"ضماناتها المزعومة" (رهن أسهم 彩生活 وحقوق الحجز). استمرت النزاعات أربع سنوات، وهددت TFISF أحيانًا ببيع حصتها في 彩生活 عبر المزاد.

لكن المشتري في إعادة الهيكلة لم يكن غريبًا، فبالتنقيب في الأسهم، تبين أن المساهم الرئيسي في 花样年، 曾宝宝، يمتلك بشكل غير مباشر حوالي 67.36% من الأسهم، وهو ما يُعرف بـ"الداخلين من الداخل". هذا النمط من “الداخلين من الداخل” ليس غريبًا على عمليات إعادة هيكلة ديون الشركات العقارية، وهو في الواقع وسيلة للحفاظ على الشرارة.

التحايل على الحدود القصوى

أما胡一平 وعائلة许健康، فكانوا يخططون ويبدعون في عمليات التحايل الدقيقة.

في 23 فبراير 2026، أُعلن عن زيادة رأس مال مجموعة 德信服务集团، حيث حدث تحول جذري في هيكل ملكية شركة德信盛全物业، الشركة التشغيلية الأساسية، بقيادة المديرين التنفيذيين唐俊杰 و郑鹏، حيث زادت حصة شركة德清凯思博، التي يملكها الموظفون، بعد زيادتين في رأس المال، إلى 34.9%.

والأكثر إثارة للاهتمام هو طريقة الدفع. سواء كانت الدفعة الأولى بقيمة 1030 ألف يوان، أو الدفعة الرئيسية بقيمة حوالي 9700 ألف يوان، فقد تم دفعها على أقساط. بعض المدفوعات يمكن تأجيلها حتى نهاية 2027، دون أن تضع ضغطًا فوريًا على السيولة لدى德清凯思博.

هذه الطريقة، “ركب السيارة ثم اشترِ التذكرة لاحقًا”، نادرة جدًا في عمليات البيع والشراء الكبرى في الشركات المدرجة. ويُنظر إلى هذا التحايل في الأسهم على أنه محاولة من胡一平، المالك الحقيقي، للحفاظ على بعض الأمل تحت الأنقاض: من خلال إدارة الأسهم، عزل الأصول الأساسية إلى حد معين، بحيث إذا تعرضت الشركة المدرجة لمخاطر، فإن الأصول التشغيلية ذات الجودة العالية تظل مستقلة نسبيًا.

وفي شركة宝龙商业، يلعب عائلة许 دور الحارس الموثوق، معززًا روابط الدم.

في 27 يناير 2026، باعت شركة宝龙地产 25% من أسهم宝龙商业 مقابل 3.61 مليار دولار هونغ كونغ، إلى داخل العائلة. المشتري هو الأجيال الثالثة من عائلة宝龙، مع许展豪 و许华琳، التي تسيطر على الصفقة معًا.

ويُثير توقيت هذه الصفقة تساؤلات، خاصة وأن شركة宝龙地产 كانت تمر بمرحلة إعادة هيكلة ديون داخلية وخارجية، وكان من المتوقع أن تُستخدم أسهم宝龙商业 كوسيلة سداد، حيث يمكن للدائنين اختيار استبدال الديون بالأسهم، مع إمكانية نقل 32.4% من الأسهم، مما قد يؤدي إلى فقدان السيطرة.

وبهذه الطريقة، من خلال نقل الأسهم داخل العائلة، حصلت العائلة على تدفق نقدي، ومع استمرار الحاجة إلى تقليل الحصص لاحقًا، يمكن للعائلة أن تحافظ على تأثيرها على宝龙商业 بشكل مباشر أو غير مباشر.

القرابة، تبني آخر خط دفاع.

في 1 مارس، أعلن المدير المهني 徐猛 استقالته بحجة “تفرغه لأعمال أخرى”. وخلفه، جاء蔡尔超، البالغ من العمر 39 عامًا، وهو قريب من عائلة许健康، وابن عم许华芳، الذي هو الآن رئيس شركة宝龙.

لا أحد يقود السفينة

ما زال هناك أمل في الدفاع والنضال، فذلك أفضل من سيناريوهات الفقدان التام للقيادة.

وفي أحدث بيان عن شركة恒大物业، أُبلغ أن المنظمين تلقوا عروضًا محدثة من عدة مقدّمين، وأنهم يدرسونها، وأنه لم يتم بعد التوصل إلى أي اتفاق رسمي أو ملزم قانونيًا.

هذه الشركة، التي كانت عملاقًا سابقًا، الآن تستقر على رفوف المنظمين، تنتظر أعلى سعر. مؤسسها والسياسي الحقيقي،许家印، لم يعد في حساباتهم.

وشركة 力高健康生活، المدرجة أيضًا، تواجه مصيرًا غير محسوم.

في 2 يناير 2026، أُعلن أن شركة力高健康生活، بسبب تخلف المساهم الرئيسي، شركة力高地产集团، عن سداد ديون، تم تعيين حارس رسمي على 75% من أسهمها.

وبمعنى آخر، وصلت الشركة إلى مفترق طرق، وقد تتعرض للسيطرة من جديد. شركة佳源服务، التي تعرضت للسيطرة سابقًا، باعت في سبتمبر 2024، 73.56% من أسهمها مقابل 99 مليون دولار هونغ كونغ، إلى الحارس الذي كان قد رهنها، وهو شركة华盛资本证券有限公司، المقرضة عند ذلك.

وبناءً على تجارب سابقة، يتوقع المراقبون أنه إذا بدأ الحارس في البيع، فإن السيطرة التي يسيطر عليها الأخوان黄若虹 و黄若青 عبر شركة力高地产 على 52.43% من أسهم力高健康生活 ستُفقد تمامًا.

وفي الواقع، منذ أن أُدرجت الشركة في السوق قبل ثمانية أيام، قام المساهم الرئيسي برهن 1.5 مليار سهم، أي حوالي 75% من رأس مال الشركة، للحصول على قرض تجاري.

حتى الآن، لا توجد إشارات على أن الحارس يبحث بنشاط عن مشترين محتملين للأسهم المرهونة، ولا توجد معلومات عن كيفية تصرفه إذا اضطر إلى تنفيذ الرهن.

وعلى الرغم من أن الشركة أكدت في بيان أن “الأعمال والإدارة لا تزال طبيعية”، إلا أن المراقبين يرون أن هذا الوضع المعلق بشكل جذري يضع ظلًا ثقيلًا على استمرارية الاستراتيجية، واستقرار الإدارة، والتنمية على المدى الطويل.

أما المساهمون الحقيقيون الذين لا يزالون على الطاولة، فطريقهم لا يزال غامضًا، وما هو مؤكد هو أن الشركات التي تستطيع موازنة مصالح المساهمين، وحوكمة الشركات، وتوقعات الجمهور، هي التي قد تتجاوز الدورة وتصل إلى النهاية.

وفي النصف الثاني من أزمة ديون العقارات، لا تزال لعبة “السيطرة” بعيدة عن النهاية.