Як асортимент орендарів Realty Income з обов’язковими платежами забезпечує стійкий до рецесії дохід

Коли економічні цикли стають нестабільними, більшість REITs відчувають тиск одразу. Але Realty Income O створила щось інше: портфель орендарів, розроблений для витримки спадів. Таємниця полягає у її дисциплінованому фокусі на орендарях, що продають товари та послуги необхідності, а не розважальні покупки, які зникають під час сповільнень.

Захисна перевага: цифри, що розповідають історію

Прогулюючись портфелем Realty Income, ви помітите закономірність. Станом на кінець вересня 2025 року приблизно 91% річного базового доходу від роздрібної оренди надходить від бізнесів, що обслуговують потреби, що не залежать від discretionary spending або є чутливими до цін — продукти харчування, магазини зручності, швидке харчування, автосервіси, медичні заклади та фітнес-центри. Ця концентрація не випадкова; вона є ключовою для захисної позиції REIT.

Результати третього кварталу підтвердили ефективність стратегії на практиці. Компанія зберегла 98,7% заповненості, що на 10 базисних пунктів більше попереднього кварталу, що було зумовлено саме цими стійкими секторами, які залучають клієнтів незалежно від економічних викликів. На відміну від торгових центрів з розважальним роздрібом, які втрачають орендарів під час спадів, ці категорії підтримують пішохідний трафік і орендні платежі через інфляцію, рецесії та зміни споживчого настрою.

Економіка покращується, коли ви аналізуєте динаміку орендних договорів. Рівень повернення орендної плати Realty Income досяг 103,5% по 284 договорах у Q3, що принесло $71 мільйонів нових грошових орендних платежів. Ще більш показово: 87% цієї орендної активності припало на оновлення існуючих орендарів, що свідчить про справжню прихильність орендарів, а не про заміну через втрату клієнтів. З середньою тривалістю договору 8,9 років REIT забезпечує довгострокову видимість доходів, уникаючи постійних труднощів з переорендуванням.

Чому важливі роздрібні торговці, орієнтовані на цінність, ніж здається

Розглянемо склад орендарів поза загальними відсотками. Роздрібні торговці, такі як Dollar General і Family Dollar, цілеспрямовано орієнтовані на споживачів, що цінують вартість, які збільшують витрати під час інфляційних періодів — саме тоді, коли інші сегменти роздрібної торгівлі скорочуються. Це створює природний хедж: коли discretionary spending падає, захисний роздрібний сектор посилюється. Послуги, орієнтовані на обслуговування, додають ще один рівень захисту. Автосервісні майстерні, стоматологічні кабінети та фітнес-центри майже не піддаються впливу електронної комерції і підтримують стабільну базу клієнтів, що суттєво відрізняється від магазинів модного одягу або електроніки, які втрачають частку ринку через онлайн-конкуренцію.

Модель чистої оренди підсилює цю перевагу. За трьохсторонньою моделлю, орендарі беруть на себе податки на нерухомість, страхування та обслуговування, залишаючи Realty Income збирати орендну плату з мінімальними операційними витратами. Це означає вищий коефіцієнт конверсії EBITDA і більш стабільне покриття дивідендів — основний механізм, що стоїть за щомісячним потоком доходів REIT.

Конкуренти слідують тим самим принципам

Realty Income не єдині, хто розпізнав цю можливість. Kimco Realty Corporation KIM і Regency Centers Corporation REG застосовують майже ідентичні стратегії, підтверджуючи підхід у секторі.

Kimco значно змінив структуру свого портфеля. У Q3 2025 року магазини з продуктовими магазинами тепер становлять 86% від річного базового доходу (ABR), порівняно з 78% п’ять років тому. Вплив видно у операційних показниках: підписано 427 договорів на площу 2,3 мільйона квадратних футів, що принесло змішані орендні ставки у розмірі 11,1% — здорові економіки оновлення, що відображають попит орендарів і цінову силу.

Портфель Regency ще більше орієнтований на необхідний роздріб, понад 85% об’єктів — це продуктові та сусідські центри. Це не випадковий збіг; це свідчить про цілеспрямоване розподілення капіталу у нерухомість, закріплену великими продуктовими мережами з міцними позиціями на ринку. У періоди економічної невизначеності ці портфелі стабільно перевищують очікування, оскільки трафік залишається стабільним, а збір орендної плати — стійким.

Свідчення щодо оцінки: змішані сигнали, але структура залишається надійною

Результати за рік до сьогодні розповідають частину історії. Акції Realty Income зросли на 6,1% до кінця 2025 року, випереджаючи зниження індустрії роздрібних REITs на 7,3% — цей розрив підтверджує захисну позицію.

З точки зору оцінки, O торгується за прогнозним мультиплікатором ціни до FFO на 12 місяців у розмірі 12,82, що нижче за середнє по сектору та його власне однорічне медіане 13,13. Хоча прогнози аналітиків щодо FFO на акцію за 2025 рік були знижені, оцінки на 2026 рік за останні 30 днів зросли, що свідчить про довіру до нормалізованої прибутковості. Наразі Realty Income має рейтинг Zacks #3 (Утримувати), що відображає збалансованість ризиків і потенціалу при поточних цінах.

Основний висновок

Загальний урок виходить за межі одного REIT або секторного циклу. При формуванні портфелів з доходом важливість якості орендарів так і доходності. 5% дивідендів, підтримуваних орендарями, що цінують вартість, з понад 95% заповненістю, мають інший рівень ризику, ніж 6% доходності, що залежить від discretionary spending, який зникає під час рецесій. Realty Income, Kimco і Regency створили портфелі, які не просто витримують спади — вони часто навіть підсилюють заповнюваність у ці періоди, оскільки слабкі конкуренти звільняють простір для оновлення. Така захисна позиція, закріплена за рахунок орендарів, що обслуговують потреби, і підкріплена моделлю чистої оренди, є справжньою конкурентною перевагою.

(Примітка: Метрики прибутковості, що згадуються, представляють Funds From Operations (FFO), стандартний показник для оцінки діяльності REIT.)