Trois options d'ETF REIT prêtes à croître en 2026

Comprendre pourquoi les ETF REIT pourraient être positionnés pour réussir

Les sociétés d’investissement immobilier (REIT) servent depuis longtemps les investisseurs recherchant des flux de revenus constants. Ces entités acquièrent des propriétés, les louent à des locataires, et distribuent au moins 90 % de leurs bénéfices imposables sous forme de dividendes — une exigence réglementaire qui les rend attractives pour les portefeuilles axés sur le revenu.

La période 2022-2023 s’est avérée difficile pour le secteur des REIT. La hausse des taux d’intérêt a augmenté les coûts de financement pour les acquisitions immobilières et a créé des vents contraires pour les opérateurs. Parallèlement, les rendements élevés des Treasuries et des CD ont détourné le capital des titres immobiliers vers des alternatives à revenu fixe.

Les développements récents suggèrent un tournant. En 2024 et 2025, la Réserve fédérale a effectué cinq baisses de taux, entraînant une stabilisation dans de nombreux segments de REIT. Pourtant, les rendements des Treasuries sont restés élevés en raison de préoccupations persistantes concernant l’inflation, des dépenses de déficit fiscal, et des craintes de récession. Cette dynamique a maintenu les investisseurs ancrés aux obligations, empêchant certaines catégories de REIT — notamment les bureaux, le commerce de détail, les centres de données et l’industriel — de connaître une appréciation significative.

À mesure que les rendements des Treasuries se normaliseront au cours de l’année à venir, les flux de capitaux devraient se rediriger vers des actions générant des revenus et des ETF REIT. Pour les investisseurs souhaitant une exposition diversifiée sans sélectionner des titres individuels, les fonds négociés en bourse offrent une entrée efficace. Voici trois choix d’ETF REIT intéressants à considérer.

VNQ : L’approche complète axée sur le revenu

Fonds indiciel immobilier Vanguard ETF (VNQ) domine le marché des ETF REIT en termes d’actifs. Ce fonds maintient une exposition à 153 titres couvrant 17 catégories immobilières distinctes. Les propriétés de santé représentent 15 % des avoirs, le commerce de détail 13,5 %, et les installations industrielles 11,3 %. Le fonds alloue également du capital aux tours de télécommunications, centres de données, et services immobiliers annexes.

Notamment, la plus grande position de VNQ est un fonds mutuel institutionnel — Vanguard Real Estate II Index Fund Institutional Plus Shares — représentant 14,5 % des actifs. Les principales participations en actions incluent Welltower (6,8%), Prologis (6,7%), et American Tower (4,8%).

L’accent mis par le fonds sur les REIT à grande capitalisation crée un profil équilibré adapté aux portefeuilles de retraite. Avec un rendement effectif de 3,62 % (non ajusté) et 2,83 % (ajusté, en excluant les distributions de retour de capital), VNQ offre un revenu significatif. Son $1 investissement minimum et ses 0,13 % de ratio de dépenses créent une friction minimale pour l’entrée, le rendant accessible à la plupart des investisseurs souhaitant une exposition aux REIT.

SCHH : Concentration sur les REIT purement immobiliers

ETF Schwab U.S. REIT (SCHH) suit l’indice Dow Jones Equity All REIT Capped avec 124 participations. Ses plus grandes positions chevauchent celles de VNQ — Welltower (9,9 %), Prologis (8,5 %), et American Tower (4,9 %) — bien que SCHH, par sa structure concentrée, mette l’accent uniquement sur les REIT propriétaires de biens immobiliers.

Contrairement à VNQ, SCHH exclut les sociétés immobilières non-REIT et les REIT hypothécaires (mREITs), qui détiennent des titres hypothécaires et des dérivés. Cette spécialisation séduit les investisseurs privilégiant une exposition directe à l’immobilier plutôt qu’aux instruments adossés à des hypothèques.

Le fonds génère un rendement SEC de 3,6 % avec un investissement minimum nul et ne facture que 0,07 % par an. Pour les investisseurs à l’aise avec des portefeuilles immobiliers traditionnels et recherchant des frais plus faibles, SCHH constitue un véhicule simple.

XLRE : Exposition immobilière axée sur la croissance

Fonds sectoriel SPDR Real Estate Select (XLRE) poursuit un mandat différent en pondérant les REIT de centres de données, logistique, et tours de communication — secteurs positionnés pour capter les tendances séculaires du cloud computing, de l’intelligence artificielle, et de l’expansion du commerce électronique.

Avec seulement 31 participations, XLRE maintient une exposition concentrée tout en conservant une diversification. Les principales positions incluent encore Welltower (11,1 %), Prologis (9,6 %), et American Tower (7,1 %). Au-delà des REIT purs, XLRE inclut d’autres sociétés immobilières cherchant une « représentation efficace » du secteur immobilier de l’indice S&P 500.

Cette approche comporte une volatilité modérément plus élevée par rapport aux fonds REIT plus larges, mais offre un potentiel de croissance supérieur pour les investisseurs équilibrant rendement et appréciation du capital. XLRE distribue un rendement de 3,48 %, facture 0,08 % par an, et ne requiert pas d’investissement minimum.

Choisir votre stratégie d’ETF REIT

Chaque fonds répond à différents profils d’investisseurs. VNQ convient aux investisseurs conservateurs privilégiant la stabilité du revenu et une représentation sectorielle complète. SCHH séduit ceux qui veulent des REIT immobiliers purs sans dérivés hypothécaires. XLRE s’adresse aux investisseurs axés sur la croissance, misant sur les tendances séculaires de la transformation technologique et du commerce numérique.

Alors que les conditions macroéconomiques évoluent et que les rendements des Treasuries tendent à la baisse, les ETF REIT pourraient enfin sortir de leur récente tendance latérale. Se positionner avant cette inflexion potentielle pourrait s’avérer payant pour les investisseurs disciplinés à long terme.