Чому 53% американських домівок зазнають зниження вартості—і чому це не житлова криза

Ринок нерухомості зазнає кардинальних змін. Останні дослідження Zillow показують, що зниження цін на житло вплинуло на понад половину всіх будинків у США за минулий рік, при цьому 53% втратили у вартості — найвищий відсоток з 2012 року. Середні зниження склали 9,7%, що малює, здавалося б, похмурий образ для власників житла. Але перш ніж паніка охопить, цифри розповідають більш нюансовану історію, ніж заголовки.

Реальність за зниженням

Ось що робить цю ситуацію менш катастрофічною, ніж здається: хоча зниження цін на житло поширене, реальні фінансові збитки залишаються обмеженими. Лише 4,1% будинків зараз коштують менше за їхню останню ціну продажу, і типовий власник житла все ще отримав 67% приросту вартості з моменту першої покупки. Це важливо, оскільки показує, що більшість власників житла залишаються у позитивних позиціях щодо власного капіталу, незважаючи на недавні зниження.

Даррен Тулі, старший кредитний офіцер у Cornerstone Financial Services, надає важливу перспективу: «Що ми бачимо — це широка нормалізація після кількох років незвично швидкого зростання цін.» Пандемічний бум на ринку житла створив штучний імпульс. Низькі відсоткові ставки та міграція, викликана пандемією, сприяли швидкому зростанню цін, яке просто не могло бути сталим. Сучасне охолодження — це корекція ринку, а не крах.

Сповільнення зростання — сигнал стабілізації ринку, а не падіння

Сельма Хепп, головний економіст у Cotality, вказує на сповільнення зростання цін як на ознаку зрілості ринку. Зростання цін на житло у 2025 році сповільнилося до всього 1,8%, а у 2026 році Cotality прогнозує приблизно 3% зростання з регіональними коливаннями між 2% і 4%. Якщо інфляція залишатиметься високою, реальне зростання цін може залишатися на рівні нуля — що фактично сприятливо для доступності без виклику продажів у стані стресу.

Ключова різниця: поступове зниження цін на житло разом із сповільненням зростання — це принципово різні явища від ринкового краху. Крах супроводжувався б панічними продажами, різким зниженням запасів і поширеними проблемними об’єктами. Натомість поточна ситуація показує, що запаси залишаються історично обмеженими — всього 4,7 мільйонів одиниць по всій країні, згідно з останніми даними Zillow.

Географія визначає траєкторію вашого ринку

Не всі регіони стикаються з однаковим тиском. Тулі підкреслює, що обмежені запаси створюють підлогу для цін: «Якщо іпотечні ставки продовжать знижуватися, більшість охолоджуючихся ринків, ймовірно, знову активізуються.» Ця регіональна різниця формує перспективи на 2026 рік:

Ринки зростання: Північний Захід і Середній Захід мають потенціал для 3-4% зростання, зумовленого обмеженим запасом житла та стабільним попитом. Північний схід продовжує отримувати вигоду від високоплатних робочих центрів і доступних передмість, що приваблюють гібридних працівників.

Зони корекції: Сонячний пояс і західні регіони — які зросли під час пандемії — стикаються з труднощами через зростання страхових внесків, податків на нерухомість і зборів HOA. Ціни на житло тут знижуються більш помітно через повернення міграції, викликаної пандемією, і зростання проблем з доступністю.

Уразливі прибережні райони: Міста з високими витратами на страхування та проблемами з покриттям після катастроф можуть побачити стабілізацію або помірне зниження цін.

Міграційні тенденції повертаються до економічних основ

Революція віддаленої роботи під час пандемії привела працівників і капітал до напрямків Сонячного поясу. Ця тенденція змінюється. З поверненням працівників до офісів і тих, хто має вигідні іпотечні ставки, що закріплені, міграційні потоки нормалізуються. Зростання робочих місць, доступність і життєві цінності — не пандемічні спекуляції — знову стають визначальними факторами.

Це балансування, хоча й сприяє зниженню цін у перегрітих ринках, одночасно відкриває можливості для покупців, які сиділи осторонь під час буму зростання цін. Охолодження ринку не означає криза; це означає кращий баланс між пропозицією і попитом, ближчий до історичних норм.

Основний висновок: охолодження, а не крах

Ця різниця має величезне значення. Так, зниження цін на житло більш ніж у половині американських домівок сигналізує про корекцію. Але збереження позитивного капіталу власників, обмежені запаси і регіональні відмінності малюють картину нормалізації ринку, а не системного краху. Як Федеральна резервна система керуватиме ставками у 2026 році, визначить, чи ринки знову активізуються, чи продовжать помірковано охолоджуватися — але будь-який сценарій значно відрізняється від краху.