Beike第2段階：窓を通じて月を再び想像する

不動産業界のビジネスモデルの変化に伴い、建設業者は「どうやって建てるか」から「実際の買い手が何を求めているか」へと焦点を移している。この変化はBeikeのBehao Jiaサービスにおいて特に顕著であり、最終的には製品エンジニアリングに新たな意味をもたらした。すなわち、窓一つひとつ、角度ひとつひとつ、細部の背後には買い手の実生活体験が存在している。

2024年9月から2025年11月まで、Behao Jiaは自ら管理する「サンプルプロジェクト」を2つ完了させた。成都のBechen S1と上海のBe Lian C1である。これらのプロジェクトではC2M（Customer-to-Manufacturer）モデルを試験し、従来の建設プロセスを根本から変革することを示した。

窓と製品デザイン：買い手の声に基づく社会的価値

成都のBechen S1プロジェクトの設計段階では、多くの課題を解決する必要があった。BeikeのBehao Jiaの最高責任者Xu Wangangとそのチームは、買い手を深く理解した結果、日照不足の成都では、わずか30％の買い手が「南北に向いた窓」を求めている一方、70％は「最高の景色」をより高価な価値とみなしていることを発見した。この情報は最終的に設計の決定に革命をもたらした。

Behao Jiaのチームは、建物の5つの角度を変え、窓の向きを製品の実際の価値に合わせて調整することを決定した。その結果、Bechen S1の各ユニットは主要な窓から金融都市の双子タワーを正面に見ることができるようになった。これは一見シンプルだが、実は買い手の日常生活体験を深く理解した結果だった。

この技術的解決策は窓の配置だけにとどまらず、プロジェクトチームは108の「小さなストーリー」を提示した。例として、洗濯機を67センチ高く設置したり、足洗い用の特別な排水口を設けたり、駐車場の旋回半径を改善したりといった工夫である。これらはすべて、Behao Jiaの「品質＞耐久性＞コスト」の原則を反映している。

買い手の情報と製品のポジショニング：上海での製品革命

成都のプロジェクトがC2Mモデルの有効性を証明したのに対し、上海のBe Lian C1は必要性の高い市場において製品の可能性を再定義した。上海の奉賢区に位置しながらも、Behao Jiaは何百世帯もの家庭を調査し、オンラインコミュニティを通じて窓や階層設計、緑道についての意見を求め、同じ市場の買い手を招いた。

Be Lian C1の最小ユニットは97平方メートルであり、これは今日のウズベキスタンで一般的な105平方メートルの標準よりも小さい。しかし、Behao Jiaのデータ分析によると、二次住宅市場では85〜105平方メートルのセグメントに実際の需要が存在していることが判明した。この決定により、最初の販売では買い手が選んだデザインとプランが「非常に適合」し、ほぼ90％のユニットが売れた。

「変動可能なユニット」コンセプトは、Be Lian C1のもう一つの革新であり、仕切り壁を追加・撤去することで二部屋または三部屋に変えることができる。これにより、さまざまなライフステージに対応できる柔軟性を持たせた。

製品の配置と価格：データに基づく合理性

Be Lian C1では、Behao Jiaは「ユニットごとの価格設定」戦略に移行した。各ユニットの向き、窓の数、景色、居住空間などの5つの主要要素と44の細かな要素に基づき価格を決定し、買い手に透明性のある選択肢を提供した。これにより、買い手はどの要素にどれだけの価値を見出しているかを明確に理解できる。

成都では、ほぼ同じ価格で1平方メートルあたり6万元でBechen S1が販売されたが、これは在庫ではなかった。Behao Jiaのこのプロジェクトの本来の目的は、C2Mの全体的なサプライチェーンの潜在能力を証明し、建設業者の評価を得て、今後このモデルを再利用できるように準備することにあった。そのため、新素材や新技術、窓の間の細部に至るまで、計算に基づいて設計された。

軽資産モデルへの回帰：業界全体のパートナーシップ

Behao Jiaは建設業者になりたくなかった。Beike Groupのリーダーシップは2025年8月の決算で明確に述べた：この2つのサンプルプロジェクト以外に、Behao Jiaは土地を取得してプロジェクトを管理したり、金融プラットフォームを運営したりしない。

昨年7月時点で、Behao Jiaは3つの主要サービスモジュールを提供している。C2M製品ソリューション（設計・配置）、マーケティング、金融である。パートナーは必要なサービスを選択できる。2025年11月時点で、北京、上海、広州、杭州、南京、成都などの都市で17の協力プロジェクトが進行中だ。

中海不動産、招商蛇口、中国電力建設不動産、綠城中国などの大手・中堅建設業者、さらには一部都市の投資会社もBehao Jiaと協議を進めており、このモデルの実用価値を示している。

Behao Jiaの戦略は、土地取得前から関与することだ。プロジェクト開始時には、「C2配置、C2設計、C2品質管理、C2マーケティング」の4つのモジュールサービスを提供し、買い手の情報に基づく分析や、立地、窓の向き、景色、市場セグメントのコメントを通じて、パートナーに土地の価値や買い手の適合性、製品の可能性を評価させる。

「明確さ」—不確実な時代の製品戦略

Xu Wangangは成都で記者に対し、「1％の改善でも、積み重ねれば買い手の体験を2倍にできる」と述べた。この考えはBehao Jiaのすべての革新を総括している。窓の位置の決定から設計の細部、品質管理に至るまで、すべてが買い手のの日常を1％良くすることを目的としている。

北京の長安華西富プロジェクトは、中国電力建設不動産との協力で、5か月で5回の完売を達成し、総売上は20.34億元に達した。長沙の招商蛇口Xuプロジェクトはほぼ90％完売し、その月には長沙市の販売量と販売数でトップとなった。

これらの結果は、買い手に関する深い理解と、それを製品設計に反映させ、窓の細部にまで敬意を払うことが、不動産業界における真の競争優位を生み出すことを示している。

業界にとっての「良きパートナー」

「中国の不動産業界に再び『Beike』という名の建設業者は必要ないが、買い手の視点から見た『良きパートナー』は必要だ」とXu Wangangは述べている。

Behao Jiaの価値は、大手・中堅建設業者の製品競争力を高め、誤ったコストを削減することにある。より多くの月日を経て、Behao Jiaの潜在能力により、買い手により近づき、窓のデザインから細部に至るまで良質で販売しやすい製品を提供できる。

不確実な市場環境における最大のリスクは、「何を建てるべきか」という問いが残ることだ。Behao Jiaは、自ら管理した2つのプロジェクトを通じて、その答えを示した。買い手の情報、深い理解、そして窓や細部に至るまで、「品質＞耐久性＞コスト」の原則を守って建てる。