高利回りREITの発見：Realty IncomeとNNN REITが回復を牽引

インカム投資家にとってREITが重要な理由

不動産投資信託（REIT）は、特に小売セクターが長らく困難と考えられていた中で、真の回復を遂げている今、収益源としてますます魅力的になっています。REITの構造は、課税所得の少なくとも90%を株主に分配することを義務付けており、配当を求める戦略と自然に一致しています。

過去数年間、小売に焦点を当てたREITは大きな逆風に直面していました。パンデミックにより、電子商取引の拡大とともに実店舗の存続性に疑問が投げかけられました。2022-2023年の金利引き上げは、買収やリファイナンスコストを増加させ、さらなる圧力を加えました。それでも、レジリエンスは懐疑論者を打ち負かしました。

2025年の最初の9ヶ月間、小売に焦点を当てたREITの平均リターンは6.9%となり、市場の本格的な回復を示しています。この背景から、現在の時点は個別の投資機会を評価するのに特に適しています。

Realty Income：規模と安定性を兼ね備えた最高利回りREIT

Realty Income (NYSE: O)は約15,540物件を運営しており、最高利回りREITの中で圧倒的な存在感を示しています。ポートフォリオの構成は高度な分散を反映しており、賃料収入の約80%が小売テナントから得られています。その小売の内訳には、食品スーパーが約11%、次いでコンビニエンスストアが10%を占めています。ダラーショップ、ホームインプルーブメントの小売業者、その他の商人も小売比率を補完しています。工業用不動産は約15%の収入を占め、ゲーミングやその他のカテゴリーがそのギャップを埋めています。

テナントリストは、Dollar General、Walgreens、Home Depot、Walmartなど、安定した小売業者の顔ぶれです。これらは実験的なコンセプトではなく、実績のある交通量に基づくビジネスです。

数字は規律ある実行を示しています。98.7%の稼働率は、厳格な物件管理を反映しています。リース更新は3.5%増加し、価格設定力を示しています。REITの主要なキャッシュフロー指標である調整後運用資金（AFFO）は、前年比2.9%増の1.09ドル（希薄化後1株あたり）となっています。

Realty Incomeの特徴は、その配当の推移にあります。1994年のIPO以来、同社は30年以上にわたり四半期ごとに配当を増やし続けており、これは類を見ない実績です。月次配当は年に数回引き上げられ、最近では10月に0.269ドルから0.2695ドルに増加しました。AFFOは年間4.25ドル〜4.27ドルと予測されており、年間配当義務の3.23ドルに対して十分なカバー率を維持しています。配当利回りは5.7%です。

トレードオフは規模そのものです。15,000以上の物件を持つRealty Incomeは、自然と成長率が緩やかになる数学的現実に直面しています。同社は爆発的な成長よりも、安定した予測可能なリターンを提供することが期待されます。

NNN REIT：小規模ながら集中した投資機会

NNN REIT (NYSE: NNN)は、多様な小売セクターにわたる3,700物件を運営しています。コンビニエンスストア、カーサービスセンター、レストラン、ファミリーエンターテインメント施設、専門小売店などです。規模は小さいものの、このポートフォリオは卓越したテナント管理能力を示しており、第3四半期の稼働率は97.5%を維持しています。

四半期ごとのAFFO（1株あたり）は0.84ドルから0.86ドルへと上昇し、好調な動きを見せています。NNN REITは、36年連続の年間配当増加という印象的な配当履歴も持っています。最新の増配は8月に3.4%増の0.60ドルに引き上げられました。経営陣の見通しは、AFFOが1株あたり3.41ドル〜3.45ドルとなり、引き上げられた配当を十分にカバーするとしています。この最高利回りREITは、現在5.9%の配当利回りを提供しています。

規模は、NNN REITの段階ではむしろ利点となります。重要な物件の取得や開発が成長指標に意味のある影響を与え続けるためです。同社は、同業の巨大REITと比較して、平均以上の拡大余地を持っています。

投資の決断：どの最高利回りREITがあなたの戦略に合うか？

両社とも、不況に強いビジネスモデルにポートフォリオを支えられ、困難な時期を乗り越えてきました。テナントが本質的に脆弱であれば、今日存在しているはずがありません。彼らと提携する小売不動産マネージャーは、持続力を示しています。

配当利回りはほとんど差がなく、5.7%対5.9%であり、利回りは決定要因ではありません。両者とも、配当と比較したAFFOの倍率は健全であり、カバー率も十分です。

選択は哲学に帰着します：Realty Incomeは、数千の物件とより広範な資産クラスにわたる確立された多様性と安定性を提供します。一方、成長志向の投資家で、規模の小ささや多様性の狭さを受け入れる意欲がある場合は、NNN REITの方が、特に米国小売業の正常化が進む中で、より魅力的な拡大の可能性を示しています。