リアルティ・インカムの非裁量的テナント構成が景気後退に強いリターンを生み出す

経済サイクルが不安定になると、多くのREITは即座に圧力を感じます。しかし、Realty Income Oは、異なる仕組みを築いています：景気後退に耐えるためのテナントポートフォリオです。その秘密は、必要不可欠な商品やサービスを提供するテナントに集中し、景気後退時に消えやすい裁量的な購買を避けることにあります。

防御的優位性：物語を語る数字

Realty Incomeのポートフォリオを見てみると、パターンに気づきます。2025年9月末時点で、年間化された小売基本賃料の約91%は、非裁量的または価格に敏感なニーズに応える事業—食料品、コンビニエンスストア、クイックサービスの飲食店、自動車サービス、医療施設、フィットネスセンターからのものです。この集中は偶然ではなく、REITの防御的なポジショニングの核となっています。

第3四半期の結果は、この戦略が実践で効果的であることを証明しています。同社は98.7%の稼働率を維持し、前四半期比で10ベーシスポイント上昇しました。これは、これらの堅実なセクターが経済の逆風にも関わらず顧客を引きつけ続けるためです。ショッピングモールを中心とした裁量的小売業が景気後退時にテナントを失うのに対し、これらのカテゴリーはインフレ、景気後退、消費者心理の変化を通じて集客と賃料支払いを維持します。

経済性はリースのダイナミクスを詳しく見るとさらに良くなります。Realty Incomeのリース回収率は第3四半期に284件のリースで103.5%に達し、新たに$71 百万ドルの現金賃料を生み出しました。より重要なのは、そのリース活動の87%が既存のテナントによる更新から来ており、これは解約による置き換えではなく、真のテナントの粘着性を示しています。加重平均リース期間は8.9年であり、長期的な収入の見通しを確保しつつ、継続的なリース更新の摩擦を避けています。

価値重視の小売業者が重要な理由

見出しのパーセンテージだけでなく、テナント構成を考えてみましょう。Dollar GeneralやFamily Dollarのような小売業者は、インフレ期に支出を増やす価値志向の消費者をターゲットにしています。これは、他の小売セグメントが縮小する時期に自然なヘッジとなります。サービス志向のテナントは、もう一つの保護層を加えます。自動車修理店、歯科医院、フィットネスセンターは、eコマースの影響が少なく、安定した顧客基盤を維持しています。これは、ファッションや電子機器の実店舗がオンライン競争により市場シェアを失うのとは根本的に異なります。

ネットリースの構造は、この優位性をさらに高めます。トリプルネット契約の下では、テナントが固定資産税、保険、メンテナンス費用を負担し、Realty Incomeは最小限の運営費用で賃料を徴収します。これにより、EBITDAの変換率が向上し、配当の安定性が増します。これが、REITの月次収入ストリームの背後にある核心的な仕組みです。

同業者も同じ戦略を採用

Realty Incomeだけでなく、Kimco Realty Corporation KIMやRegency Centers Corporation REGも、ほぼ同じ戦略を追求しており、セクター全体でこのアプローチが有効であることを裏付けています。

Kimcoはポートフォリオの構成を大きく変えています。2025年第3四半期には、食料品を中心としたショッピングセンターが年間化された基本賃料の86%を占めており、5年前の78%から増加しています。この影響は運用指標にも表れており、2.3百万平方フィートをカバーする427件のリース契約により、平均的な現金賃料スプレッドは11.1%と健全な更新経済を示しています。

Regencyのポートフォリオは、必要不可欠な小売にさらに偏っています。物件の85%以上が食料品を中心とした近隣・コミュニティセンターとして運営されており、これは偶然の流れではなく、主要なスーパーマーケットを軸とした資産への意図的な資本配分を反映しています。不確実な経済環境下でも、これらのポートフォリオは一貫して好調を維持し、交通量と賃料回収が堅調です。

評価のシグナルは混在、しかし構造は堅固

年初来のパフォーマンスは、物語の一部を語っています。Realty Incomeの株価は2025年末までに6.1%上昇し、小売REIT業界の7.3%の下落を上回りました—この差は、防御的なポジショニング戦略の正しさを裏付けています。

評価の観点から見ると、Oは12ヶ月先のFFO倍率で12.82倍と、セクター平均や過去1年の中央値13.13倍を下回っています。2025年の1株当たりFFO予想は下方修正されましたが、過去30日間で2026年の予想は上昇しており、正常化された収益力への信頼を示しています。現在、Realty IncomeはZacksランク#3のホールドであり、現価格でのリスクとリターンのバランスが取れています。

構造的なポイント

この広範な教訓は、1つのREITやセクターサイクルを超えたものです。収益を生み出すポートフォリオを構築する際には、テナントの質が利回りと同じくらい重要です。5%の配当を、95%以上の稼働率を維持しながら価値志向の小売業者が支える場合と、景気後退時に消える裁量的支出に依存した6%の利回りでは、リスク特性が異なります。Realty Income、Kimco、Regencyは、単に景気後退を生き延びるだけでなく、弱い競合のスペースが空く時期に稼働率を引き締めることも多いポートフォリオを構築しています。その防御的なポジショニングは、非裁量的テナントに支えられ、ネットリース構造によって強化されており、真の競争優位の堀となっています。

(Note: ここで言及される収益指標は、REITのパフォーマンス評価の標準指標であるFunds From Operations（FFO）を表します。)