不動産市場は劇的に変化しています。Zillowの最新調査によると、過去1年間で米国の住宅の半数以上に価格下落が影響し、53%が価値を失いました。これは2012年以来最大の割合です。平均的な下落率は9.7%で、住宅所有者にとっては厳しい状況を示しているように見えます。しかし、パニックに陥る前に、数字は見出しが示すよりもニュアンスのあるストーリーを語っています。## 下落の背後にある現実この状況がそれほど壊滅的でない理由は次の通りです：住宅価格の下落は広範囲にわたっていますが、実際の経済的ダメージは限定的です。現在、住宅の4.1%だけが最後の販売価格よりも価値が下がっており、平均的な住宅所有者は初めての購入以来67%の価値増加を維持しています。この区別は重要であり、多くの住宅所有者が最近の下落にもかかわらず、依然としてプラスのエクイティポジションにあることを示しています。Cornerstone Financial Servicesのシニアローンオフィサー、Darren Tooleyは重要な見解を述べています：「私たちが見ているのは、数年間の持続不可能な急激な価値上昇の後の広範な正常化です。」パンデミック時代の住宅ブームは人工的な勢いを生み出しました。低金利とパンデミックによる移住促進が急激な価値上昇を促しましたが、それは持続可能ではありませんでした。今日の冷却は市場の調整であり、崩壊ではありません。## 成長の鈍化は市場の安定化を示すものであり、崩壊ではないCotalityのチーフエコノミスト、Selma Heppは、価格成長の減速を成熟した市場の証拠としています。2025年の住宅価格の上昇はわずか1.8%に鈍化し、Cotalityは2026年には約3%の成長を予測しています。地域差は2%から4%の範囲です。インフレが高止まりすれば、実質的な価格成長は横ばいのままかもしれません。これは、手頃さを維持しつつ、売却の危機を引き起こさない点で実際に有益です。重要な違いは、住宅価格が徐々に下がりながら成長が鈍化していることは、市場の崩壊とは根本的に異なるということです。崩壊はパニック売り、在庫の急増、広範な困窮物件の増加を伴います。代わりに、最近のZillowのデータによると、全国の在庫はわずか470万戸と歴史的にタイトな状態を維持しています。## 地域によって市場の軌道が決まるすべての地域が同じ圧力に直面しているわけではありません。Tooleyは、在庫の逼迫が価格の下限を作り出していると強調します：「もし住宅ローン金利が引き続き下がれば、多くの冷えた市場は再び熱くなる可能性が高いです。」この地域差が2026年の見通しを形成しています。**成長市場：** 北西部と中西部は、在庫の制約と安定した需要により、3-4%の価値上昇が見込まれます。北東部は、高給の雇用拠点やハイブリッドワーカーに魅力的な手頃な郊外コミュニティの恩恵を受け続けています。**調整ゾーン：** サンベルトや西部地域は、パンデミック時の急増から、保険料、固定資産税、HOA費用の上昇に直面しています。パンデミック時の移住が逆転し、手頃さへの懸念が再燃する中、住宅価格はより顕著に下落しています。**脆弱な沿岸地域：** 保険料の高騰や災害後のカバレッジ問題を抱える都市は、価格が安定または緩やかに下落する可能性があります。## 移住パターンは経済の基本に戻りつつあるパンデミックのリモートワーク革命により、労働者と資本はサンベルトの目的地へと流れましたが、その流れは逆方向に向かっています。従業員がオフィスに戻り、好条件の金利ロックを持つ労働者が戦略的に物件をリストアップすることで、移住パターンは正常化しています。雇用の増加、手頃さ、ライフスタイルの基本要素が、パンデミックの投機ではなく、再び影響力を持ち始めています。このバランスの再調整は、過熱した市場での住宅価格の下落をもたらしますが、同時に、買い手にとってはチャンスも生まれています。冷却市場は困窮を意味するのではなく、供給と需要のバランスが改善され、歴史的な水準に近づいていることを示しています。## 結論：冷却は崩壊ではなく調整この違いは非常に重要です。はい、米国の住宅の半数以上で価格が下落していることは調整を示しています。しかし、住宅所有者のエクイティが持続し、在庫が逼迫し、地域差があることは、市場の正常化を示すものであり、システム的な崩壊ではありません。2026年に連邦準備制度が金利をどう管理するかが、冷えた市場が再び熱くなるのか、それとも緩やかに調整を続けるのかを最終的に決定しますが、いずれの場合も崩壊には程遠い状況です。
アメリカの住宅の53％が価値下落を経験している理由—そしてそれが住宅崩壊ではない理由
不動産市場は劇的に変化しています。Zillowの最新調査によると、過去1年間で米国の住宅の半数以上に価格下落が影響し、53%が価値を失いました。これは2012年以来最大の割合です。平均的な下落率は9.7%で、住宅所有者にとっては厳しい状況を示しているように見えます。しかし、パニックに陥る前に、数字は見出しが示すよりもニュアンスのあるストーリーを語っています。
下落の背後にある現実
この状況がそれほど壊滅的でない理由は次の通りです：住宅価格の下落は広範囲にわたっていますが、実際の経済的ダメージは限定的です。現在、住宅の4.1%だけが最後の販売価格よりも価値が下がっており、平均的な住宅所有者は初めての購入以来67%の価値増加を維持しています。この区別は重要であり、多くの住宅所有者が最近の下落にもかかわらず、依然としてプラスのエクイティポジションにあることを示しています。
Cornerstone Financial Servicesのシニアローンオフィサー、Darren Tooleyは重要な見解を述べています：「私たちが見ているのは、数年間の持続不可能な急激な価値上昇の後の広範な正常化です。」パンデミック時代の住宅ブームは人工的な勢いを生み出しました。低金利とパンデミックによる移住促進が急激な価値上昇を促しましたが、それは持続可能ではありませんでした。今日の冷却は市場の調整であり、崩壊ではありません。
成長の鈍化は市場の安定化を示すものであり、崩壊ではない
Cotalityのチーフエコノミスト、Selma Heppは、価格成長の減速を成熟した市場の証拠としています。2025年の住宅価格の上昇はわずか1.8%に鈍化し、Cotalityは2026年には約3%の成長を予測しています。地域差は2%から4%の範囲です。インフレが高止まりすれば、実質的な価格成長は横ばいのままかもしれません。これは、手頃さを維持しつつ、売却の危機を引き起こさない点で実際に有益です。
重要な違いは、住宅価格が徐々に下がりながら成長が鈍化していることは、市場の崩壊とは根本的に異なるということです。崩壊はパニック売り、在庫の急増、広範な困窮物件の増加を伴います。代わりに、最近のZillowのデータによると、全国の在庫はわずか470万戸と歴史的にタイトな状態を維持しています。
地域によって市場の軌道が決まる
すべての地域が同じ圧力に直面しているわけではありません。Tooleyは、在庫の逼迫が価格の下限を作り出していると強調します：「もし住宅ローン金利が引き続き下がれば、多くの冷えた市場は再び熱くなる可能性が高いです。」この地域差が2026年の見通しを形成しています。
成長市場： 北西部と中西部は、在庫の制約と安定した需要により、3-4%の価値上昇が見込まれます。北東部は、高給の雇用拠点やハイブリッドワーカーに魅力的な手頃な郊外コミュニティの恩恵を受け続けています。
調整ゾーン： サンベルトや西部地域は、パンデミック時の急増から、保険料、固定資産税、HOA費用の上昇に直面しています。パンデミック時の移住が逆転し、手頃さへの懸念が再燃する中、住宅価格はより顕著に下落しています。
脆弱な沿岸地域： 保険料の高騰や災害後のカバレッジ問題を抱える都市は、価格が安定または緩やかに下落する可能性があります。
移住パターンは経済の基本に戻りつつある
パンデミックのリモートワーク革命により、労働者と資本はサンベルトの目的地へと流れましたが、その流れは逆方向に向かっています。従業員がオフィスに戻り、好条件の金利ロックを持つ労働者が戦略的に物件をリストアップすることで、移住パターンは正常化しています。雇用の増加、手頃さ、ライフスタイルの基本要素が、パンデミックの投機ではなく、再び影響力を持ち始めています。
このバランスの再調整は、過熱した市場での住宅価格の下落をもたらしますが、同時に、買い手にとってはチャンスも生まれています。冷却市場は困窮を意味するのではなく、供給と需要のバランスが改善され、歴史的な水準に近づいていることを示しています。
結論：冷却は崩壊ではなく調整
この違いは非常に重要です。はい、米国の住宅の半数以上で価格が下落していることは調整を示しています。しかし、住宅所有者のエクイティが持続し、在庫が逼迫し、地域差があることは、市場の正常化を示すものであり、システム的な崩壊ではありません。2026年に連邦準備制度が金利をどう管理するかが、冷えた市場が再び熱くなるのか、それとも緩やかに調整を続けるのかを最終的に決定しますが、いずれの場合も崩壊には程遠い状況です。