不動産のリアルワールド資産市場における応用探求

はじめに

現実世界の資産(RWA)の概念は、暗号通貨市場では新しいものではなく、2018年にはすでに登場しており、資産のトークン化や証券型トークンの発行(STO)と類似点があります。しかし、当時は規制の枠組みが成熟しておらず、潜在的なリターンの利点も明確ではなかったため、これらの初期の試みは発展した市場セクターには至りませんでした。

2022年、アメリカが継続的に金利を引き上げる中、アメリカ国債の利回りが暗号市場のステーブルコイン貸出利率を大幅に上回るようになりました。そのため、アメリカ国債をRWAにトークン化することが暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関、さらにはいくつかの政府もRWAの探求を始めました。

ここ2年間、マーケットにはいくつかの不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは不動産投資市場を多様な方法で拡大し、不動産投資商品を豊富にし、不動産投資者の参入障壁を低くすることを目的としています。本研究では、ケーススタディを通じて不動産RWAの設計の利点と欠点、およびその潜在的な市場を探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資者を対象としているため、関連する政策、規制、市場条件の議論は主に北米の不動産市場に関連します。

トークン化された不動産市場の方法

不動産市場は投資機会に満ちた大きな分野です。2023年3月の研究データによると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルに達しています。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

不動産市場のトークン化の核心的目標は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの製品は主に3つの形式で表現されます:

1)分散型不動産所有権によるファイナンス。

2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。

3)はトークン化された不動産を担保として使用します。

さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを向上させました。

不動産投資信託基金(REIT)は、不動産RWAとともに、分散化された不動産投資機会を提供し、投資のハードルを下げ、不動産資産の流動性を高める点で類似しています。しかし、伝統的なREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、彼らの厳格な資産審査と厳格な規制枠内での投資構築は、不動産RWAプロジェクトに対して堅固なブループリントを提供しています。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を通じて、その利点と欠点についてより明確な理解を得ました。

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通常、不動産RWAプロジェクトは上記の特性を持っています。具体的なケースを深く掘り下げると、管理と製品アプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況はさまざまです。

ケーススタディ

この章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。それぞれのプロジェクトは、不動産市場のトークン化に異なる方法を採用しており、各分野で最も人気があります。注意すべきは、これらはまだ初期段階のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場検証およびテストを経ていないということです。

RealT

RealTは2019年に立ち上げられ、市場で最も早い不動産RWAプロジェクトの一つであり、EthereumとGnosisブロックチェーンを通じて(主にGnosis上で)アメリカの住宅不動産投資機会を提供することに特化しています。

RealTは住宅プロパティを取得し、アメリカの法律に従ってプロパティ契約を持つエンティティをトークン化します。これらのプロパティの管理、保守、家賃の徴収は第三者管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、特定のプロパティから発生した家賃はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、法律上、不動産資産を保有する会社とは分かれています。彼らのウェブサイトの説明によれば、会社がデフォルトした場合、トークン所有者はプロパティ契約を保有する会社の管理を別の会社に指定する権利があります。彼らが市場に導入するプロパティとの共同投資を強制することはない点に注意が必要です。プロパティトークン保有者は、約2.5%の保守準備金と管理費を除いて、毎月プロパティの家賃収入の一部を受け取ることができます。管理費は通常、価値の約10%です。

モンゴメリーのこの不動産を例に取ると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200トークンが発行されました。この物件は毎月2,600ドルの賃料収入を生み出しています。運営および管理費622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドルで、年間収益は23,736ドルになります。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を得て、年利回りは7.35%です。

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この不動産に対して、RealTは100%のトークンを提供しています。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の賃料と維持費の残高を徴収し、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選択および監視のために2%を徴収します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を探し、そのトークン化を市場に出すことに集中できます。

しかし、所有権の分散が投資家間のリスク共有を促進する一方で、課題も生じます。投資家の財務的利益が小さすぎると、企業の管理コストが非現実的になる可能性があります。ある報告書は、不動産トークン保有者とRealTとの間の利益相反について説明しています。RealTは自社が所有する不動産を管理するための管理機関を選択します。もしRealTが不動産の大量の所有権を持っている場合、代理コストを削減できる可能性があります。なぜなら、非効率的な管理が彼らに悪影響を及ぼすからです。しかし、もしRealTの株式保有が過大であれば、トークンの流動性に悪影響を与える可能性があり、小株主はフリーライダーになるかもしれません。これらの所有者は、大株主が雇用された管理機関が財務的に実行可能であるかどうかを監視できることを期待するかもしれません。一方で、もしRealTの株式保有が少なければ、RealTは管理機関を選択したり監視プロセスに参加したりする動機を欠く可能性があり、多くの投資家は管理機関を効果的に監視するのが難しいです。

私はRealTマーケットで最新の10個の売り切れトークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各プロパティの保有者数を調べました。

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図表に示されているように、RealTは不動産を異なる数量のトークンに分割し、各トークンの価格は約50ドルです。ほとんどの不動産はデトロイトに位置しており、約500人のトークン保有者がいます。2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、各保有者のトークン数量と組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を理解することができます。

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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はそれ以上を投資しています。これは、RealTがある程度の成功を収め、小口投資家のために不動産投資市場を創出し、不動産市場の流動性を向上させたことを示しています。

RealTウォレットの取引データ(Gnosisウォレットアドレス:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)に基づくと、RealTは約600万ドルの家賃総額を支払っています。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金に応じて変動し、家賃の約2.5%-3%に相当し、過去2年間で約15万ドルから18万ドルのプラットフォーム収入となっています。しかし、RealTは不動産投資への参加を強制しておらず、参加の程度に関する具体的な規定や指導がないため(投資を選択した場合)、RealTが家賃収入から得た収入はまだ開示されていません。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中央エンティティとしています。このエンティティは不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営エンティティとしてのみ機能しています。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社との契約を通じてすべての物件への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資物件に対して対応する系列LLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各系列LLCは特定の物件とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの物件の財務的または法的問題がRealT傘下の他の物件や親会社の運営に影響を与えないように設計されています。

パークル

Parclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは合成資産の永続的なエクスポージャーを得るためにAMMアーキテクチャを使用します。ParclはParcl Labs Price Feedを導入し、販売履歴に基づいて特定地域の不動産指数を作成します。販売履歴の期間は不動産取引の頻度によって変動する可能性があります。指数が作成された後、投資家は不動産の価値について投機する機会を持ち、不動産価格をロングまたはショートすることができます。

この方法はParclが法的問題を回避するのを助けます。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。これが本当に不動産RWAプロジェクトであるかどうか疑問を持つ人もいるかもしれません。なぜなら、前述の基準に合致していないからです。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、いくつかの業界で知られた投資機関の投資を受けています。それを議論に含めることは合理的であり、不動産RWAの多様な可能性を示すことができます。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で立ち上げられ、現在の総ロック価値は1600万ドルです。一年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

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Parclの製品は簡素化され、迅速に開発されています。Parcl Labs Price Feedと指数市場は良く設計されており、使いやすいです。

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運営面では、ParclチームはParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点があるにもかかわらず、多くの著名な投資機関からの支持を受けて、Parclは市場で比較的控えめな姿勢を保ち、ユーザー基盤は小さく、取引量も限られています。おそらく市場はまだ不動産指数商品に対して準備が整っていないのかもしれません。

レイノ

いくつかの大手暗号通貨会社も、ユーザーが不動産をトークン化してローンの担保として使用する可能性を探っています。ある会社は7月に、自社の中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に取り組んでいると発表しました。別のプロジェクトはあるプラットフォームと統合され、不動産担保ローンをサポートしています。あるプロジェクトは、不動産をトークン化してローンの担保として使用するオプションを提供していますが、これは彼らが発行したトークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン貸出製品に近く、不動産所有者の資本流動性を実質的に増加させるものではありません。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にはあまり痕跡を残していないものの、不動産RWAに関連する2つの注目すべき製品を導入しました。

最初の製品はトークン化された不動産に基づく融資サービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、Reinnoに不動産の書類を提出できます。承認されると、Reinnoはデラウェア州に取引のための特別目的会社(を設立します。これは母会社が設立した子会社で、財務リスクを隔離するために使用されます。独立した会社としての法的地位により、母会社が破産した場合でもその義務が保護されます。したがって、特別目的会社は時に破産隔離法人と呼ばれます。アメリカでは、SPVは通常LLCと同じです)。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンを融資担保として預けることができます。融資額はトークンの価値に基づいています。

二つ目の製品は担保ローンの融資で、ユーザーは担保付きの購入を行います。