不動産RWAプロジェクトの探求:レンガとブロックの交差

リアルワールドアセット（RWA）のトークン化は暗号通貨市場に存在して何年も経ちますが、最近になってようやく注目されるようになりました。2022年、アメリカ国債の利回りがステーブルコインの貸出利率を上回る中、国債をRWAの対象とすることがより魅力的になりました。同時に、いくつかの成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関もRWA分野の探索を開始しました。

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過去2年間、市場には不動産RWAプロジェクトがいくつか登場し、不動産投資市場を拡大し、投資商品を多様化し、投資のハードルを下げることを目的としています。本稿では、これらのプロジェクトについてケーススタディを行い、不動産RWAの設計の長所と短所、および潜在市場について探ります。

Statistaの研究によると、2023年3月の北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。不動産RWAプロジェクトは通常、以下の3つの主要な形式を採用しています:

1. フラグメンテーション不動産所有権ファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
3. 不動産トークン担保付貸付

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これらのプロジェクトは、いくつかの点で不動産投資信託(REIT)に似ており、投資の敷居を下げ、不動産の流動性を高めています。しかし、REITとは異なり、不動産RWAプロジェクトは通常、投資家により多くの管理および所有権の機会を提供します。

最近の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することで、いくつかの長所と短所をまとめることができます:

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 不動産の流動性を向上させる
• 透明性の向上
• 分散型ガバナンス
• グローバルアクセス

短所：

• 規制の不確実性
• 技術リスク
• 複雑さの管理
• 高額な運営コスト
• 価値評価が難しい

RealT:フラグメンテーションされた住宅不動産投資

RealTは2019年に開始され、初期の不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にEthereumとGnosisブロックチェーン上で運営されています。このプロジェクトは、アメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供することに焦点を当てています。

RealTは住宅不動産を購入し、法に基づいてそれをトークン化します。不動産の管理と維持は第三者機関に委託されます。家賃収入は費用を差し引いた後、トークン保有者に分配されます。重要な点は、RealTは自らがこれらの不動産トークンへの投資を強制するものではないということです。

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モンゴメリーの不動産の例を挙げると: 総価値323,020ドル、各トークン52.10ドル、合計6,200トークン。月間賃貸収入2,600ドル、622ドルの運営および管理費を差し引いた後、純利益1,978ドル。年間総収益23,736ドル、各トークンの年間収益3.83ドル、年利回り7.35%.

RealTは市場に100%のトークンを提供し、ほぼリスクのない運営モデルを維持しています。管理機関は家賃から8%を徴収し、RealTはトークン化と監視手数料として2%のみを徴収します。この方法により、RealTチームは適格な不動産を見つけてトークン化することに専念できます。

しかし、分散所有権は挑戦ももたらします。投資者の持株比率が小さすぎると、管理コストが過剰になる可能性があります。一方、もしRealTの持株が多すぎると、トークンの流動性が減少し、小株主も監督責任を果たすことを望まないかもしれません。

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RealTの最新の完売した10の不動産トークンを分析することで、大多数の不動産がデトロイトに位置していることがわかり、約500人のトークン保有者がいて、一部は1,000人を超えています。約90%の投資家は500ドル未満を投資しており、9%は500-2,000ドルを投資し、1%はそれ以上を投資しています。これは、RealTが一定の程度で個人投資家に不動産投資の機会を創出し、住宅市場の流動性を向上させていることを示しています。

RealTがGnosisネットワーク上のウォレットアドレスデータに基づくと、このプロジェクトは合計約600万ドルのレンタル収入を分配しました。プラットフォーム手数料はレンタル収入の2.5%-3%の間で、過去2年間のプラットフォーム収入は約15-18万ドルです。

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会社の構造から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.をコア運営法人として設立し、Real Token LLCを一連の不動産会社の親会社として設立しました。各投資物件には、Real Token LLCの子会社として特定の不動産とトークンを所有する対応する系列LLCがあります。この構造は、各不動産の財務的および法的リスクを隔離することを目的としています。

Parcl:不動産価格指数投機プラットフォーム

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。このプロジェクトは、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産指数を作成するParcl Labs Price Feedを導入しました。投資家は住宅価格の動向に対して投機的な賭けを行うことができます。

この方法は、実際の不動産取引における法的問題を回避します。Parclは従来のRWAプロジェクトの基準には完全には適合していませんが、CoinbaseやSolana Venturesなどの有名機関からの投資を受けており、不動産RWA製品の多様化について議論する際に注目に値します。

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Parclのテストネットは2022年5月にSolanaで開始され、現在のTVLは約1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドルにも満たず、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

Parcl製品は使いやすく、迅速に進化していますが、指数市場のデザインは成熟しており、チームもさまざまなユーザー獲得プランを積極的に展開しています。しかし、市場の注目度とシェアは依然として低いです。これは、暗号通貨市場が不動産指数製品を迎える準備がまだ整っていないことを示している可能性があります。

Reinno:住宅ローンの試み

Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止したプロジェクトです。市場にあまり痕跡を残さなかったものの、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました。

最初はトークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者は不動産の書類をReinnoに提出し、承認されるとReinnoはデラウェア州にSPV会社を設立し、不動産のためにスマートコントラクトトークンを作成します。所有者はトークンを担保として借入することができます。

2つ目は住宅ローンファイナンス製品です。ユーザーは銀行の住宅ローンを使って不動産を購入した後、その不動産の所有権をトークン化してファイナンスを行い、得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、その後、固定金利でプロトコルに返済します。

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Reinnoの運営は依然として中央集権的かつオフラインモードを採用しています。この方法にはいくつかの明らかなリスクがあります:

1. 借り手がデフォルトした場合、Reinnoは貸し手ではなくトークン化サービスプロバイダーとして、借り手を訴えることが難しい。
2. 借り手と貸し手の直接契約が不足しており、特にフラグメント化された不動産トークンファイナンスの背景では、貸し手を保護するための十分な法的枠組みが存在しない。
3. 不動産所有者が借入後に住宅を売却したり、銀行への返済を停止した場合、不動産の権利が移転する可能性があり、Reinnoはそれを効果的に防ぐことが難しい。

これらのリスクは、プロジェクトが運営を停止する原因の一つである可能性があります。将来的に、不動産RWAはこれらの問題を解決するために、より成熟した法的枠組みを必要とします。

まとめ

不動産RWAはまだ初期段階にあり、明確な市場規模やリーダープロジェクトは形成されていません。現在運営されているプロジェクトの規模とユーザーベースは比較的小さいです。この分野では、厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みが必要です。一部のプロジェクトはリスク隔離の企業構造を採用しているか、不動産関連の金融商品を投資対象として選択し、運営リスクを低減させています。しかし、不動産RWAの潜在能力を十分に発揮するためには、立法の進展と運営のコンプライアンスが不可欠です。

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現在、不動産RWAには明確で一貫した規制の枠組みがありません。アメリカの各規制機関はトークンの分類に対して意見が分かれており、国際的にも参考にできる枠組みが不足しています。このような規制の不確実性は潜在的な投資家に脅威を与え、不動産のトークン化の長期的な実現可能性に影響を及ぼす可能性があります。

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それにもかかわらず、多くの著名な金融企業や暗号通貨会社は、不動産RWAを積極的に探索しています。いくつかのプロジェクトは、1〜2年の運営の中で製品の実現可能性を初めて証明しました。不動産が金融投資分野での巨大な規模を考慮すると、関連する法的枠組みの設立と整備が進むにつれて、不動産RWAは急速な発展を迎えることが期待されています。

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