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PulteのFHFAが8.5兆ドルの米国住宅ローン市場における暗号通貨に目を向ける
PulteのFHFA暗号住宅ローンシグナルは、アメリカの住宅購入者にとって実際に何を意味し、ビットコインやステーブルコインに富を保管する人々の貸付基準を書き直す可能性がありますか?
目次
Mortgage、Pulte、FHFAが仮想通貨の会話に参入
最近の発表で、連邦住宅金融庁のビル・プルト局長は、同庁が「住宅ローンの適格性に関連する暗号通貨保有の使用を研究する」と公に述べています。
6月24日にXに掲載されたこの発表は、ビットコイン(BTC)やその他のデジタル資産がまもなく米国の住宅ローン評価に織り込まれる可能性を紹介しています。
このアイデアは、住宅へのアクセスが依然として逼迫している時期に生まれました。2025年半ば現在、30年固定住宅ローンの平均金利は7%弱で、2000年代半ば以来の高水準となっています
一方、手頃な価格の圧迫は、初めての購入者にとって特に顕著です。全米不動産協会によると、現在、住宅購入の30%のみが初めての購入者によって行われており、バランスの取れた市場で一般的と考えられている40%のシェアを大きく下回っています
上昇する月々の支払いと厳格な融資基準により、特に不規則な収入があるが資産が多い若い購入者や自営業者にとってアクセスが困難になっています。
FHFAは現在、住宅ローンの評価において、暗号資産の保有が貯蓄、投資ポートフォリオ、またはその他の資産と同様に考えられるかどうかを検討しています
このようなフレームワークの下では、たとえば、200,000ドル相当のビットコインまたはイーサリアムの(ETH)を保有しているが、従来の給与がない人は、全体的な純資産に基づいてローンの資格を得る可能性があります。
現在、ほとんどの住宅ローンの貸し手は、価格の変動性、規制の明確さの制限、デジタル資産の所有権の検証の課題に対する懸念を理由に、財務評価から暗号を除外しています
多額の暗号資産を保有している富裕層の応募者でさえ、現在の基準では十分な財務安定性を欠いていると扱われることがよくあります。
FHFAの発表は、最終的な方針や規制のタイムラインを示すものではありません。見直しはまだ初期段階にあり、変更が実施される前に、多くの運用上および法律上の問題に対処する必要があります。
フレディ・マックのコンプライアンスが貸し手のファイナンスモデルを推進
FHFAは、アメリカ人が住宅ローンにアクセスする方法を形作る上で、静かでありながら中心的な役割を果たしています。ファニーメイとフレディマックを監督し、米国の住宅ローンの大部分を保証する2つの政府後援の事業体です。
また、住宅およびコミュニティ開発の貸し手に流動性を提供する地方銀行のネットワークである連邦住宅貸付銀行システムも規制しています。同機関のデータによると、これらの機関は合計で8兆5000億ドル以上の米国の住宅金融を支援しています。
FHFAが発行する政策の変更は、広範な市場への影響をもたらします。クレジットスコア、頭金、または適格資産クラスに関するガイドラインの更新は、銀行や貸し手がローン商品をどのように構成するかに影響を与えることがよくあります
ほとんどの貸付機関は、FHFAの基準に従って、住宅ローンがファニーまたはフレディへの転売の対象であり続けることを確認し、長期的なリスクエクスポージャーの管理に役立てています。
この機関は2008年に設立され、住宅市場の崩壊を受けて、監視を強化し、モーゲージ金融システムの安全性と流動性を維持することを任務としている。
その枠組みの中では、暗号資産を住宅ローンの適格性にカウントするための予備的な調査でさえ、真の重みを持っています。
エージェンシーの現在の方向性は、そのディレクターであるビル・プルトのバックグラウンドと密接に結びついています
トランプ大統領の2期目の2期目の2025年3月に任命されたプルテ氏は、長い承認プロセスを経て就任した。彼は、国内最大の住宅建設業者の1つであるPulte Homesの創設者であるWilliam Pulteの孫です。
公務に入る前、プルテはプルテ・キャピタルというプライベート投資会社を率いていました。また、彼はXでの慈善活動を通じて公に知られるようになり、「ツイッターの慈善家」として知られるようになりました。
彼の前任者とは異なり、プルテは暗号空間に直接関与しています。財務開示によると、彼はビットコインに50万ドルから100万ドルの個人保有を持ち、同様の規模のポジションをソラナにも持っています(SOL)。
彼はまた、米国を拠点とするビットコインマイニング会社であるマラソンデジタルホールディングスの株式を保有しており、以前にGameStopなどの投機株に投資していました。
彼のプロフィールは、一般的に保守的な金融背景を特徴とする分野で際立っています。プルテ氏は2019年から仮想通貨を公に支持しており、ソーシャルメディアでの存在感を利用して、デジタル資産に対する採用を促進し、政策の開放性を奨励しています。
FHFAによる住宅ローンのアンダーライティングにおける暗号通貨のレビューはまだ初期段階で探求的ですが、その検討自体が資産クラスの重要性とリーダーシップの優先事項の変化を反映しています。
暗号の評価方法
プルテの発表は、暗号資産の保有が最終的に住宅ローンの貸出基準の下でどのように評価されるかについて新たな疑問を提起しました。
現在、住宅ローンの手続きでデジタル資産を使用したい借り手は、まずデジタル資産を米ドルに換算し、その資金を規制されたアメリカの銀行口座に入金する必要があります
ファニーメイとフレディマックのガイドラインに基づく頭金または準備金の適格性を満たすには、それらの資金も味付けされている必要があります、つまり、少なくとも60日間口座に残っている必要があります。
FHFAのレビューでは、これらの要件を更新できるかどうか、または更新する必要があるかどうかが検討されることが期待されています。
注目される可能性のある分野の1つは、資産評価です。ビットコインやイーサリアムなどの暗号資産のボラティリティにより、貸し手は借り手の資産を評価する際に、その完全な市場価値を受け入れることを躊躇する場合があります
従来の金融では、ヘアカット(記載された値からの割引)を適用して、潜在的な価格変動を考慮する方法が一般的です。同様の調整が暗号に採用されるかどうかは、まだ不透明です。
また、開催履歴も見直される可能性があります。貸し手は、多くの場合、短期保有よりも長期保有資産を好意的に見ています。明確な文書化、一貫した保管、最小限の取引活動を持つ資産は、最近取得した資産や頻繁に移動する資産よりも重みを持つ可能性があります
ステーブルコインには、別の考慮事項があります。USD Coin (USDC)やTether (USDT)などのトークンは、米ドルに対して一貫した価値を維持するように設計されているため、引受目的により適している可能性があります
それでも、ステーブルコインの取り扱いは、その構造、保管契約、および透明性基準に対する規制の安心感に依存します。
今のところ、住宅ローンアドバイザーは一般的に、暗号保有者がローンを申請する前に資産をドルに変換することを推奨しており、貸し手が資金源を確認し、資産がシーズニング要件を満たしていることを確認しています。
将来の更新では、厳格な文書化基準が維持される可能性があります。借り手は、ウォレットの所有権、取引履歴、資金がローンや疑わしい活動に関連付けられていないという証拠など、完全な監査証跡を示す必要があります
また、親権の確認、出所の明確化、マネーロンダリング防止規則の遵守も、検討中の政策変更の中心であり続けることが期待されています。
プライベートファイナンスの増加は、ビットコイン統合に対する真の需要を示唆しています
連邦規制当局が暗号を住宅ローンの貸付に統合するというアイデアを模索し始めたばかりですが、いくつかの民間フィンテック企業はすでに実験的なモデルを開始しています
フロリダを拠点とする貸し手であるMilo Creditは、2022年に米国で最初の暗号住宅ローン商品の1つを導入しました
その構造は、従来のアプローチから逸脱しています。Miloは、借り手に暗号を売却して現金の頭金を支払うように要求するのではなく、買い手がビットコイン、イーサリアム、または特定のステーブルコインなどのデジタル資産を担保として差し入れることを許可します
このセットアップにより、クライアントは保有する暗号を清算することなく、家の価値の最大100%を融資できます
同様に、SoFiの元CEOであるマイク・キャグニー氏が率いるサンフランシスコのフィンテック企業であるFigure Technologiesは、大規模な暗号担保型住宅ローンプログラムを検討しており、デジタル資産を担保として最大2,000万ドルの融資を提供しています。
マイロによれば、クライアントは担保として提供した暗号資産の所有権を保持し続けるため、住宅ローン期間中に資産価値が上昇した場合に利益を得ることができます。
もう一つの利点は税に関連しています：大きな暗号ポジションを売却して頭金をカバーすることは、通常、キャピタルゲイン税を引き起こします。売却するのではなく担保にすることで、借り手はその即時の税のイベントを回避します。
2025年初頭の時点で、マイロは発行された暗号担保付き住宅ローンが6500万ドルを超えたと報告しました。
ただし、これらの私募は、連邦住宅ローン制度の外部で機能します。彼らのローンは、ファニーメイやフレディマックへの転売の対象ではないため、従来のローンと同じレベルの流動性とリスクシェアリングの恩恵を受けることはできません
その結果、金利は高くなる傾向があり、貸し手は多くの場合、ローンを社内で保持するか、代替投資家と協力して資金を調達します。これらの制限により、そのような製品がどれだけ広く拡張できるかに上限が設けられています。
もう一つの制約はリスクです。暗号資産担保の住宅ローンは通常、過剰担保を必要とします。つまり、借り手はボラティリティを相殺するために、ローン額よりも多くの暗号資産の価値を担保に提供しなければなりません。
しかし、そのバッファーがあっても、価格の変動は課題を提示する可能性があります。承認からクロージングまでの間に資産価値が15%下落すると、ローンが中断されるのに十分です。そして歴史的に見ると、暗号のドローダウンははるかに急激でした
FHFAが前進することを選択した場合、それはスペースにより多くの一貫性と構造をもたらす可能性があります。民間のモデルでは、暗号を住宅金融に統合できることが示されていますが、それは慎重な保護措置とそのトレードオフの完全な理解が必要です。
結果が採用、拒否、またはその中間の何かであるかどうかにかかわらず、このプロセスは、資本市場だけでなく、日常の金融生活で暗号がどのように見られるかに影響を与えます。