Bagaimana REIT menghasilkan Pendapatan Pasif yang Stabil: Tinjauan Lebih Dekat pada Tiga Juara Dividen

Saat menjelajahi peluang investasi dengan $1.000, memahami perbedaan antara berbagai sumber pendapatan sangat penting. Misalnya, apakah menjual saham dihitung sebagai pendapatan? Sementara keuntungan modal dari penjualan saham dikenai pajak, dividen REIT beroperasi secara berbeda. Trust investasi real estat adalah kendaraan yang secara hukum wajib mendistribusikan setidaknya 90% dari pendapatan kena pajak kepada pemegang saham, menjadikannya kendaraan khusus untuk pembayaran dividen yang konsisten daripada apresiasi modal semata.

Memahami Keunggulan REIT

A REIT (trust investasi real estat) memberikan paparan terhadap properti yang menghasilkan pendapatan tanpa beban kepemilikan dan pengelolaan properti. Kendaraan ini hadir dalam berbagai bentuk, masing-masing menargetkan sektor real estat yang berbeda. Manfaat utama terletak pada struktur distribusi wajib mereka—berbeda dengan menjual saham individual, pemegang saham REIT menerima aliran pendapatan yang dapat diprediksi yang dirancang untuk mengalir melalui dividen.

Welltower: Pertumbuhan Berfokus pada Kesehatan

Welltower (NYSE: WELL) telah memposisikan dirinya sebagai pemain dominan dalam real estat kesehatan, beroperasi di seluruh perumahan senior, perawatan pasca-acute, dan infrastruktur medis. Perusahaan baru-baru ini mengumumkan rencana untuk memperjelas fokusnya dengan keluar dari segmen medis rawat jalan untuk berkonsentrasi pada kompetensi inti perumahan senior.

Kinerja keuangan menunjukkan cerita yang menarik. Hasil Q3 menunjukkan normalized FFO per saham melonjak 21% tahun-ke-tahun menjadi $1,34, sementara pendapatan operasional bersih toko yang sama meningkat sekitar 15%. Portofolio operasional perumahan senior secara khusus melonjak 20%, menunjukkan momentum operasional yang kuat. Perusahaan mengalokasikan $1,9 miliar dalam modal bruto selama kuartal untuk akuisisi dan pengembangan, didukung oleh likuiditas sebesar $11,9 miliar yang tersedia.

Model bisnis Welltower menekankan kemitraan terintegrasi dengan operator kesehatan daripada pengaturan landlord pasif. Perusahaan beroperasi melalui tiga segmen berbeda: properti perumahan senior yang dikelola langsung, fasilitas sewa triple-net jangka panjang di mana operator menanggung semua biaya, dan divisi pengelolaan dana pribadi yang baru diluncurkan yang dirancang untuk menarik modal institusional pihak ketiga untuk investasi real estat kesehatan. Dengan hasil saat ini mendekati 1,5%, ini menarik bagi investor pendapatan yang berorientasi pada pertumbuhan.

Prologis: Posisi untuk Ekspansi E-Commerce dan Pusat Data

Prologis (NYSE: PLD) mengelola portofolio real estat logistik terbesar di dunia, dengan sekitar 1,3 miliar kaki persegi di pasar global. Skala perusahaan sangat besar—sekitar 3% dari PDB global mengalir melalui fasilitasnya setiap tahun, memberikan keunggulan kompetitif besar dan stabilitas penyewa.

Hasil Q3 2025 menunjukkan hasil yang luar biasa. FFO inti per saham meningkat 4,2% menjadi $1,49 dengan volume penyewaan yang mencatat rekor. Perusahaan menandatangani 62 juta kaki persegi sewa baru selama kuartal saja, dengan tingkat hunian portofolio mencapai 95,3%. Panduan tahunan penuh dari manajemen meningkat setelah pencapaian ini, didorong oleh percepatan kecepatan penyewaan dan ekspansi strategis ke infrastruktur pusat data.

Perusahaan mengamankan kapasitas daya sebesar 5,2 gigawatt yang didukung utilitas, menandakan investasi agresif di segmen pusat data. Diversifikasi ini merespons ekspansi pasar e-commerce, yang membutuhkan ruang logistik jauh lebih banyak daripada ritel tradisional. Properti pusat transportasi yang strategis milik Prologis menempatkannya dengan sempurna untuk memanfaatkan permintaan distribusi yang cepat sekaligus memasuki sektor pusat data yang sedang berkembang pesat.

Meskipun menawarkan hasil yang lebih modest sebesar 3,2% dibandingkan REIT lain, Prologis telah meningkatkan dividen selama 12 tahun berturut-turut. Klien utama termasuk Amazon, Home Depot, dan FedEx menghasilkan pendapatan sewa jangka panjang yang dapat diandalkan, menjadikan ini pilihan menarik bagi modal sabar yang mencari pendapatan dan potensi pertumbuhan.

Realty Income: Konsistensi Dividen Bulanan

Realty Income (NYSE: O) membedakan dirinya melalui streak pertumbuhan dividen lebih dari 30 tahun yang luar biasa dan struktur pembayaran bulanan yang unik daripada jadwal kuartalan standar. Perusahaan telah membayar 665 dividen bulanan berturut-turut, sebuah bukti stabilitas bisnis.

Dasar bisnisnya didasarkan pada perjanjian sewa triple-net di mana penyewa bertanggung jawab atas hampir semua biaya operasional. Ketentuan sewa biasanya berlangsung 10-20 tahun, memastikan pendapatan yang dapat diprediksi dan jangka panjang. Portofolio mencakup lebih dari 1.500 penyewa dari berbagai industri, menekankan sektor non-diskresioner seperti apotek, pengecer bahan makanan, dan pusat kebugaran yang mampu bertahan dari siklus ekonomi secara efektif.

Realty Income melakukan transaksi jual-beli sewa, membeli properti dari pemilik korporat dan menyewakannya kembali sambil mengamankan aliran pendapatan stabil jangka panjang. Perusahaan juga mengakuisisi properti tahap pengembangan untuk mengoptimalkan pendapatan sewa. Kinerja Q3 melebihi ekspektasi, dengan pendapatan naik 11% tahun-ke-tahun menjadi $1,47 miliar dan FFO per saham mencapai $1,07 dibandingkan $0,98 sebelumnya. Tingkat hunian portofolio tetap kuat di 98,7%.

Hasil saat ini mendekati 5,7%, jauh melampaui hasil rata-rata 1,2% dari saham S&P 500. Ini membuat Realty Income sangat menarik bagi investor yang memprioritaskan pendapatan dividen pasif. Basis properti yang terdiversifikasi dan model bisnis yang kokoh memberikan perlindungan dari downside sekaligus menyampaikan distribusi yang konsisten.

Membuat Keputusan Investasi Anda

Setiap REIT menargetkan prioritas investor yang berbeda. Realty Income cocok bagi mereka yang mencari hasil saat ini maksimal dan kepastian pendapatan bulanan. Prologis menarik bagi investor pertumbuhan yang bersedia menerima hasil saat ini lebih rendah demi apresiasi jangka panjang dan posisi strategis di logistik dan pusat data. Welltower menawarkan paparan seimbang terhadap sektor real estat kesehatan yang berkembang dengan momentum operasional yang mengesankan.

Memahami implikasi pajak juga penting—dividen REIT biasanya terdiri dari pendapatan biasa, keuntungan modal, dan komponen pengembalian modal, masing-masing dikenai pajak secara berbeda. Struktur ini berbeda secara signifikan dari penjualan saham individual, di mana pajak keuntungan modal bergantung pada periode kepemilikan. Persyaratan distribusi wajib memastikan pembayaran yang konsisten dirancang untuk memberikan pendapatan nyata daripada hanya mengandalkan apresiasi modal.