Bagaimana biaya Tarif Baru sebesar $10.900 dapat mengubah pasar perumahan — Dampak regional bervariasi secara luas

Kenaikan tarif terbaru dari pemerintah AS menciptakan efek riak di seluruh industri konstruksi. Setelah meningkatkan bea masuk pada baja dan aluminium impor dari 25% menjadi 50% pada bulan Juni, otoritas federal memperluas tarif ini ke lebih dari 400 kategori tambahan dua bulan kemudian—meliputi produk baja struktural, suku cadang peralatan rumah tangga, dan peralatan bangunan. Waktu yang dipilih tidak bisa lebih buruk untuk sektor yang sudah tertekan, menghadapi kekurangan tenaga kerja, tingkat pinjaman yang mahal, dan inflasi bahan yang terus-menerus.

Menurut Asosiasi Pembangun Rumah Nasional (NAHB), kenaikan tarif ini dapat menambah sekitar $10.900 ke dalam biaya konstruksi per unit dari sebuah hunian rata-rata. Namun apa yang terjadi selanjutnya masih belum pasti: Apakah pengembang akan langsung meneruskan biaya ini kepada pembeli, atau dinamika pasar akan menghasilkan hasil yang berbeda di berbagai wilayah?

Tekanan Biaya: Di Mana Paling Terkena Dampaknya oleh Kontraktor

Para profesional konstruksi menghadapi dampak tarif pada estimasi penawaran mereka jauh sebelum pembeli rumah menyadari apa pun saat tahap belanja. Albert Bou Fadel, pendiri dan CEO SmartBarrel, menjelaskan bahwa logam menyentuh hampir setiap komponen konstruksi—dari rangka struktural hingga sistem rebar dan instalasi mekanis. Karena negara ini memperoleh sekitar 80-85% kayu lunak dari Kanada, setiap penyesuaian tarif di kategori ini saja dapat dengan mudah menambah beberapa ribu dolar ke fondasi dan rangka rumah.

Tekanan ini jauh melampaui kayu. Produsen peralatan rumah tangga domestik melaporkan bahwa lebih dari 60% unit utama yang dijual secara nasional mengandung elemen dari luar negeri atau subperakitan yang selesai. Ini menciptakan efek berantai: tarif pada kabel impor, perlengkapan, sistem HVAC, dan komponen dapur langsung menaikkan harga eceran. Bahkan bahan seperti beton, yang sebagian besar bersumber secara domestik, menghadapi tekanan biaya melalui bahan tambahan yang dikenai tarif dan mesin impor.

Tantangan nyata muncul ketika kenaikan biaya bahan menghilangkan cadangan operasional kontraktor. Ketika harga input melonjak, penundaan proyek, konflik jadwal, atau pekerjaan ulang berkualitas tinggi menjadi jauh lebih mahal. Lokasi kerja berubah dari lingkungan yang toleran menjadi lingkungan di mana setiap keputusan memiliki bobot finansial.

Mengurai Angka $10.900

Perhitungan NAHB berfokus pada sekitar 7% dari bahan bangunan yang mengalir melalui saluran impor dan tarif 50% yang meningkat sekarang berlaku untuk banyak input penting. Pengamat industri melihat ini sebagai perkiraan arah yang masuk akal, meskipun variasi regional sangat berpengaruh. Properti yang memiliki beberapa suite peralatan atau spesifikasi logam impor yang tinggi mungkin menghadapi tekanan biaya yang jauh lebih besar. Sebaliknya, hunian pemula yang sederhana yang bergantung terutama pada pasokan domestik mungkin mengalami kenaikan yang lebih kecil dari rata-rata nasional.

Bagi calon pembeli yang mencari rumah dijual di Brookings atau pasar regional serupa, perbedaan ini menjadi sangat relevan—komposisi rantai pasokan lokal secara langsung mempengaruhi seberapa banyak harga konstruksi baru benar-benar bergerak.

Pertanyaan Harga: Tergantung pada Pasar Anda

Apakah pengembang akan menyerap, meneruskan, atau mendistribusikan biaya ini tetap belum terjawab. Penyelidikan terbaru mengungkap pola yang bertentangan di berbagai wilayah dan kondisi permintaan.

Penelitian dari Brookings Institution bulan Oktober menunjukkan bahwa meningkatnya biaya bahan dapat membatasi volume konstruksi secara keseluruhan, karena perusahaan menunda pengembangan atau mengurangi ruang lingkupnya. Perlambatan produksi ini dapat memberikan tekanan naik pada nilai properti dari waktu ke waktu, terutama di yurisdiksi yang sudah menghadapi kendala inventaris.

Namun, bukti alternatif menunjukkan reaksi yang lebih kompleks. Dalam diskusi pendapatan, D.R. Horton—pengembang perumahan terbesar di Amerika—mengungkapkan bahwa keterbatasan daya beli telah mendorong organisasi tersebut untuk “meningkatkan paket insentif guna mendorong akuisisi pelanggan,” bukan sekadar menaikkan harga jual. Pendekatan ini berarti beberapa wilayah mungkin melihat pengurangan suku bunga hipotek, pembiayaan penjual yang lebih baik, atau paket fitur yang ditingkatkan alih-alih kenaikan harga langsung.

Kekuatan pasar juga menentukan hasilnya. Di mana permintaan tetap kuat, biaya pembangunan yang meningkat sering kali memang berujung pada kenaikan harga jual. Analis properti menunjukkan bahwa secara historis, lonjakan biaya bahan yang didorong tarif biasanya mendahului “pergerakan harga dalam satu hingga tiga bulan, diikuti oleh kontraksi permintaan dan perlambatan aktivitas konstruksi dalam setengah tahun.”

Kesimpulan: Hasil Regional yang Beragam

Keterkaitan antara biaya konstruksi dan harga rumah akhir tidaklah langsung. Pasar yang berbeda akan merespons secara berbeda. Beberapa wilayah kemungkinan akan memperkenalkan insentif pembeli tambahan atau memperpanjang waktu konstruksi daripada menaikkan harga. Yang lain—terutama yang memiliki permintaan yang berkelanjutan—mungkin memang akan melihat kenaikan harga langsung. Hasilnya sangat bergantung pada kondisi kompetitif lokal, tingkat inventaris, dan apakah pembeli masih menganggap rumah sebagai pembelian yang secara finansial dapat dicapai.