Apakah Opendoor Technologies Layak Dibeli atau Hanya Tipuan? Apa Kata Angka-angkanya

Opendoor Technologies (NASDAQ: OPEN) telah menjadi favorit pedagang ritel dan investor media sosial, dengan saham melonjak lebih dari 370% sejak awal tahun. Di balik hype tersebut, bagaimanapun, terdapat perusahaan yang sedang berjuang dengan tantangan operasional mendasar yang seharusnya membuat investor berhati-hati.

Perubahan Kepemimpinan: Arah Baru atau Langkah Putus Asa?

Pada September 2025, Opendoor memulai perombakan kepemimpinan yang signifikan, merekrut Kaz Nejatian—mantan Chief Operating Officer Shopify—sebagai CEO barunya. Langkah ini menandakan niat perusahaan untuk mengubah dirinya dari platform layanan real estate menjadi perusahaan berbasis teknologi dan AI. Co-founder Keith Rabois dan Eric Wu kembali ke dewan, sementara Christy Schwartz mengambil peran interim CFO.

Nejatian tidak membuang waktu dalam menerapkan reformasi operasional yang agresif. Agendanya meliputi mandat kembali ke kantor secara wajib dan inisiatif pengurangan biaya besar-besaran di semua departemen. Dalam presentasi kepada pemangku kepentingan, dia menggambarkan gambaran “Opendoor yang baru”—yang bebas dari inefisiensi dan fokus tajam pada optimalisasi operasional.

Visi strategis berpusat pada tiga pilar: memperluas volume akuisisi, meningkatkan ekonomi unit dan kecepatan resale, serta membangun leverage operasional melalui teknologi. Nejatian secara terbuka berkomitmen untuk mencapai laba bersih yang disesuaikan dengan titik impas pada akhir 2026, sebuah target berani yang sepenuhnya bergantung pada eksekusi tanpa cela di pasar yang sudah tidak dapat diprediksi.

Fundamental Bisnis: Gambaran Mengkhawatirkan Muncul

Laporan laba rugi Q3 2025, bagaimanapun, menceritakan kisah yang berbeda dari proyeksi optimis manajemen. Pendapatan menyusut tajam dari $1,377 miliar setahun sebelumnya menjadi hanya $915 juta—penurunan lebih dari sepertiga. Sama mengkhawatirkannya, jumlah rumah yang dibeli, rumah yang dijual, dan tingkat inventaris semuanya memburuk secara signifikan.

Margin operasional tetap sangat tipis, berkisar di angka satu digit tengah. Model bisnis Opendoor menuntut eksekusi yang sempurna: ketepatan dalam penetapan harga rumah, manajemen renovasi yang teliti, dan waktu resale yang strategis. Setiap kesalahan penetapan harga atau kegagalan turnaround akan memperbesar kerugian secara eksponensial. Dalam lingkungan dengan profitabilitas yang sangat tipis, bahkan kesalahan operasional kecil pun bisa menjadi kesalahan yang mahal.

Puncak saham tahun ini di $10,87 tampaknya sangat overvalued jika dibandingkan dengan metrik pendapatan yang memburuk dan kapasitas operasional yang menyusut. Jika klaim perusahaan bahwa mereka telah “menemukan titik terendah” terbukti salah—terutama jika suku bunga tetap tinggi dan pasokan perumahan tetap terbatas—maka garis waktu rebound yang diproyeksikan bisa jauh lebih lama dari yang diperkirakan manajemen atau investor.

Angin Topan Pasar di Luar Kendali Manajemen

Manajemen Opendoor bersikeras bahwa perusahaan dapat melampaui realitas ekonomi yang lebih luas. Namun kenyataannya: tingkat suku bunga, sentimen pembelian konsumen, dan dinamika inventaris perumahan secara langsung membentuk nasib perusahaan. Lingkungan suku bunga tinggi yang berkepanjangan akan terus menekan aktivitas penjualan rumah dan permintaan investor.

Sektor perumahan sangat membutuhkan gangguan teknologi dan solusi inovatif. Opendoor memiliki kesadaran merek yang kuat dan niat baik yang tulus di kalangan konsumen yang mencari alternatif dari saluran real estate tradisional. Namun, jalan menuju profitabilitas melalui siklus pasar real estate lengkap masih belum terbukti. Perusahaan belum pernah menunjukkan kemampuan untuk menghasilkan keuntungan berkelanjutan saat kondisi makroekonomi memburuk atau aktivitas perumahan melambat secara signifikan.

Keputusan: Sebuah Spekulasi, Bukan Investasi Inti

Bagi investor buy-and-hold yang mencari eksposur stabil dan menghasilkan pendapatan di bidang real estate, REIT tradisional tetap menjadi pilihan utama. Rekam jejak mereka yang terbukti, distribusi dividen yang konsisten, dan volatilitas yang lebih rendah menyediakan fondasi yang lebih konservatif.

Bagi investor teknologi yang berorientasi pertumbuhan, platform pesaing seperti Zillow dan Redfin menawarkan kemampuan perangkat lunak dan teknologi yang lebih maju serta posisi pasar yang sudah mapan. Keduanya telah bergerak lebih jauh di kurva inovasi layanan real estate online.

Opendoor sendiri tetap secara fundamental merupakan kendaraan spekulasi—mungkin cocok untuk trader aktif yang mencari volatilitas, tetapi membawa risiko eksekusi yang jauh terlalu besar dan banyak kerentanan ekonomi eksternal untuk investor jangka panjang yang berhati-hati. Fluktuasi sahamnya menjadi dramatis karena bisnis dasarnya tetap belum terbukti.

Sampai Opendoor menunjukkan profitabilitas berkelanjutan melalui setidaknya satu siklus perumahan penuh, menunjukkan keunggulan kompetitif yang tahan lama, dan membuktikan bahwa teknologinya benar-benar menciptakan nilai pelanggan yang tak tergantikan, langkah bijak adalah menunggu bukti konkret sebelum membuka pintu itu.