Mengapa 53% Rumah di Amerika Mengalami Penurunan Nilai—Dan Mengapa Ini Bukan Runtuhnya Perumahan

Lanskap properti sedang mengalami perubahan besar. Riset terbaru Zillow mengungkapkan bahwa penurunan harga rumah telah mempengaruhi lebih dari separuh dari semua rumah di AS dalam setahun terakhir, dengan 53% kehilangan nilai—persentase tertinggi sejak 2012. Penurunan rata-rata mencapai 9,7%, menggambarkan gambaran yang tampak suram bagi pemilik rumah. Tetapi sebelum panik melanda, angka-angka menunjukkan cerita yang lebih bernuansa daripada headline yang disampaikan.

Realitas di Balik Penurunan

Inilah yang membuat situasi ini kurang katastrofik dari yang terlihat: meskipun penurunan harga rumah umum terjadi, kerusakan keuangan yang sebenarnya tetap terkendali. Hanya 4,1% dari rumah saat ini bernilai kurang dari harga jual terakhir mereka, dan pemilik rumah rata-rata masih mendapatkan kenaikan 67% dalam nilai sejak pembelian awal mereka. Perbedaan ini penting karena mengungkapkan bahwa sebagian besar pemilik rumah tetap berada dalam posisi ekuitas positif meskipun ada penurunan baru-baru ini.

Darren Tooley, pejabat pinjaman senior di Cornerstone Financial Services, memberikan perspektif penting: “Apa yang kita lihat adalah normalisasi secara luas setelah beberapa tahun apresiasi yang tidak berkelanjutan.” Lonjakan properti selama era pandemi menciptakan momentum buatan. Suku bunga rendah dan migrasi yang didorong pandemi mempercepat apresiasi yang sebenarnya tidak berkelanjutan. Pendinginan saat ini merupakan koreksi pasar, bukan kehancuran.

Pertumbuhan yang Melambat Menandakan Stabilitas Pasar, Bukan Kehancuran

Selma Hepp, kepala ekonom di Cotality, menunjukkan bahwa perlambatan dalam pertumbuhan harga adalah bukti pasar yang matang. Kenaikan harga rumah melambat menjadi hanya 1,8% pada 2025, dan Cotality memperkirakan pertumbuhan sekitar 3% untuk 2026, dengan variasi regional antara 2% dan 4%. Jika inflasi tetap tinggi, pertumbuhan harga riil bisa tetap datar—yang sebenarnya menguntungkan untuk keterjangkauan tanpa memicu penjualan yang penuh tekanan.

Perbedaan utama: penurunan harga rumah secara bertahap bersamaan dengan perlambatan pertumbuhan secara fundamental berbeda dari kehancuran pasar. Kehancuran akan menampilkan penjualan panik, inventaris yang menurun drastis, dan properti bermasalah secara luas. Sebaliknya, lingkungan saat ini menunjukkan inventaris tetap secara historis ketat di hanya 4,7 juta unit di seluruh negeri, menurut data Zillow terbaru.

Geografi Menentukan Trajektori Pasar Anda

Tidak semua wilayah menghadapi tekanan yang sama. Tooley menekankan bahwa inventaris yang ketat menciptakan dasar untuk harga: “Jika suku bunga hipotek terus turun, sebagian besar pasar yang sedang mendingin kemungkinan akan kembali menghangat.” Variasi regional ini membentuk prospek 2026:

Pasar Pertumbuhan: Northwest dan Midwest diposisikan untuk apresiasi 3-4%, didorong oleh stok perumahan yang terbatas dan permintaan yang stabil. Northeast terus mendapatkan manfaat dari pusat pekerjaan dengan bayaran tinggi dan komunitas pinggiran yang terjangkau yang menarik pekerja hybrid.

Zona Penyesuaian: Sun Belt dan wilayah Barat—yang melonjak selama pandemi—menghadapi hambatan dari meningkatnya biaya asuransi, pajak properti, dan biaya HOA. Harga rumah di sini lebih terlihat menurun karena migrasi era pandemi berbalik dan kekhawatiran keterjangkauan kembali muncul.

Daerah Pesisir yang Rentan: Kota-kota dengan biaya asuransi tinggi dan tantangan cakupan pasca-bencana mungkin melihat harga stabil atau menurun secara modest.

Pola Migrasi Berbalik ke Fundamental Ekonomi

Revolusi kerja jarak jauh selama pandemi menarik pekerja dan modal ke destinasi Sun Belt. Tren itu berbalik. Saat karyawan kembali ke kantor dan pekerja dengan hipotek yang dikunci suku bunga secara strategis mendaftarkan properti mereka, pola migrasi menjadi normal kembali. Pertumbuhan pekerjaan, keterjangkauan, dan fundamental gaya hidup—bukan spekulasi pandemi—kembali memegang pengaruh.

Rebalancing ini, meskipun menyebabkan penurunan harga rumah di pasar yang terlalu panas, sekaligus membuka peluang bagi pembeli yang menunggu di pinggiran selama euforia apresiasi. Pasar yang mendingin bukan berarti krisis; itu berarti keseimbangan yang lebih baik antara pasokan dan permintaan, mendekati norma historis.

Kesimpulan: Pendinginan, Bukan Kehancuran

Perbedaan ini sangat penting. Ya, penurunan harga rumah di lebih dari separuh rumah di Amerika Serikat menandakan penyesuaian. Tetapi ekuitas pemilik rumah yang tetap terjaga, inventaris yang ketat, dan variasi regional menggambarkan gambaran normalisasi pasar daripada kegagalan sistemik. Bagaimana Federal Reserve mengelola suku bunga di 2026 akan menentukan apakah pasar yang mendingin akan kembali menghangat atau terus menyesuaikan diri—tetapi kedua skenario ini jauh dari kehancuran.