Memaksimalkan Penghematan Pajak: Panduan Lengkap tentang Biaya Transaksi Rumah yang Dapat Dikurangkan

Saat membeli, menjual, atau melakukan refinancing properti, biaya penutupan mewakili pengeluaran keuangan yang cukup besar. Sementara sebagian besar wajib pajak mendapatkan manfaat dari pengurangan standar, tahun Anda membeli atau melakukan refinancing mungkin menghadirkan peluang unik. Biaya penutupan tertentu dapat memenuhi syarat sebagai pengurangan pajak, dan pengeluaran tambahan yang dapat dikurangkan ini mungkin mendorong pengurangan itemisasi Anda di atas ambang pengurangan standar, menghasilkan penghematan pajak yang signifikan.

Untuk pengembalian pajak 2020 yang diajukan pada 2021, pengurangan standar sebesar $12.400 untuk individu, $18.650 untuk kepala keluarga, dan $24.800 untuk pasangan menikah yang mengajukan bersama. Jika pengurangan itemisasi Anda—termasuk biaya penutupan—melebihi jumlah ini, Anda harus mengisi Schedule A dan itemisasi daripada mengambil pengurangan standar.

Memahami Apa yang Memenuhi Syarat: Tidak Semua Biaya Penutupan Dapat Dikurangkan Pajak

Terdapat kesalahpahaman penting: setiap biaya penutupan memiliki potensi pengurangan pajak. Pada kenyataannya, IRS hanya mengizinkan pengurangan untuk pengeluaran yang diklasifikasikan sebagai pajak atau bunga. Mengetahui biaya mana yang memenuhi syarat dapat secara signifikan mengurangi beban pajak Anda, karena Anda mungkin memenuhi syarat untuk mengurangi jauh lebih banyak daripada yang Anda kira sebelumnya.

Lima Kategori Utama Biaya Penutupan yang Dapat Dikurangkan Pajak

Pajak Properti: Kesempatan Pengurangan Pertama Anda

Pajak properti real estate negara bagian dan lokal sepenuhnya dapat dikurangkan pada tahun Anda membayarnya, asalkan dikenakan secara seragam di semua properti di wilayah Anda untuk mendukung kesejahteraan umum. Namun, ada batasan penting: Anda tidak dapat mengurangi lebih dari $10.000 per tahun ($5.000 jika menikah mengajukan secara terpisah) untuk semua pajak properti, pajak penjualan, dan pajak penghasilan negara bagian dan lokal digabungkan.

Bunga Prabayar: Pengurangan yang Sering Terabaikan

Penutupan biasanya terjadi di tengah bulan, yang mengharuskan Anda membayar bunga untuk bulan parsial hingga pembayaran hipotek reguler pertama Anda. Jika Anda menutup pada 10 Maret, misalnya, Anda akan berutang bunga dari 10 Maret hingga 31 Maret. Bunga prabayar ini memenuhi syarat sebagai pengeluaran yang dapat dikurangkan, diperlakukan sama seperti bunga hipotek reguler selama masa pinjaman Anda.

Agar bunga hipotek tetap dapat dikurangkan, hipotek harus dijamin oleh rumah Anda, dan dana pinjaman harus digunakan untuk membeli, membangun, atau meningkatkan secara substansial rumah utama atau rumah kedua Anda. IRS membatasi pengurangan bunga hipotek pada bunga yang dibayar atas utang hipotek sebesar $750.000 ($375.000 jika menikah mengajukan secara terpisah). Lender Anda melaporkan pembayaran bunga tahunan pada Formulir 1098 IRS, meskipun pembayaran di bawah $600 tidak wajib dilaporkan—Anda tetap dapat menguranginya terlepas dari itu.

Pembayaran hipotek bulanan dan biaya keterlambatan terkait juga memenuhi syarat untuk pengurangan ini.

Poin Diskon dan Poin Pinjaman: Bunga Prabayar dengan Nama Lain

Ketika Anda membayar poin untuk mengurangi tingkat bunga hipotek Anda, IRS mengklasifikasikan poin “diskon” ini sebagai bunga prabayar, sehingga berpotensi dikurangkan pada tahun Anda membayarnya. Beberapa kondisi harus dipenuhi:

• Hipotek dijamin oleh rumah utama Anda
• Dana hipotek digunakan untuk membeli, membangun, atau meningkatkan secara substansial rumah utama Anda
• Membayar poin merupakan praktik bisnis standar di wilayah Anda
• Poin yang dibayarkan tidak melebihi jumlah yang biasa di daerah Anda
• Anda menggunakan metode kas (yang berlaku untuk sebagian besar individu)
• Pemberi pinjaman Anda tidak mengenakan poin tambahan sebagai imbalan atas biaya yang dikurangi di tempat lain
• Uang tunai yang dibawa ke penutupan sama dengan atau melebihi jumlah poin
• Poin dihitung sebagai persentase dari jumlah pinjaman
• Pernyataan penyelesaian hipotek secara eksplisit merinci poin yang dibayarkan

Perlu dicatat, Anda dapat mengurangi poin bahkan jika penjual membayarnya, asalkan semua kondisi di atas terpenuhi. Saat menjual nanti, Anda akan mengurangi basis harga pembelian dengan poin yang dibayar penjual.

Memahami Biaya Underwriting dan Biaya Originasi: Apakah Biaya Underwriting Dapat Dikurangkan Pajak?

IRS mengklasifikasikan biaya originasi hipotek—termasuk biaya underwriting yang dikenakan pemberi pinjaman untuk memproses dan meninjau hipotek Anda—sebagai poin. Klasifikasi ini menjawab pertanyaan umum: apakah biaya underwriting dapat dikurangkan pajak? Ya, jika didokumentasikan dengan baik dan memenuhi kriteria biaya originasi. Anda dapat mengurangi biaya originasi pinjaman Anda, termasuk biaya underwriting, bahkan jika penjual menanggungnya. Perlakuan ini berlaku untuk semua biaya proses yang dikenakan pemberi pinjaman.

Biaya ini biasanya berkisar antara 0,5% hingga 1% dari jumlah pinjaman Anda dan memenuhi syarat untuk perlakuan yang sama seperti poin diskon.

Premi Asuransi Hipotek: Empat Jenis yang Dapat Dikurangkan

IRS mengakui empat kategori asuransi hipotek yang dapat dikurangkan: asuransi hipotek swasta (PMI), biaya pendanaan VA untuk pinjaman VA, biaya jaminan pinjaman USDA, dan premi asuransi hipotek awal FHA.

Asuransi hipotek dapat disusun sebagai pembayaran bulanan, satu kali dibayar saat penutupan, atau jumlah yang didanai termasuk dalam hipotek Anda. Untuk biaya lump sum yang dibayar atau didanai saat penutupan, Anda dapat mengurangkan seluruh jumlahnya pada tahun penutupan. Namun, pengurangan ini memiliki batasan penghasilan: akan berkurang secara bertahap saat penghasilan kotor disesuaikan (AGI) melebihi $100.000 (untuk wajib pajak tunggal; $50.000 jika menikah mengajukan secara terpisah) dan menjadi tidak tersedia sama sekali jika AGI melebihi $109.000 ($54.500 jika menikah mengajukan secara terpisah).

Apa yang Tidak Dapat Dikurangkan: Biaya Penutupan yang Umum Tidak Dapat Dikurangkan

Untuk pembelian rumah, hanya bunga hipotek dan pajak properti yang menawarkan peluang pengurangan. Biaya penutupan berikut secara eksplisit tidak dapat dikurangkan:

• Biaya penilaian rumah
• Biaya inspeksi rumah
• Biaya inspeksi hama
• Premi asuransi judul
• Biaya rekening escrow
• Biaya notaris
• Biaya pengacara
• Biaya asosiasi pemilik rumah
• Biaya penentuan dan pemantauan banjir
• Premi garansi rumah
• Biaya laporan kredit
• Pajak transfer dan cap
• Pembayaran sewa

Biaya Penutupan Penjualan Rumah: Perlakuan Pajak yang Berbeda

Penjual menghadapi tantangan biaya penutupan mereka sendiri, meskipun aturan berbeda berlaku. Jika Anda telah menempati rumah selama dua dari lima tahun sebelumnya, Anda bebas dari pajak atas keuntungan pertama $250.000 ($500.000 jika menikah). Pembebasan ini memberikan manfaat pajak yang jauh lebih besar daripada pengurangan.

Untuk keuntungan yang melebihi ambang ini, meningkatkan basis biaya rumah Anda mengurangi kewajiban pajak keuntungan modal. Basis Anda sama dengan harga pembelian ditambah biaya pemeliharaan, peningkatan, dan biaya terkait penjualan.

Biaya pembelian dan penjualan yang tidak dapat dikurangkan tertentu dapat ditambahkan ke basis Anda sebagai gantinya:

• Biaya pencarian judul dan abstrak
• Biaya pemasangan utilitas
• Biaya hukum dan biaya pencatatan
• Biaya survei
• Biaya transfer dan pajak cap
• Asuransi judul pemilik

Pengeluaran khusus penjual yang meningkatkan basis meliputi:

• Komisi agen real estate
• Biaya iklan
• Biaya representasi hukum
• Biaya pinjaman yang Anda bayar atas nama pembeli
• Biaya staging dan biaya terkait penjualan lainnya

Perlu dicatat, biaya laporan kredit, penilaian, dan asuransi pemilik rumah tidak dapat ditambahkan ke basis Anda dan tidak memberikan manfaat pajak.

Perencanaan Strategis untuk Efisiensi Pajak Maksimal

Memahami peluang pengurangan dan penyesuaian basis ini memungkinkan Anda meminimalkan beban pajak secara keseluruhan. Dalam skenario penjualan dengan keuntungan tinggi atau transaksi yang melibatkan poin dan biaya underwriting yang substansial, berkonsultasi dengan profesional pajak memastikan Anda memanfaatkan setiap pengurangan yang tersedia sambil tetap mematuhi peraturan IRS.