Eksklusif: CEO Lumia dan eksekutif Polygon membicarakan pencakar langit senilai $220 juta dan tokenisasi real estat

Lumia dan Polygon Labs telah bekerja sama untuk membangun proyek real estat kripto pertama di dunia, Lumia Towers. Menyusul pengumuman tersebut, crypto.news mendapat kesempatan untuk melakukan sesi tanya jawab dengan Kepala Layanan Perusahaan dan Keuangan untuk Polygon Labs, Boris Spremo, dan CEO Lumia, Kal ALI.

Merentang lebih dari 50.000 meter persegi dan terletak di kota terbesar di Turki, Istanbul, infrastruktur masif senilai $220 juta ini akan menampung 300 unit residensial dan komersial dan siap menjadi pusat kripto global. Menurut CEO Lumia Kal Ali, gedung pencakar langit kembar akan selesai dan sepenuhnya ter-tokenisasi pada kuartal kedua tahun 2026.

Ali mengatakan bahwa Lumia Towers melambangkan terobosan dalam cara orang mendekati kepemilikan real estat. Dengan menggunakan model tokenisasi, mereka berharap dapat membuat pasar real estat lebih mudah diakses, terbuka, dan lancar bagi investor ritel.

Menurut data dari Landshares, nilai pasar saat ini untuk aset dunia nyata yang telah ditokenisasi adalah sekitar $187 miliar. Namun, diperkirakan akan meningkat antara $3,5 triliun dalam skenario beruang dan $10 triliun dalam skenario banteng pada tahun 2030, mencerminkan pertumbuhan potensial 50 kali lipat. Ekspansi yang sangat besar ini sebagian besar didorong oleh usaha-usaha yang berupaya memecah aset bernilai tinggi melalui teknologi blockchain, sehingga memungkinkan investor untuk memiliki properti komersial dan residensial melalui pembelian token.

Namun, meskipun janji untuk mendemokratisasi investasi properti, tantangan seperti kompleksitas regulasi, isu likuiditas pasar, dan integrasi teknologi aset fisik dengan token digital masih menghantui model baru ini dan bisa mengakibatkan risiko potensial ke depan.

Misalnya, likuiditas aktual real estat yang diberdayakan token masih akan bergantung pada perkembangan pasar sekunder aktif. Tanpa volume perdagangan yang memadai, investor mungkin kesulitan untuk membeli atau menjual token kepemilikan real estat, membatasi manfaat likuiditas yang diantisipasi. Saat ini, tim Lumia belum memberikan penjelasan tentang bagaimana masalah ini dapat diselesaikan.

Di masa lalu, proyek-tokenisasi lainnya fokus pada bangunan yang sudah ada. Di AS, Tokeninvest membeli properti senilai $740.000 di Longmont, Colorado dan melakukan tokenisasi, memungkinkan investor pihak ketiga untuk langsung menyuplai 97% dari modal pembelian.

Tidak seperti proyek-proyek sebelumnya, Lumia Towers akan menjadi proyek real estat RWA skala besar pertama yang dibangun oleh perusahaan web3.

Kepala Layanan Enterprise dan Keuangan untuk Polygon (MATIC) Labs, Boris Spremo menyatakan bahwa properti telah selalu menjadi salah satu pasar di mana hambatan masuknya sangat tinggi.

Dalam kasus Turki, di mana Menara Lumia akan dibangun, harga properti terus naik. Para analis telah memprediksi harga properti di Turki akan meningkat sebesar 10% hingga 15%. Namun, minat tinggi juga ada di antara investor properti di wilayah tersebut. Pada Januari 2025, penjualan rumah di Turki meningkat sebesar 39,7% secara tahunan, mencapai 112.173 unit—angka Januari tertinggi kedua yang pernah tercatat. Penjualan yang didukung hipotek juga mengalami kenaikan sebesar 182,8% dibandingkan dengan tahun sebelumnya.

Spremo percaya bahwa proyek ini akan mampu membuat kepemilikan real estat lebih terjangkau karena tokenisasi RWA mampu mengambil aset fisik dan “membagi-baginya menjadi titik masuk $1 melalui kepemilikan fraksional.” Meskipun demikian, berapa biaya setiap unitnya masih akan bergantung pada harga properti di wilayah tersebut, yang belum menunjukkan tanda-tanda penurunan akhir-akhir ini.

Bagaimana hak kepemilikan akan didistribusikan melalui blockchain?

Ali menjelaskan bahwa hak kepemilikan untuk gedung pencakar langit kembar yang diterbitkan token akan diatur melalui Special Purpose Vehicles atau SPV, yang akan memperoleh properti yang diterbitkan token. Saham dari SPV akan dicetak di-chain dalam bentuk token ERC-20.

"Pemegang token akan memiliki hak tata kelola, memungkinkan mereka untuk memberikan suara pada keputusan yang berkaitan dengan penggunaan properti, seperti apakah akan disewakan atau dijual," kata ALI.

Menurut Ali, token Lumia Towers akan diterapkan pada Lumia Chain, memberikan akses yang lebih mudah bagi investor ritel. Token juga akan memiliki akses ke protokol DeFi melalui Lumia Stream dan Ekosistem Lumia.

Sepanjang proses tokenisasi, peran Polygon adalah memastikan bahwa pengembang seperti Lumia dapat menyesuaikan blockchain mereka untuk kasus penggunaan khusus ini. Boris Spremo menjelaskan bahwa Polygon mampu menurunkan biaya tokenisasi kepemilikan infrastruktur senilai $220 juta tanpa mengorbankan keamanan.

“Infrastruktur Polygon khususnya menangani aplikasi bernilai tinggi di mana Ethereum sendirian terlalu mahal atau terlalu lambat. Ketika Anda membagi kepemilikan senilai $220 juta di bidang real estat, Anda tidak dapat memiliki biaya transaksi $50 atau menunggu 15 menit untuk konfirmasi,” kata Spremo.

Harapan dan kekurangan dari tokenisasi real estat

Kepala Eksekutif Lumia, Kal Ali, mengatakan bahwa Lumia berencana untuk memperluas model Lumia Towers ke wilayah lain di luar Turki, seperti wilayah Timur Tengah dan Afrika Utara, Amerika Serikat, dan Eropa.

“Rencana jalan untuk ekspansi akan membawa real estat ter-tokenisasi inovatif ke penonton global, membantu merevolusi investasi dan kepemilikan real estat dalam skala yang lebih besar,” kata Ali.

Kepala Layanan Enterprise dan Keuangan untuk Polygon Labs, Spremo memprediksi akan ada tiga tren yang muncul ketika membahas tokenisasi RWA ke depan.

“Pertama adalah tokenisasi seluruh lingkungan atau distrik daripada bangunan individual. Hal ini menciptakan peluang bagi tata kelola komunitas dan insentif yang sejalan antara penduduk dan investor,” kata Spremo.

Kedua, dia percaya bahwa tokenisasi real estat akan digabungkan dengan jenis produk keuangan lainnya, seperti pemberian pinjaman hipotek dan produk asuransi. Dengan cara ini, pengembang dapat memanfaatkan teknologi blockchain untuk menghubungkannya langsung ke properti yang ditokenisasi.

Terakhir, ia melihat teknologi ini sebagai gerbang bagi lembaga keuangan tradisional lainnya untuk memasuki ruang web3, khususnya bank dan dana investasi.

Meskipun Spremo berharap tokenisasi real estat akan dapat "menurunkan penghalang" bagi orang-orang yang berharap untuk berinvestasi di real estat, ada juga banyak hambatan potensial yang dapat menimpa proyek tokenisasi real estat. Risiko ini berkisar dari kontrak cerdas dan kerentanan teknologi hingga penilaian berlebihan karena perdagangan spekulatif. Seperti sifat token, harga bisa menjadi fluktuatif tergantung pada aktivitas pasar.

Selain itu, tokenisasi real estat tidak menghilangkan risiko tradisional yang terkait dengan investasi real estat, seperti tantangan manajemen properti, kekosongan penyewa, dan biaya pemeliharaan.

Baru-baru ini, perusahaan modal ventura real estat kripto berbasis Florida yang disebut RealT meluncurkan inisiatif tokenisasi real estat yang mereka klaim akan “mengubah investasi real estat”, yang diklaim mencakup sekitar 1.200 unit perumahan di sekitar 800 properti di Detroit.

Sayangnya, proyek tersebut terbukti menjadi bencana bagi penyewanya, yang berjuang dengan model kepemilikan blockchain karena mereka tidak tahu kepada siapa membayar sewa, mengingat properti dimiliki oleh banyak pemegang token tanpa nama di seluruh dunia yang tidak memiliki identifikasi selain beberapa angka dan huruf yang tercatat di blockchain.

Sebenarnya, menurut New York Post, divisi real estat RealT yaitu Michigan RealToken berhutang kepada kota Detroit setidaknya $2 juta dalam pajak yang belum dibayar dan 1.000 tiket kerusakan. Perusahaan tersebut dilaporkan memiliki 200 properti yang berisiko ditutup karena utang yang belum dibayar. Namun, juru bicara RealT sejak itu membantah klaim tersebut, mengatakan bahwa perusahaan akuisisi real estat berada di bawah kepemilikan yang berbeda dari perusahaan tersebut.