Trois SCPI qui pourraient devenir des symboles éternels de la richesse en dividendes

Pourquoi les REITs se démarquent pour les investisseurs à long terme en revenu

Au cours des cinq dernières décennies, les actions versant des dividendes dans le S&P 500 ont surpassé leurs homologues sans dividendes d’un ratio supérieur à 2:1, selon des recherches de Ned Davis Research et Hartford Funds. Mais voici ce qui fait vraiment la différence : les entreprises qui augmentent régulièrement leurs distributions ont tendance à offrir les rendements les plus solides. Parmi les plus fiables en matière de croissance de dividendes, les sociétés d’investissement immobilier (REITs) se sont révélées comme des véhicules exceptionnels pour construire des flux de revenus passifs pouvant durer toute une vie.

Le secteur immobilier offre un avantage unique. Beaucoup de REITs distribuent des dividendes stables et croissants tout en maintenant de solides fondamentaux. Examinons trois performers remarquables qui illustrent cette philosophie de dividende.

Extra Space Storage : Le poids lourd de l’auto-stockage

Extra Space Storage (NYSE: EXR) domine le marché américain de l’auto-stockage avec environ 4 200 propriétés couvrant plus de 322 millions de pieds carrés locatifs — soit environ 15,3 % de l’ensemble du marché américain. La structure du portefeuille de l’entreprise est stratégiquement diversifiée : elle possède 48 % en propriété directe, détient une participation à 11 % via des coentreprises, et gère 41 % en tant qu’opérateur tiers. Cette organisation crée deux sources de revenus — des loyers réguliers provenant des actifs détenus et des frais de gestion stables issus des propriétés gérées pour des tiers.

L’entreprise s’est développée de manière agressive par acquisitions, investissements en coentreprise et croissance de plateforme. Un moment clé est survenu en 2023 avec l’acquisition de Life Storage pour plusieurs milliards de dollars, renforçant considérablement sa position sur le marché.

La trajectoire de croissance des dividendes raconte la vraie histoire : au cours de la dernière décennie, Extra Space Storage a augmenté ses distributions de plus de 110 %, avec un rendement actuel supérieur à 6 %. La solidité de son bilan offre une capacité suffisante pour de futures acquisitions et augmentations de dividendes. Avec une capacité éprouvée à acheter des propriétés auprès de partenaires en coentreprise, à reprendre en gestion des actifs lorsque les propriétaires se retirent, et à financer des projets de développement via sa plateforme de prêt relais, les catalyseurs de croissance restent nombreux.

Ce qui est peut-être le plus impressionnant, c’est la performance totale : les investisseurs ont réalisé un gain de 2 400 % en 20 ans — la troisième meilleure performance parmi tous les REITs. Ce palmarès en fait un véritable symbole de création de richesse à long terme grâce à un réinvestissement discipliné des dividendes.

Realty Income : L’aristocrate du dividende immobilier

Realty Income $15 NYSE: O( opère en tant que sixième plus grand REIT mondial, avec un portefeuille mondial de plus de 15 000 propriétés dans les secteurs du commerce de détail, de l’industrie, du jeu et des usages mixtes aux États-Unis et en Europe. La clé du succès : presque toutes les holdings sont sécurisées par des baux nets à long terme, où les locataires absorbent toutes les dépenses d’exploitation )entretien, taxes foncières, assurances(. Cette structure de bail génère des flux de trésorerie remarquablement stables et prévisibles.

Ce qui distingue Realty Income de ses pairs, c’est sa constance inégalée en matière de dividendes. Le REIT a augmenté ses distributions pendant 112 trimestres consécutifs — soit plus de deux décennies et demie. Cela se traduit par un taux de croissance annuel composé de 4,2 %. Avec un rendement actuel de 5,7 %, les investisseurs bénéficient à la fois d’un revenu immédiat et d’une croissance intégrée.

Cette discipline en matière de dividendes s’est traduite par un rendement total annuel composé robuste de 13,7 % pour les actionnaires à long terme. En regardant vers l’avenir, Realty Income est positionné pour poursuivre cette série. Le marché mondial des baux nets représente une opportunité estimée à )trillion, et l’entreprise maintient l’un des bilans les plus solides du secteur. L’expansion régulière des propriétés génératrices de revenus offre une marge de manœuvre pour continuer à augmenter les dividendes, en faisant un autre symbole durable pour les investisseurs en quête de revenus.

Rexford Industrial Realty : La stratégie spécialisée avec une croissance hors norme

Rexford Industrial Realty $14 NYSE: REXR( adopte une approche ciblée, se concentrant exclusivement sur le marché immobilier industriel du sud de la Californie avec 420 propriétés totalisant 51 millions de pieds carrés. Bien que cette focalisation géographique étroite puisse sembler limitative, c’est en réalité une force — le sud de la Californie est l’un des principaux hubs industriels mondiaux, bénéficiant d’une forte demande et d’une offre limitée.

Ces dynamiques créent un environnement où Rexford signe régulièrement de nouveaux baux à des tarifs premiums. Les nouvelles signatures ont en moyenne dépassé de 23,9 % les tarifs antérieurs, avec une croissance annuelle intégrée de 3,6 % — ces chiffres indiquent une accélération saine des loyers dans un marché tendu. La société maximise ses rendements par des projets de redéveloppement stratégiques et des acquisitions à forte valeur ajoutée.

Le résultat : un taux de croissance annuel composé de 15 % en dividendes au cours des cinq dernières années — parmi les plus élevés dans l’univers des REITs. Avec un rendement de 4,2 % et un bilan solide soutenant l’expansion continue du portefeuille, Rexford dispose d’un potentiel de hausse significatif. La forte demande industrielle et la contrainte d’offre limitée suggèrent que l’accélération des dividendes pourrait se poursuivre, faisant de ce REIT une autre valeur sûre à long terme pour les portefeuilles axés sur le revenu.

Construire la richesse grâce à la discipline des REITs

Les trois REITs ci-dessus partagent des caractéristiques communes : allocation de capital disciplinée, croissance régulière des dividendes, solidité du bilan et antécédents de rendement pour les actionnaires sur plusieurs années. Pour les investisseurs recherchant un revenu passif qui se compound sur des décennies, ces instruments offrent des voies éprouvées vers l’accumulation de richesse à long terme. La structure de distribution obligatoire des REITs )obligés de distribuer 90 % du revenu imposable( garantit que la croissance des dividendes se traduit directement en bénéfice pour les actionnaires, en faisant des investissements durables pour un capital patient.