Comment la composition des locataires non discrétionnaires de Realty Income alimente des rendements résistants à la récession

Lorsque les cycles économiques deviennent volatils, la plupart des REITs ressentent immédiatement la pression. Mais Realty Income O a mis en place quelque chose de différent : un portefeuille de locataires conçu pour résister aux ralentissements. Le secret réside dans sa focalisation disciplinée sur des locataires vendant des biens et services de nécessité plutôt que des achats discrétionnaires qui disparaissent lors des ralentissements.

L’avantage défensif : des chiffres qui racontent une histoire

En parcourant le portefeuille de Realty Income, vous remarquerez un schéma. Fin septembre 2025, environ 91 % du loyer de base annuel du commerce de détail provient d’entreprises répondant à des besoins non discrétionnaires ou sensibles aux prix — épiceries, magasins de proximité, restauration rapide, services automobiles, établissements de santé et centres de remise en forme. Cette concentration n’est pas accidentelle ; elle est au cœur du positionnement défensif du REIT.

Les résultats du troisième trimestre ont prouvé que la stratégie fonctionne en pratique. La société a maintenu un taux d’occupation de 98,7 %, en hausse de 10 points de base par rapport au trimestre précédent, précisément grâce à ces secteurs résilients qui attirent des clients malgré les vents contraires économiques. Contrairement au commerce de détail discrétionnaire en centre commercial qui perd des locataires lors des ralentissements, ces catégories maintiennent la fréquentation et le paiement des loyers à travers l’inflation, les récessions et les changements de sentiment des consommateurs.

L’économie s’améliore lorsque l’on examine la dynamique des baux. Le taux de recouvrement des loyers de Realty Income a atteint 103,5 % sur 284 baux au T3, générant $71 millions de nouveaux loyers en cash. Plus révélateur : 87 % de cette activité de location provenait de locataires existants renouvelant leurs engagements, signe d’une véritable fidélité des locataires plutôt que de remplacements dus à la rotation. Avec une durée moyenne pondérée des baux de 8,9 ans, le REIT verrouille une visibilité à long terme sur ses revenus tout en évitant la friction constante liée au renouvellement.

Pourquoi les détaillants axés sur la valeur sont plus importants qu’ils n’y paraissent

Considérez la composition des locataires au-delà des pourcentages en-tête. Des détaillants comme Dollar General et Family Dollar ciblent spécifiquement les consommateurs soucieux de leur budget, qui augmentent leurs dépenses en période d’inflation — précisément lorsque d’autres segments du commerce de détail se contractent. Cela crée une couverture naturelle : lorsque les dépenses discrétionnaires fléchissent, le commerce de détail défensif se renforce. Les locataires orientés services ajoutent une couche supplémentaire de protection. Les ateliers de réparation automobile, les cabinets dentaires et les centres de remise en forme sont peu affectés par la disruption du commerce électronique et maintiennent une clientèle stable, à la différence des magasins physiques de mode ou d’électronique qui perdent des parts de marché face à la concurrence en ligne.

La structure de location nette amplifie cet avantage. En vertu des arrangements triple-net, les locataires prennent en charge les taxes foncières, l’assurance et l’entretien, laissant Realty Income percevoir le loyer avec une exposition minimale aux coûts d’exploitation. Cela se traduit par une meilleure conversion de l’EBITDA et une couverture des dividendes plus stable — le mécanisme central derrière le flux de revenus mensuel réputé du REIT.

Les pairs suivent le même modèle

Realty Income n’est pas seul à reconnaître cette opportunité. Kimco Realty Corporation KIM et Regency Centers Corporation REG poursuivent des stratégies presque identiques, validant l’approche dans tout le secteur.

Kimco a considérablement modifié la composition de son portefeuille. Au T3 2025, les centres commerciaux ancrés par des épiceries représentent désormais 86 % du loyer de base annualisé (ABR), contre 78 % il y a seulement cinq ans. L’impact se voit dans les indicateurs opérationnels : 427 baux signés couvrant 2,3 millions de pieds carrés ont généré des marges de cash rent combinées de 11,1 % — une économie de renouvellement saine reflétant la demande des locataires et leur pouvoir de fixation des prix.

Le portefeuille de Regency est encore plus orienté vers le commerce de nécessité, avec plus de 85 % des propriétés fonctionnant comme des centres de quartier et de proximité ancrés par des épiceries. Ce n’était pas un hasard ; cela reflète une allocation de capital délibérée vers des propriétés ancrées par de grands épiciers avec des positions de marché solides. En période économique incertaine, ces portefeuilles surperforment systématiquement, car la fréquentation reste stable et la collecte des loyers se montre résiliente.

Signaux de valorisation mitigés, mais la structure reste solide

La performance depuis le début de l’année raconte une partie de l’histoire. Les actions de Realty Income ont augmenté de 6,1 % jusqu’à fin 2025, surpassant la baisse de 7,3 % du secteur des REITs de détail — un écart qui valide la stratégie de positionnement défensif.

Du point de vue de la valorisation, O se négocie à un multiple FFO (Funds From Operations) prévu sur 12 mois de 12,82, en dessous de la moyenne sectorielle et de sa propre médiane sur un an de 13,13. Bien que les estimations des analystes pour le FFO par action de 2025 aient été révisées à la baisse, celles pour 2026 ont augmenté au cours des 30 derniers jours, suggérant une confiance dans la capacité de générer des bénéfices normalisés. Actuellement, Realty Income affiche un Zacks Rang #3 (Hold), reflétant un équilibre entre risque et rendement à ces prix.

La leçon structurelle

La leçon plus large dépasse un seul REIT ou un cycle sectoriel. Lors de la constitution de portefeuilles générant des revenus, la qualité des locataires est aussi importante que le rendement. Une distribution de 5 % soutenue par des détaillants soucieux de leur valeur, avec un taux d’occupation supérieur à 95 %, présente des caractéristiques de risque différentes d’un rendement de 6 % dépendant des dépenses discrétionnaires qui disparaissent lors des récessions. Realty Income, Kimco et Regency ont construit des portefeuilles qui ne se contentent pas de survivre aux ralentissements — ils resserrent souvent leur taux d’occupation durant ces périodes, car les espaces de concurrents faibles deviennent disponibles pour une mise à niveau. Ce positionnement défensif, ancré dans des locataires de nécessité non discrétionnaires et renforcé par des structures de location nette, constitue la véritable barrière concurrentielle.

(Note : Les métriques de performance mentionnées tout au long représentent les Funds From Operations (FFO), la mesure standard pour l’évaluation de la performance des REITs.)