Comment le changement de politique de Trump pourrait débloquer des gains massifs pour Fannie Mae et Freddie Mac -- Une plongée approfondie dans la montée des GSE

Lorsque Bill Ackman positionne son portefeuille Pershing Square Capital Management fortement sur deux actions, les marchés prennent note. Le milliardaire gestionnaire de fonds spéculatifs a récemment fait une prédiction audacieuse : Fannie Mae (FNMA) et Freddie Mac (FMCC) pourraient devenir des gagnants décisifs si l’administration de Trump poursuit la fin de la conservatorship fédérale pour ces entreprises sponsorisées par le gouvernement. Les chiffres parlent d’eux-mêmes – les deux actions ont bondi d’environ 540-600 % au cours des 12 derniers mois, en faisant parmi les performances les plus spectaculaires du marché.

L’effet Trump : pourquoi ces entreprises sponsorisées par le gouvernement sont en pleine effervescence

La véritable histoire ne concerne pas seulement la conviction d’Ackman – c’est ce que le marché intègre dans ses prix. Le catalyseur de l’élection de novembre 2024 a propulsé les actions de Fannie Mae et Freddie Mac en surchauffe, avec des investisseurs pariant que la nouvelle administration Trump s’attaquera à quelque chose que les tentatives précédentes n’ont pas réussi à faire : libérer ces deux géants hypothécaires de plus de 16 ans de contrôle fédéral.

Pour contextualiser, les deux entreprises ont été placées sous conservatorship gouvernementale lors de la crise financière de 2008. Fannie Mae, créée en 1938, garantit les titres hypothécaires résidentiels émis par les prêteurs et distribue des titres adossés à des hypothèques aux investisseurs. Freddie Mac, sa jeune concurrente créée en 1970, suit un modèle similaire mais acquiert directement des hypothèques auprès de prêteurs agréés avant de les titriser. Bien qu’elles aient été autrefois cotées sur le NYSE, elles ont été négociées en OTC pendant des années sous la supervision du gouvernement.

Le chemin de la conservatorship à la liberté s’est avéré difficile – jusqu’à présent. Ackman a exposé un scénario concret : une introduction en bourse en 2026 valorisant les deux entreprises autour de $34 par action. Cela signifierait environ 5,5x de gains supplémentaires pour les actionnaires de Fannie Mae et 6x pour ceux de Freddie Mac par rapport aux niveaux actuels.

La dynamique politique derrière la hausse du marché

Pendant le premier mandat de Trump (2017-2021), le secrétaire au Trésor Steven Mnuchin avait lancé des premières étapes vers une réforme des GSE, mais le temps politique lui a manqué. L’analyse d’Ackman de décembre 2024 suggère que cette fenêtre d’opportunité s’est rouverte. Il a indiqué qu’il existe désormais “une voie crédible” pour que les deux entreprises sortent de la conservatorship d’ici deux ans, positionnant Trump comme le négociateur capable d’accomplir ce que d’autres n’ont pas pu.

Ce n’est pas une simple spéculation. L’économie a du sens pour le gouvernement comme pour les investisseurs privés. Actuellement, Fannie Mae et Freddie Mac doivent environ $190 milliard de dollars aux contribuables américains. Ackman soutient qu’une réforme réussie des GSE pourrait générer plus de $300 milliard de dollars de revenus fédéraux supplémentaires tout en supprimant environ $8 trillion de passifs éventuels du bilan du gouvernement – ce qui en ferait une opération transformatrice en accord avec la réputation de Trump en matière de négociation.

La logique structurelle : pourquoi les marchés intègrent cela

Ce qui convainc de nombreux investisseurs sophistiqués, c’est la logique structurelle. Ces GSE représentent l’épine dorsale du marché hypothécaire résidentiel américain. Leur privatisation créerait une valeur énorme grâce à :

• Des structures de capital propres normalisées (actuellement artificiellement limitées sous conservatorship)
• La suppression des réglementations de sweep de profits qui ont drainé les gains vers le Trésor
• Le retour de l’économie actionnariale à des cadres orientés par le marché
• La possible restauration des dividendes après des décennies de suspension

La performance du marché à partir de début 2024 reflète une conviction croissante que le second mandat de Trump représente la meilleure opportunité réelle pour cette issue depuis plus de 15 ans.

Le piège : questions en suspens et risques d’exécution

Malgré cette narration optimiste, des obstacles importants subsistent. La coopération du Congrès serait essentielle pour élaborer une législation qui satisfasse les régulateurs, les contribuables et les actionnaires. Les modalités exactes de sortie de la conservatorship restent indéfinies – prix, buffers de capital, structures de garantie et dispositions de soutien gouvernemental nécessitent toutes des négociations.

De plus, les conditions du marché immobilier et la performance du crédit hypothécaire pourraient modifier le calendrier ou les termes d’une éventuelle IPO. Bien que l’économie fondamentale de la réforme reste convaincante, le chemin vers sa réalisation comporte une incertitude réelle.

Ce que cela signifie pour les marchés à venir

La hausse de 540-600 % de Fannie Mae et Freddie Mac en 12 mois reflète à la fois une reconnaissance significative de la valeur fondamentale et des attentes politiques prospectives. Que le calendrier d’IPO de 2026 d’Ackman se concrétise comme prévu ou prenne plus de temps, cela reste une question ouverte. Ce qui est clair : les marchés intègrent désormais la probabilité matérielle que ces conservatorships GSE prennent fin dans le prochain mandat présidentiel, remodelant fondamentalement deux institutions financières clés qui soutiennent la propriété immobilière américaine.