FPI à croissance de dividendes : Actions premium pour les investisseurs à long terme en revenu

Pourquoi les actions à dividendes pour investir ont de l’importance

Les actions à dividendes pour investir ont constamment surperformé leurs homologues non versant de dividendes, offrant des rendements supérieurs sur plusieurs décennies. Selon les données de Ned Davis Research et Hartford Funds, les sociétés versant des dividendes dans le S&P 500 ont dépassé les non-versantes de plus de deux fois sur les 50 dernières années. La création de richesse la plus forte, cependant, provient d’entreprises ayant un historique discipliné d’augmentation systématique de leurs distributions.

Le secteur des fiducies de placement immobilier (REIT) se distingue comme étant particulièrement attractif pour les portefeuilles axés sur le revenu. Les REITs fonctionnent selon une structure unique qui exige qu’ils distribuent au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires, créant ainsi un mécanisme naturel d’expansion des dividendes à mesure que les propriétés prennent de la valeur et que les revenus locatifs augmentent. Trois actions à dividendes remarquables dans ce secteur offrent des opportunités d’investissement attrayantes à long terme.

Realty Income : l’augmentateur de dividendes constant

Realty Income (NYSE: O) se classe comme la sixième plus grande REIT au monde, exploitant plus de 15 000 propriétés dans les secteurs du commerce de détail, de l’industrie, du jeu et autres classes d’actifs aux États-Unis et en Europe. La différenciation de l’entreprise réside dans sa structure de location nette, où les locataires prennent en charge les coûts d’exploitation des propriétés, y compris l’entretien, les taxes et l’assurance. Cet arrangement génère des flux de trésorerie exceptionnellement stables.

Le record de croissance des dividendes de Realty Income est extraordinaire. La société a augmenté sa distribution pendant 112 trimestres consécutifs — soit près de trois décennies. Cela se traduit par un taux de croissance annuel composé des dividendes de 4,2 % sur 30 ans. Le rendement actuel du dividende s’élève à 5,7 %.

La stratégie d’expansion de la REIT reste simple mais efficace : acquérir systématiquement des propriétés en location nette et réinvestir les flux de trésorerie croissants dans le portefeuille. Avec un marché total adressable estimé à $14 trillion, Realty Income dispose d’un potentiel considérable pour poursuivre ses acquisitions. La société maintient l’un des bilans les plus solides du secteur, offrant une flexibilité financière pour une croissance continue. Les investisseurs ont bénéficié d’un rendement total annuel composé robuste de 13,7 %, démontrant comment la croissance des dividendes se transforme en une création de richesse exceptionnelle à long terme.

Extra Space Storage : croissance agressive des dividendes

Extra Space Storage (NYSE: EXR) domine le secteur de l’autoservice, détenant environ 15,3 % du marché américain via la propriété ou la gestion de près de 4 200 propriétés couvrant plus de 322 millions de pieds carrés d’espace locatif.

L’entreprise opère selon un modèle de revenus diversifié : elle possède 48 % de son portefeuille directement (générant des revenus locatifs en constante augmentation), détient des intérêts en coentreprise sur 11 % des propriétés, et gère les 41 % restants (produisant des frais de gestion réguliers). Cette structure crée plusieurs sources de revenus soutenant l’augmentation des dividendes.

Extra Space Storage a fortement augmenté sa capacité par le biais de nouvelles acquisitions, de partenariats en coentreprise et de la croissance de sa plateforme de gestion tierce. L’acquisition de Life Storage en 2023 pour $15 milliard en est un exemple. Au cours de la dernière décennie, la société a augmenté ses paiements de dividendes de plus de 110 %, offrant actuellement un rendement supérieur à 6 %.

Les perspectives de croissance de la REIT restent attrayantes. Sa plateforme de prêt relais finance les développeurs de self-stockage, créant des opportunités d’acquisition futures lorsque les propriétés financées terminent leur développement. De plus, la société acquiert systématiquement des propriétés auprès de partenaires en coentreprise sous-performants et d’anciennes propriétés gérées lorsque les propriétaires initiaux sortent. Cette stratégie de croissance multi-facettes, combinée à un bilan solide, permet à Extra Space Storage de continuer à augmenter ses dividendes. L’action a généré plus de 2 400 % de rendement total sur les 20 dernières années — ce qui en fait le troisième meilleur performer du secteur.

Rexford Industrial Realty : spécialiste du sud de la Californie

Rexford Industrial Realty (NYSE: REXR) opère en tant que REIT industriel spécialisé, concentré exclusivement sur le portefeuille de 420 propriétés dans le sud de la Californie, représentant 51 millions de pieds carrés. Cette concentration géographique, plutôt qu’une limitation, reflète le statut de la région comme l’un des marchés immobiliers industriels les plus critiques au monde.

Le secteur industriel du sud de la Californie bénéficie d’avantages structurels : une demande robuste provenant de la fabrication, de la logistique et du commerce électronique, combinée à une offre limitée en raison des contraintes géographiques et de la saturation des développements existants. Ces dynamiques maintiennent des taux d’occupation élevés et favorisent une croissance régulière des loyers.

L’activité de location de la société reflète cette force du marché. Les nouvelles signatures de bail récentes ont en moyenne dépassé les taux expirants de 23,9 %, avec une croissance annuelle intégrée des loyers de 3,6 % — bien au-delà de l’inflation. Ce pouvoir de fixation des prix se traduit directement par une augmentation du revenu net d’exploitation.

Rexford poursuit une croissance organique du portefeuille via des initiatives de réaménagement et des acquisitions stratégiques ciblant des propriétés sous-utilisées ou en phase de développement. Ces activités d’expansion ont permis une croissance des dividendes impressionnante de 15 % en moyenne annuelle au cours des cinq dernières années. Le rendement actuel du dividende atteint 4,2 %. La direction maintient un bilan solide, permettant une expansion continue du portefeuille et soutenant de futures augmentations de dividendes alors que les fondamentaux du marché restent résilients.

L’avantage REIT pour les investisseurs en dividendes

Les REITs représentent des véhicules de premier ordre pour construire des flux de revenus de dividendes à long terme. Des structures comme Extra Space Storage, Realty Income et Rexford Industrial Realty démontrent qu’une augmentation régulière des dividendes est réalisable grâce à une déploiement discipliné du capital et des stratégies d’acquisition réactives au marché. Pour les investisseurs cherchant des actions à dividendes à conserver sur plusieurs décennies, ces REITs offrent une combinaison de revenu actuel et de potentiel d’appréciation du capital, soutenus par des trajectoires de croissance des dividendes méthodiques.