Au-delà du rendement de 5,6 % : le pivot stratégique de Realty Income et ce que cela signifie pour les investisseurs en revenus

Lorsque une action de dividende emblématique reste stable alors que le marché plus large progresse, les investisseurs deviennent naturellement nerveux. C’est exactement ce qui se passe avec Realty Income (NYSE : O), qui n’a délivré qu’un rendement de 4,7 % au cours de l’année écoulée contre la hausse de 12,8 % du S&P 500. Pourtant, le rendement actuel du dividende de 5,6 % continue d’attirer l’attention. La vraie question n’est pas de savoir si le rendement est attractif — c’est de savoir si la repositionnement audacieux de la direction justifiera le scepticisme récent du marché.

La mise sur l’Europe : où la croissance se cache

La domination de Realty Income dans l’immobilier domestique est en train d’être fondamentalement remodelée. En 2019 seulement, la société disposait pratiquement pas de présence internationale. Aujourd’hui, après avoir acquis méthodiquement des propriétés au Royaume-Uni et en Europe, l’entreprise a effectué un changement calculé : 72 % de son volume d’investissement récent coule désormais vers les marchés européens, tandis que les propriétés européennes et britanniques représentent 17,7 % de sa base de loyers contractuels.

Les chiffres révèlent pourquoi la direction est si optimiste quant à cette expansion. Au T3 seul, Realty Income a déployé $1 milliard dans des propriétés européennes — dépassant les $889 millions et $893 millions dépensés respectivement au T2 et au T1. Plus important encore, ces actifs à l’étranger performent mieux que leurs homologues américains. Les propriétés européennes offrent un rendement initial moyen pondéré en cash de 8 %, dépassant largement les 7 % des propriétés américaines récemment acquises.

Le PDG Sumit Roy a expliqué la logique lors des discussions sur les résultats : les opportunités européennes « apparaissent plus favorablement sur une base ajustée au risque par rapport aux États-Unis ». Il ne s’agit pas d’une expansion irréfléchie — la société reste disciplinée, maintenant un taux de sélection de seulement 4,4 %, ce qui signifie qu’elle ne poursuit qu’environ 1,4 milliard de $31 milliard de propriétés qu’elle évalue.

La opportunité de $2 Milliard en attente

La direction a identifié une contrainte critique au T3 : la société avait identifié $2 milliard d’opportunités d’investissement attrayantes mais ne pouvait pas les poursuivre car les coûts d’emprunt étaient prohibitifs. Ce capital disponible est sur le point d’être déployé via un nouveau véhicule appelé Realty Income U.S. Core Fund.

Ce fonds privé à capital variable fonctionne différemment du modèle traditionnel de la société. Realty Income l’a doté de 1,4 milliard de dollars en propriétés industrielles et commerciales transférées de son bilan. Le fonds s’associe désormais avec du capital institutionnel pour acquérir et gérer des investissements en location nette aux États-Unis, générant des flux de revenus fiables tout en soutenant la croissance et la liquidité de la société. En substance, Realty Income a mis en place un mécanisme pour accéder à du capital qui était auparavant hors de portée, permettant de capitaliser sur ces $2 milliard d’opportunités sans mettre à mal son propre bilan.

Un historique de 31 ans qui mérite le respect

Le contexte est important lorsqu’on évalue une action de dividende. Realty Income augmente son dividende chaque année depuis 1994 — cela représente 666 paiements mensuels consécutifs avant le prochain versement aux actionnaires. La société s’est transformée d’un propriétaire d’une seule propriété en une opération générant 5,27 milliards de dollars de revenus, soit une augmentation stupéfiante de 10 657 % par rapport à ses $49 millions de départ.

Cette constance a son importance. L’action a délivré un rendement annuel moyen de 13,7 % depuis 1994, ce qui équivaut à une croissance cumulée de 5 253 %. Bien que les augmentations de dividendes individuelles soient souvent modestes, la pratique de la société consistant à augmenter ses paiements plusieurs fois par an signifie que la dose annuelle totale et le rendement se cumulent de manière significative sur plusieurs décennies.

Le rendement de 5,6 % est-il un piège ou une opportunité ?

Les rendements élevés signalent parfois des entreprises en difficulté dont le prix de l’action s’est effondré — des pièges classiques de valeur. Realty Income ne correspond pas à ce profil. Son ratio cours/bénéfice de 55 indique une valorisation premium car le marché reconnaît la qualité de l’exécution récente. Les bénéfices ont augmenté de 17,2 % tandis que le chiffre d’affaires a progressé de 10,3 %, tout en faisant des paris stratégiques sur un marché géographique émergent.

La récente baisse de taux de la Réserve fédérale de 25 points de base offre un soutien supplémentaire. Realty Income prévoit de refinancer un prêt multidevises de 1,1 milliard de dollars à des conditions plus favorables, améliorant la durabilité de ses flux de trésorerie. À mesure que les rendements du Trésor se normalisent à la baisse, le rendement de 5,6 % de la société devient de plus en plus attractif par rapport aux alternatives sans risque, ce qui pourrait attirer de nouveaux capitaux d’investisseurs.

En résumé

Realty Income exécute une transformation soigneusement orchestrée : diversification géographique vers des marchés à rendement plus élevé, optimisation de la structure du capital via des véhicules privés innovants, et déploiement discipliné de la force de son bilan. La performance modeste du cours de l’action au cours de l’année écoulée reflète l’incertitude du marché quant à ces mouvements plutôt qu’une détérioration fondamentale. Pour les investisseurs recherchant un revenu fiable et en croissance, la dose actuelle et le rendement méritent une considération sérieuse.