Pourquoi 53 % des foyers américains connaissent une baisse de valeur — et pourquoi ce n'est pas un effondrement du marché immobilier

Le paysage immobilier évolue de manière spectaculaire. La dernière étude de Zillow révèle que la baisse des prix des maisons a affecté plus de la moitié de tous les logements aux États-Unis au cours de l’année écoulée, avec 53 % ayant perdu de la valeur — le pourcentage le plus élevé depuis 2012. Les diminutions moyennes ont atteint 9,7 %, dessinant ce qui semble être un tableau sombre pour les propriétaires. Mais avant que la panique ne s’installe, les chiffres racontent une histoire plus nuancée que ce que les gros titres laissent entendre.

La réalité derrière la baisse

Voici ce qui rend cette situation moins catastrophique qu’elle n’en a l’air : bien que la baisse des prix des maisons soit répandue, les dommages financiers réels restent contenus. Seuls 4,1 % des maisons ont désormais une valeur inférieure à leur dernier prix de vente, et le propriétaire moyen a encore gagné 67 % en valeur depuis son achat initial. Cette distinction est importante car elle révèle que la majorité des propriétaires restent en position d’équité positive malgré les baisses récentes.

Darren Tooley, responsable des prêts chez Cornerstone Financial Services, offre une perspective cruciale : « Ce que nous observons, c’est une normalisation générale après plusieurs années d’appréciation insoutenablement rapide. » La poussée immobilière de l’ère pandémique a créé un élan artificiel. Les faibles taux d’intérêt et la migration liée à la pandémie ont alimenté une appréciation rapide qui n’était tout simplement pas soutenable. Le refroidissement actuel représente une correction du marché, pas un effondrement.

La croissance qui ralentit indique une stabilisation du marché, pas une chute libre

Selma Hepp, économiste en chef chez Cotality, souligne que le ralentissement de la croissance des prix est une preuve d’un marché qui mûrit. La hausse des prix des maisons a ralenti à seulement 1,8 % en 2025, et Cotality prévoit une croissance d’environ 3 % pour 2026, avec des variations régionales entre 2 % et 4 %. Si l’inflation reste élevée, la croissance réelle des prix pourrait rester plate — ce qui est en fait bénéfique pour l’accessibilité sans déclencher de ventes à perte.

La distinction clé : la baisse progressive des prix des maisons, accompagnée d’un ralentissement de la croissance, est fondamentalement différente d’un effondrement du marché. Un effondrement impliquerait des ventes panique, une chute de l’inventaire et des propriétés en détresse généralisée. Au lieu de cela, l’environnement actuel montre un inventaire restant historiquement faible, avec seulement 4,7 millions d’unités à l’échelle nationale, selon les données récentes de Zillow.

La géographie détermine la trajectoire de votre marché

Toutes les régions ne subissent pas la même pression. Tooley insiste sur le fait que l’inventaire tendu crée un plancher pour les prix : « Si les taux hypothécaires continuent de baisser, la plupart des marchés en refroidissement devraient à nouveau se réchauffer. » Cette variation régionale façonne les perspectives pour 2026 :

Marchés en croissance : Le Nord-Ouest et le Midwest sont positionnés pour une appréciation de 3-4 %, stimulée par un stock limité de logements et une demande stable. Le Nord-Est continue de bénéficier de centres d’emploi bien rémunérés et de quartiers suburbains abordables attirant les travailleurs hybrides.

Zones d’ajustement : Le Sun Belt et les régions de l’Ouest — qui ont connu une forte croissance pendant la pandemic — font face à des vents contraires dus à la hausse des coûts d’assurance, des taxes foncières et des frais de copropriété. Les prix des maisons y baissent plus nettement à mesure que la migration pandémique s’inverse et que les préoccupations d’accessibilité refont surface.

Zones côtières vulnérables : Les villes avec des coûts d’assurance élevés et des défis liés à la couverture après sinistre pourraient voir leurs prix se stabiliser ou diminuer modestement.

Les schémas migratoires reviennent aux fondamentaux économiques

La révolution du télétravail durant la pandémie a attiré les travailleurs et le capital vers les destinations du Sun Belt. Cette tendance s’inverse. Alors que les employés retournent au bureau et que les travailleurs bénéficiant de taux fixes avantageux mettent en vente stratégiquement leurs propriétés, les schémas migratoires se normalisent. La croissance de l’emploi, l’accessibilité et les fondamentaux liés au mode de vie — et non la spéculation pandémique — reprennent le dessus.

Ce rééquilibrage, tout en provoquant une baisse des prix dans les marchés surchauffés, ouvre en même temps des opportunités pour les acheteurs qui sont restés en retrait pendant la frénésie d’appréciation. Un marché en refroidissement ne signifie pas une détresse ; cela signifie un meilleur équilibre entre l’offre et la demande, plus proche des normes historiques.

La conclusion : refroidissement, pas effondrement

La distinction est extrêmement importante. Oui, la baisse des prix des maisons dans plus de la moitié des foyers américains indique un ajustement. Mais la pérennité de l’équité des propriétaires, un inventaire tendu et la variation régionale dessinent un tableau de normalisation du marché plutôt qu’une défaillance systémique. La manière dont la Réserve fédérale gérera les taux d’intérêt en 2026 déterminera finalement si les marchés en refroidissement se réchauffent à nouveau ou continuent de modérer — mais dans tous les cas, cela reste bien en deçà d’un effondrement.