Le pari hypothécaire sur 50 ans : Qu'est-ce qui pourrait mal tourner avec le plan immobilier de Trump

La proposition récente du président Donald Trump d’introduire des prêts hypothécaires sur 50 ans vise à atténuer la crise de l’accessibilité en étalant le remboursement du prêt sur plusieurs décennies. Bien que mathématiquement cela réduise les mensualités, les professionnels de l’immobilier avertissent que la solution pourrait être pire que le problème. Examinons ce qui pourrait tout faire dérailler.

Le problème de la longévité : la plupart des emprunteurs ne le verront pas jusqu’au bout

Voici l’enjeu démographique : l’âge médian des primo-accédants a atteint 40 ans en 2025 — un record historique selon la National Association of Realtors. Pendant ce temps, le CDC estime l’espérance de vie moyenne aux États-Unis à 78,4 ans. Faites le calcul : un emprunteur de 40 ans aurait 90 ans avant que le prêt hypothécaire ne soit entièrement remboursé.

Michael Micheletti, directeur de la communication chez Unlock Technologies, résume le coût humain de façon directe : « Un couple dans la trentaine contractant un prêt sur 50 ans doit faire face à des décennies de paiements jusqu’à la retraite et au-delà, durant leurs années de revenus. La plupart n’auront pas suffisamment épargné pour maintenir les paiements tout en couvrant les soins de santé et les besoins essentiels. »

Cela dit, certains experts notent que les propriétaires occupent rarement la même propriété pendant toute la durée d’un prêt. La structure sur 50 ans ne concerne pas forcément 50 ans de résidence — c’est ce que l’écosystème plus large peut en retirer en termes d’accessibilité.

Le piège de l’équité : bâtir de la richesse prend une éternité

Les prêts plus courts permettent d’accumuler de l’équité plus rapidement car la réduction du principal s’accélère dès le début. Avec 50 ans, l’accumulation d’équité est beaucoup plus lente. Dans les premières décennies, presque chaque paiement ne couvre que les intérêts, le principal avançant à peine.

Micheletti explique : « L’équité reste bloquée pendant des années. Un accord sur la valeur de la maison ou un HELOC offre un meilleur accès à la valeur de votre propriété quand vous en avez réellement besoin — pas dans des décennies. »

Cette inégalité structurelle signifie que les emprunteurs manquent de flexibilité financière précisément lorsque des surprises coûteuses surviennent dans la vie.

Le paradoxe : des paiements plus faibles pourraient faire grimper les prix encore plus

C’est contre-intuitif mais préoccupant. Des obligations mensuelles plus faibles aident théoriquement à l’accessibilité. En réalité, les marchés immobiliers fonctionnent selon la loi de l’offre et de la demande. Si les prêts sur 50 ans permettent aux acheteurs d’obtenir des prêts plus importants, davantage de concurrents se disputent le même stock. Les prix montent — ce qui pourrait annuler totalement les gains en termes d’accessibilité.

Le promoteur immobilier Todd Drowlette avertit : « L’adoption aggraverait les problèmes d’accessibilité. Avec plus d’acheteurs capables de ‘se permettre’ des maisons à des niveaux de paiement étendus, la concurrence s’intensifie et les prix augmentent. Vous n’avez rien résolu, si ce n’est creuser davantage la dette. »

L’écho historique : la recette d’une nouvelle crise ?

Jeff Lichtenstein, PDG d’Echo Fine Properties, évoque avec inquiétude l’effondrement immobilier de 2006. À cette époque, les standards de prêt étaient imprudents, les marges d’équité minimales, et les défauts massifs. La structure hypothécaire sur 50 ans fait écho à ces éléments dangereux.

Son diagnostic : « Si les marchés immobiliers chutent, les emprunteurs sans équité ne peuvent pas s’en sortir. Les réparations d’urgence, le financement de la retraite ou les grands besoins en capital restent non financés parce que l’équité n’a jamais été constituée. Le soulagement à court terme devient une catastrophe à long terme. »

Le risque principal est similaire à celui de 2006 — réduire les barrières à l’entrée sans renforcer la résilience des emprunteurs crée une vulnérabilité systémique.

La véritable alternative : des solutions basées sur l’équité

Plutôt que d’allonger les délais de paiement, des alternatives comme les accords sur la valeur de la maison offrent une flexibilité sans obligations sur plusieurs décennies. Ces structures permettent aux propriétaires d’accéder stratégiquement à leur équité sans devoir s’engager sur 50 ans — un compromis entre accessibilité et prudence financière.

Le prêt hypothécaire sur 50 ans n’est pas seulement impopulaire parmi les experts ; c’est un pari structurel que les réalités démographiques, la dynamique du marché et le comportement des emprunteurs coopéreront tous. L’histoire montre qu’ils le font rarement.