Combien votre prêt immobilier devrait-il consommer de votre revenu mensuel ?

Sécuriser un logement nécessite généralement de prouver aux prêteurs que vous disposez de revenus suffisants pour couvrir de manière fiable vos paiements mensuels. Cependant, déterminer quel pourcentage de vos revenus doit réellement être consacré aux paiements hypothécaires n’est pas évident — différentes situations financières nécessitent des approches variées. Comprendre ces modèles vous aide à prendre une décision éclairée sur votre capacité d’achat.

Modèles populaires pour calculer votre charge hypothécaire maximale

Comprendre la norme des 28%

Ce principe de base suggère de limiter vos coûts de logement à 28% de vos revenus mensuels bruts. Ce chiffre inclut votre principal, intérêts, taxes foncières et assurance habitation combinés.

Par exemple, si vous gagnez 7 000 $ par mois avant impôts, votre calcul est le suivant : 7 000 $ × 28% = 1 960 $. Cela devient votre plafond mensuel de paiement pour le logement.

La méthode 28/36 expliquée

En s’appuyant sur le modèle des 28%, cette approche ajoute une autre couche : alors que le logement représente 28%, votre charge totale de dettes (incluant cartes de crédit, prêts auto, services publics et autres obligations) ne doit pas dépasser 36% de vos revenus bruts.

En utilisant le même exemple de revenu de 7 000 $ : vous allouez environ 1 960 $ au logement tout en conservant 2 520 $ pour toutes les autres dettes. Cela donne une vision plus globale de vos engagements financiers mensuels.

La méthode 35/45 pour les emprunteurs flexibles

Certains prêteurs préfèrent ce modèle, qui limite la dette totale à 35% du revenu brut du ménage. Alternativement, certaines institutions mesurent cela comme 45% de votre (revenu net) après impôts.

Avec un revenu brut de 7 000 $ et un revenu net de 6 000 $ après impôts et déductions, votre plafond d’endettement se situe entre 2 450 $ (35% du brut) et 2 700 $ (45% du net). Cette flexibilité s’adapte à différentes structures de revenus.

La méthode conservatrice de 25% après impôts

Ce modèle se distingue en utilisant votre revenu net plutôt que brut, en limitant les dépenses de logement à 25% du revenu disponible. C’est l’option la plus restrictive, adaptée aux emprunteurs ayant des obligations importantes existantes.

Si votre revenu net mensuel est de 6 000 $, votre paiement logement ne doit pas dépasser 1 500 $. Cette approche fonctionne bien lorsque vous avez des paiements auto, des prêts étudiants ou des soldes de cartes de crédit qui sollicitent votre budget.

Évaluer votre capacité d’emprunt réelle

Votre qualification hypothécaire dépend de plusieurs facteurs interconnectés, au-delà des simples pourcentages de revenus :

Vos revenus mensuels : Documentez à la fois vos revenus bruts et nets issus de l’emploi et d’activités secondaires. Vérifiez vos fiches de paie récentes ou déclarations fiscales si vos revenus fluctuent selon la saison.

Vos obligations de dette actuelles : Listez tout ce que vous devez — cartes de crédit, prêts étudiants, prêts auto, lignes de crédit personnelles. Rappelez-vous : la dette diffère des dépenses variables comme l’épicerie ou le transport.

Les réserves de liquidités initiales : La taille de votre apport initial influence directement votre obligation mensuelle. Bien qu’un apport de 20% élimine généralement l’assurance hypothécaire privée (PMI), des pourcentages plus faibles sont aussi possibles. Plus votre apport est élevé, plus vos paiements mensuels seront faibles.

Votre réputation financière : Un excellent crédit permet d’obtenir les taux d’intérêt les plus bas. À l’inverse, un crédit plus faible entraîne des taux plus élevés et donc des coûts mensuels plus importants.

Comment les institutions financières évaluent votre montant de prêt

Les prêteurs se basent principalement sur votre ratio d’endettement (DTI) — un pourcentage indiquant combien de votre revenu brut sert à couvrir toutes vos dettes. Pour le calcul : additionnez tous vos paiements mensuels de dettes et divisez par votre revenu mensuel brut.

Voici un exemple pratique : en gagnant 7 000 $ par mois avec un $400 paiement auto, $200 paiement prêt étudiant, $500 minimale de carte de crédit, et un paiement hypothécaire actuel de 1 700 $, le total de vos dettes est de 2 800 $. Votre ratio DTI est de 40% ($2 800 ÷ 7 000$).

Les prêteurs préfèrent généralement des ratios DTI entre 36% et 43%, bien que certains acceptent des pourcentages plus élevés. Plus votre ratio est faible, meilleures sont vos chances d’obtenir une pré-approbation. Étant donné que chaque institution a ses propres standards, comparer plusieurs prêteurs permet d’identifier celui qui vous convient le mieux.

Stratégies pour réduire vos dépenses de logement

Plusieurs approches peuvent réduire significativement votre obligation mensuelle :

Visez une propriété plus modeste : Les prêteurs peuvent vous approuver pour le montant maximum, mais cela ne vous oblige pas à le dépenser intégralement. Choisir une maison moins chère réduit directement votre charge mensuelle.

Augmentez votre apport initial : Économiser pour un apport plus conséquent a un effet immédiat — plus d’argent versé en acompte signifie moins financé, donc des paiements inférieurs.

Obtenez de meilleurs taux d’intérêt : Votre taux dépend généralement de votre profil de crédit et de votre DTI. Rembourser des dettes existantes — notamment les cartes de crédit à intérêt élevé et les prêts — améliore votre profil de crédit et réduit votre DTI. Cette combinaison vous permet souvent d’accéder à de meilleurs taux.

Dépenses supplémentaires liées au logement au-delà de votre hypothèque

Les coûts liés à la propriété dépassent largement les paiements mensuels. Prévoyez des dépenses continues telles que :

L’entretien courant et l’entretien saisonnier — tonte de pelouse, entretien de la piscine, nettoyage à haute pression de la terrasse ou réparations extérieures. Si votre quartier ne fournit pas ces services, vous devrez les gérer vous-même.

Les améliorations majeures et remplacements — nouvelle toiture, rénovation de la cuisine, remplacement du portail de garage ou mise à jour de la plomberie. Un rapport d’inspection professionnel lors de votre achat identifie les systèmes vieillissants, que vous pouvez utiliser lors des négociations de prix ou demander aux vendeurs de réparer avant la clôture.

Comprendre ces coûts cumulatifs vous aide à choisir une maison qui correspond réellement à votre situation financière globale, et pas seulement à votre capacité maximale d’emprunt. En appliquant le modèle de pourcentage de revenu adapté à votre situation spécifique, vous prendrez une décision d’achat qui restera confortable pour les années à venir.