Exploration de l'application de l'immobilier sur le marché des actifs du monde réel

Introduction

Le concept des actifs du monde réel ( RWA ) n'est pas une nouveauté sur le marché des cryptomonnaies, il est apparu dès 2018, présentant des similitudes avec la tokenisation d'actifs et l'émission de tokens de type sécurité ( STO ). Cependant, en raison d'un cadre réglementaire encore immature à l'époque et d'un avantage de retour potentiel peu évident, ces premières tentatives n'ont pas réussi à développer un secteur de marché mature.

En 2022, avec la poursuite des hausses de taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a significativement dépassé le taux d'intérêt des prêts en stablecoins sur le marché des cryptomonnaies. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en RWA devient de plus en plus attrayante pour l'industrie crypto. Certains projets DeFi matures et institutions financières traditionnelles, voire certains gouvernements, commencent également à explorer les RWA.

Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir le marché des investissements immobiliers de plusieurs manières, à enrichir les produits d'investissement immobilier et à abaisser le seuil d'entrée pour les investisseurs immobiliers. Cette étude explore, à travers une analyse de cas, les avantages et les inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que leur marché potentiel. Étant donné que ces projets visent principalement les actifs et les investisseurs immobiliers nord-américains, la discussion des politiques, des réglementations et des conditions du marché sera principalement axée sur le marché immobilier nord-américain.

Méthodes pour le marché immobilier tokenisé

Le marché immobilier est un vaste domaine rempli d'opportunités d'investissement. Selon les données d'une étude de mars 2023, la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord atteint 13 000 milliards de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier coté mondial est de 26 600 milliards de dollars.

L'objectif principal de la tokenisation du marché immobilier est d'atteindre un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, augmenter la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se présentent principalement sous trois formes :

La propriété immobilière décentralisée 1) utilisée pour le financement.

Produit d'indice du marché immobilier dans une zone spécifique 2).

3. utilisera l'immobilier tokenisé comme garantie.

De plus, la tokenisation et l'intégration de la blockchain améliorent la transparence et la gouvernance démocratique des actifs immobiliers.

Les fonds de placement immobilier ( REIT ) et les actifs réels en immobilier (RWA) présentent des similitudes en offrant des opportunités d'investissement immobilier diversifiées, en abaissant les seuils d'investissement et en améliorant la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels ne proposent généralement pas aux investisseurs d'opportunités de gestion ou de propriété, maintenant ainsi un modèle d'exploitation centralisé. Néanmoins, leur examen strict des actifs et la construction d'investissements dans un cadre réglementaire rigoureux fournissent une base solide pour les projets RWA en immobilier.

Au cours des deux dernières années d'exploitation des projets RWA dans l'immobilier, nous avons acquis une compréhension plus claire de leurs avantages et inconvénients.

En général, les projets RWA immobiliers possèdent les attributs mentionnés ci-dessus. En examinant des cas concrets, il s'avère qu'en raison des différences de gestion et de méthodes de produits, chaque projet rencontre des situations différentes dans son fonctionnement réel.

Étude de cas

Ce chapitre sélectionne trois projets RWA dans le secteur de l'immobilier pour analyse. Chaque projet utilise une méthode différente pour tokeniser le marché immobilier et est le plus populaire dans son domaine respectif. Il convient de noter que ce sont encore des projets précoces, dont les produits n'ont pas encore été soumis à une validation et des tests de marché à long terme et étendus.

RealT

RealT a été lancé en 2019 et est l'un des premiers projets RWA immobiliers sur le marché, se concentrant sur la fourniture d'opportunités d'investissement dans l'immobilier résidentiel américain principalement sur Gnosis via la blockchain Ethereum et Gnosis (.

RealT acquiert des biens résidentiels et tokenise les entités détenant des contrats de propriété conformément aux réglementations américaines. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers de ces biens sont confiés à des sociétés de gestion tierces. Après déduction des frais, les loyers générés par des biens spécifiques sont répartis entre leurs détenteurs de tokens. Bien que RealT soit responsable du processus de tokenisation, elle est légalement distincte des sociétés détenant des actifs immobiliers. Selon la description de leur site web, en cas de défaut de la société, les détenteurs de tokens ont le droit de désigner une autre société pour gérer la société détenant le contrat de propriété. Il convient de noter qu'ils n'exigent pas obligatoirement un co-investissement dans les biens qu'ils introduisent sur le marché. Les détenteurs de tokens immobiliers peuvent recevoir une part des revenus locatifs mensuels, excluant environ 2,5 % de réserve de maintenance et les frais de gestion, qui sont généralement d'environ 10 % de la valeur.

Prenons l'exemple de cette propriété de Montgomery, la valeur totale des jetons immobiliers est de 323 020 dollars, le prix de chaque jeton est de 52,10 dollars, et un total de 6 200 jetons a été émis. La propriété génère un revenu locatif mensuel de 2 600 dollars. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion s'élevant à 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, ce qui donne un revenu annuel de 23 736 dollars. Par conséquent, chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, ce qui correspond à un rendement annualisé de 7,35 %.

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Pour cette propriété, RealT offre 100 % de tokens, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir conjointement avec les clients, maintenant ainsi un modèle opérationnel presque sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8 % des loyers et des frais de maintenance restants, tandis que la plateforme d'investissement ne prélève que 2 % pour la tokenisation de la propriété, le choix de l'organisme de gestion et la supervision. Grâce à cette méthode, l'équipe de RealT peut économiser beaucoup de temps de gestion, se concentrant sur la recherche de propriétés qualifiées et leur tokenisation sur le marché.

Cependant, bien que la propriété décentralisée facilite le partage des risques entre les investisseurs, elle pose également des défis. Lorsque les intérêts financiers des investisseurs sont trop faibles, les coûts de gestion de l'entreprise peuvent devenir non viables. Un rapport explique le conflit d'intérêts entre les détenteurs de tokens immobiliers et RealT. RealT choisit une entité de gestion pour gérer les propriétés qu'elle possède ; si RealT détient une part importante des propriétés, cela peut réduire les coûts d'agence, car une gestion inefficace aurait un impact négatif sur eux. Cependant, si la participation de RealT est trop importante, cela peut avoir un impact négatif sur la liquidité des tokens, et les petits actionnaires peuvent également devenir des profiteurs. Ces propriétaires peuvent s'attendre à ce que les grands actionnaires supervisent la viabilité financière de l'entité de gestion engagée. D'autre part, si la participation de RealT est faible, RealT peut manquer de l'incitation nécessaire pour bien choisir une entité de gestion ou pour participer au processus de supervision, et de nombreux investisseurs ont du mal à superviser efficacement l'entité de gestion.

J'ai vérifié les dix derniers tokens épuisés sur le marché RealT et utilisé un explorateur de blockchain pertinent pour trouver le nombre de propriétaires de chaque propriété.

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Comme le montre le graphique, RealT divise les propriétés en un nombre différent de jetons, ce qui fait que chaque jeton coûte environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, et deux propriétés ont plus de 1 000 détenteurs. Maintenant, en combinant cela avec le nombre de jetons détenus par chaque détenteur, on peut comprendre l'éventail des investissements des investisseurs de RealT.

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Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela indique que RealT a réussi dans une certaine mesure à créer un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs et à améliorer la liquidité du marché immobilier.

Selon les données de transaction du portefeuille RealT, l'adresse du portefeuille Gnosis : 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT a payé environ 6 millions de dollars de loyer total. Les frais de la plateforme fluctuent en fonction des frais de maintenance, des assurances et des impôts, représentant environ 2,5 % à 3 % du loyer, ce qui équivaut à environ 150 000 à 180 000 dollars de revenus de la plateforme au cours des deux dernières années. Cependant, étant donné que RealT ne rend pas la participation à l'investissement immobilier obligatoire et qu'il n'y a pas de directive ou de réglementation spécifique sur le degré de participation (, si l'on choisit d'investir ), les revenus que RealT tire des revenus locatifs n'ont pas été divulgués.

Du point de vue de la structure de l'entreprise, RealT a établi Real Token Inc. dans l'État du Delaware comme entité centrale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle sert uniquement d'entité opérationnelle pour le projet RealT. De plus, RealT a créé Real Token LLC dans l'État du Delaware en tant que société mère d'une série d'entreprises immobilières. Comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier ; son objectif principal est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs de participer à l'investissement dans toutes les propriétés en signant un contrat avec une entreprise. Enfin, RealT établit une série de LLC correspondantes pour chaque propriété dans laquelle elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque série de LLC possède une propriété spécifique et des tokens correspondants. Cette structure vise à garantir qu'un problème financier ou juridique d'une propriété n'affecte pas les autres propriétés ou les opérations de la société mère sous RealT.

( Parcl

Le protocole Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les variations de prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour obtenir une exposition perpétuelle à des actifs synthétiques, en utilisant une architecture AMM. Parcl a introduit le Parcl Labs Price Feed, qui crée des indices pour l'immobilier dans des zones spécifiques en se basant sur l'historique des ventes. La durée de l'historique des ventes peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur la valeur de l'immobilier, pouvant prendre des positions longues ou courtes sur les prix de l'immobilier.

Cette méthode permet à Parcl d'éviter des problèmes juridiques, car il n'y a pas d'implication de biens immobiliers réels dans le fonctionnement de la plateforme. Certains pourraient remettre en question si c'est vraiment un projet RWA immobilier, car il ne respecte pas les critères susmentionnés. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, soutenu par des investissements d'institutions d'investissement reconnues dans le secteur. L'inclure dans la discussion est raisonnable, car cela peut montrer la diversité des possibilités des RWA immobiliers.

Le testnet de Parcl a été lancé en mai 2022 sur Solana, avec une valeur totale verrouillée de 16 millions de dollars. Après plus d'un an d'exploitation, Parcl ne semble pas avoir suscité beaucoup d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

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Les produits de Parcl sont simplifiés et se développent rapidement. Le Price Feed de Parcl Labs et le marché des indices sont bien conçus et faciles à utiliser.

En termes d'opérations, l'équipe de Parcl a activement lancé des programmes d'acquisition d'utilisateurs tels que Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces avantages et le soutien de nombreux investisseurs institutionnels de renom, Parcl reste relativement discret sur le marché, avec une petite base d'utilisateurs et un volume de transactions limité. Peut-être que le marché n'est pas encore prêt pour les produits d'index immobilier.

( Reinno

Certaines grandes entreprises de cryptomonnaie explorent également la possibilité de permettre aux utilisateurs de tokeniser des biens immobiliers en tant que garantie pour des prêts. Une entreprise a annoncé en juillet que son équipe de monnaie numérique de banque centrale travaillait dans cette direction. Un autre projet a été intégré à une certaine plateforme, soutenant les prêts hypothécaires immobiliers. Un projet offre l'option d'utiliser des biens immobiliers tokenisés comme garantie pour des prêts, mais cela se limite uniquement aux jetons qu'ils émettent. En essence, ce service ressemble davantage à un produit de prêt sur des jetons et n'augmente pas substantiellement la liquidité des capitaux des propriétaires immobiliers.

Reinno est un projet abandonné lancé en 2020 et arrêté en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits liés à l'immobilier RWA qui méritent d'être mentionnés.

Le premier produit est un service de prêt basé sur l'immobilier tokenisé. Lorsque les propriétaires immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre leurs documents immobiliers à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera une société à but spécial ) dans le Delaware pour la transaction, également connue sous le nom de SPV, qui est une filiale créée par la société mère pour isoler les risques financiers. Son statut juridique en tant qu'entreprise indépendante garantit que ses obligations sont protégées même en cas de faillite de la société mère. Par conséquent, les sociétés à but spécial sont parfois appelées entités d'isolement de faillite. Aux États-Unis, le SPV est généralement identique à une LLC ###. Ensuite, Reinno créera des contrats intelligents pour les tokens immobiliers, que les propriétaires pourront déposer en tant que garantie de prêt. Le montant du prêt sera basé sur la valeur des tokens.

Le deuxième produit est le financement par prêt hypothécaire, les utilisateurs achètent avec une garantie.