العثور على أعلى عائدات صناديق الاستثمار العقاري: ريالي إنكوم وNNN REIT يقودان الانتعاش

لماذا تعتبر صناديق الاستثمار العقاري (REITs) مهمة للمستثمرين الباحثين عن الدخل

أصبحت صناديق الاستثمار العقاري (REITs) مصدرًا جذابًا بشكل متزايد للدخل، خاصة الآن بعد أن قطاع التجزئة—الذي طالما اعتُبر مضطربًا—يشهد انتعاشًا حقيقيًا. يفرض هيكل صناديق الاستثمار العقاري توزيع ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة على المساهمين، مما يجعلها تتماشى بشكل طبيعي مع استراتيجيات البحث عن الأرباح الموزعة.

على مدى السنوات القليلة الماضية، واجهت صناديق الاستثمار العقاري الموجهة للتجزئة تحديات كبيرة. أثارت الجائحة تساؤلات حول جدوى المتاجر التقليدية مع تسارع التجارة الإلكترونية. زادت زيادات أسعار الفائدة في 2022-2023 من الضغوط، مما زاد من تكاليف الاستحواذ وإعادة التمويل. ومع ذلك، أثبتت المرونة أن المشككين كانوا على خطأ.

خلال التسعة أشهر الأولى من 2025، حققت صناديق الاستثمار العقاري الموجهة للتجزئة متوسط عائد قدره 6.9%، مما يشير إلى انتعاش حقيقي في السوق. هذا السياق يجعل اللحظة الحالية ذات أهمية خاصة لتقييم الفرص الفردية.

ريالتي إنكوم: الحجم والاستقرار في أفضل صناديق الاستثمار العقاري عائدًا

ريالتي إنكوم (NYSE: O) تدير حوالي 15,540 عقارًا، مما يجعلها لاعبًا مهيمنًا بين أفضل صناديق الاستثمار العقاري عائدًا. يظهر تكوين المحفظة تنويعًا متقدمًا: حوالي 80% من دخل الإيجار يأتي من المستأجرين في قطاع التجزئة. ضمن هذا التعرض للتجزئة، تسيطر متاجر البقالة على حوالي 11% من المحفظة، تليها متاجر الراحة بنسبة 10%. تكتمل حصة التجزئة بمخازن الدولار، وتجار تحسين المنازل، وتجار آخرين. تمثل العقارات الصناعية حوالي 15% من الدخل، مع وجود قطاعات الألعاب والفئات الأخرى التي تملأ الفجوة.

تقرأ قائمة المستأجرين كـ “من هم الأسماء المعروفة في التجزئة المستقرة”: ديلر جنرال، وولجرينز، هوم ديبوت، وول مارت. هذه ليست مفاهيم تجريبية—إنها أعمال مثبتة تعتمد على حركة المرور.

تُظهر الأرقام تنفيذًا منضبطًا. معدل الإشغال البالغ 98.7% يعكس إدارة ممتلكات محكمة. جاءت تجديدات العقود بزيادة قدرها 3.5%، مما يدل على قوة التسعير. زاد صافي الأموال التشغيلية المعدلة (AFFO)، وهو المقياس الرئيسي للتدفق النقدي المتاح للتوزيع لصناديق الاستثمار العقاري، بنسبة 2.9% على أساس سنوي ليصل إلى 1.09 دولار للسهم المخفف.

ما يميز ريالتي إنكوم هو مسار توزيعات الأرباح الخاص بها. منذ طرحها للاكتتاب العام في 1994، زادت الشركة الأرباح الموزعة ربع سنويًا لأكثر من ثلاثة عقود—سجل غير مسبوق. تم رفع التوزيعات عدة مرات سنويًا، وأحدثها في أكتوبر عندما ارتفعت من 0.269 دولار إلى 0.2695 دولار للسهم. مع توقعات AFFO بين 4.25 و4.27 دولار للسهم للسنة مقابل التزامات توزيعات سنوية قدرها 3.23 دولار، يبقى التغطية آمنة. العائد على التوزيعات هو 5.7%.

المقايضة؟ الحجم نفسه. مع أكثر من 15,000 عقار، تواجه ريالتي إنكوم حقيقة رياضية: معدلات النمو المئوية تتباطأ بشكل طبيعي. من المحتمل أن تقدم عوائد ثابتة ومتوقعة بدلاً من نمو انفجاري.

NNN REIT: بصمة أصغر، فرصة مركزة

NNN REIT (NYSE: NNN) تدير 3,700 عقار عبر قطاعات تجزئة متنوعة—متاجر الراحة، مراكز خدمة السيارات، المطاعم، أماكن الترفيه العائلية، وتجار متخصصين. على الرغم من صغر حجمها، إلا أن هذا المحفظة تظهر مهارة استثنائية في إدارة المستأجرين: حافظ معدل الإشغال في الربع الثالث على 97.5%.

انتقل AFFO لكل سهم من 0.84 دولار إلى 0.86 دولار، مما يدل على زخم إيجابي. تحافظ NNN REIT على إرثها المميز في التوزيعات—36 زيادة سنوية متتالية. أحدث زيادة رفعت المدفوعات بنسبة 3.4% إلى 0.60 دولار للسهم في أغسطس. تتوقع الإدارة أن يكون AFFO بين 3.41 و3.45 دولار للسهم، مما يغطي بشكل مريح التوزيعات المرتفعة. يقدم هذا الصندوق عائد توزيع يبلغ 5.9%.

يصبح الحجم ميزة بدلاً من قيد عند مرحلة NNN REIT. لا تزال عملية استحواذ أو تطوير عقار كبير واحد تؤثر بشكل كبير على مقاييس النمو. تظل الشركة في وضعية تسمح بنمو فوق المتوسط مقارنةً بعمالقة السوق.

اتخاذ قرارك: أي صندوق استثمار عقاري عائدًا يناسب استراتيجيتك؟

لقد تنقلت كلتا الشركتين خلال سنوات عصيبة من خلال ربط المحافظ بنماذج أعمال مقاومة للركود. لن توجد أي منهما اليوم لو لم يكن مستأجروها قويين بطبيعتهم. أظهر مدراء العقارات الذين يتعاونون معهم قدرة على الصمود.

تكاد عوائد التوزيعات لا تختلف—5.7% مقابل 5.9%—لذا فإن العائد ليس العامل الحاسم. التغطية آمنة في كلا الكيانين، مع مضاعفات AFFO صحية مقارنةً بالتوزيعات.

الاختيار يعود إلى الفلسفة: ريالتي إنكوم تقدم استقرارًا متنوعًا وراسخًا عبر آلاف العقارات وفئات أصول أوسع. للمستثمرين الباحثين عن النمو مع قبول حجم أصغر وتنويع أضيق، تقدم NNN REIT إمكانات توسع أكثر إقناعًا، خاصة مع استمرار تطبيع قطاع التجزئة في الولايات المتحدة.

لأولئك الباحثين عن أفضل صناديق الاستثمار العقاري عائدًا اليوم، كلاهما يستحق النظر اعتمادًا على ما إذا كنت تفضل استقرار الشركات الكبرى أو آفاق النمو النسبية الأعلى.