كيف يساهم مزيج المستأجرين غير الاختياري لشركة Realty Income في تحقيق عوائد مقاومة للركود

عندما تتقلب الدورات الاقتصادية، يشعر معظم صناديق الاستثمار العقاري (REITs) بالضغط على الفور. لكن ريالي إنكوم O ابتكرت شيئًا مختلفًا: محفظة مستأجرين مصممة لتحمل فترات الانكماش. السر يكمن في تركيزها المنضبط على المستأجرين الذين يبيعون سلع وخدمات ضرورية بدلاً من المشتريات الترفيهية التي تتلاشى خلال فترات التباطؤ.

الميزة الدفاعية: أرقام تحكي قصة

عند استعراض محفظة ريالي إنكوم، ستلاحظ نمطًا. حتى نهاية سبتمبر 2025، حوالي 91% من الإيجارات الأساسية السنوية للتجزئة تأتي من شركات تلبي احتياجات غير ترفيهية أو حساسة للأسعار — مثل البقالة، والمتاجر الصغيرة، والمطاعم السريعة، وخدمات السيارات، والمرافق الصحية، ومراكز اللياقة البدنية. هذا التركيز ليس صدفة؛ إنه جوهر تموضع الصندوق العقاري الدفاعي.

أظهرت نتائج الربع الثالث أن الاستراتيجية تعمل في الممارسة. حافظت الشركة على نسبة إشغال بلغت 98.7%، بزيادة قدرها 10 نقاط أساس على التوالي، وذلك بفضل هذه القطاعات المقاومة التي تحافظ على العملاء بغض النظر عن التحديات الاقتصادية. على عكس مراكز التسوق التي تتعرض لخسائر في المستأجرين خلال فترات الانكماش، فإن هذه الفئات تحافظ على حركة المرور والإيجارات من خلال التضخم، والركود، وتحولات ثقة المستهلك.

تتحسن الأوضاع الاقتصادية عند فحص ديناميكيات الإيجار. بلغت نسبة استرداد الإيجار في ريالي إنكوم 103.5% عبر 284 عقد إيجار في الربع الثالث، مما أدى إلى توليد $71 مليون دولار من إيرادات الإيجار الجديدة. والأكثر دلالة: 87% من تلك النشاطات الإيجارية جاءت من تجديد المستأجرين الحاليين لالتزاماتهم، وهو مؤشر على ولاء المستأجرين الحقيقي بدلاً من استبدالهم بسبب التناقص. مع متوسط مدة عقد إيجار وزني يبلغ 8.9 سنوات، يثبت الصندوق العقاري دخله طويل الأمد مع تجنب الاحتكاكات المستمرة في إعادة التأجير.

لماذا يهم تجار التجزئة القيميون أكثر مما يظهرون

فكر في تركيبة المستأجرين بعيدًا عن النسب المئوية الرئيسية. تجار التجزئة مثل Dollar General وFamily Dollar يستهدفون بشكل خاص المستهلكين الحريصين على القيمة، الذين يزيدون إنفاقهم خلال فترات التضخم — وهو الوقت الذي تتقلص فيه قطاعات التجزئة الأخرى. هذا يخلق تحوطًا طبيعيًا: عندما يتراجع الإنفاق الترفيهي، يقوى التجزئة الدفاعية. كما يضيف المستأجرون الخدميون طبقة حماية أخرى. ورش تصليح السيارات، والممارسات السنية، ومراكز اللياقة البدنية تواجه أقل اضطرابات من التجارة الإلكترونية وتحافظ على قواعد عملاء ثابتة، وهو أمر يختلف جوهريًا عن متاجر الأزياء أو الإلكترونيات التقليدية التي تخسر حصتها السوقية أمام المنافسة عبر الإنترنت.

هيكل الإيجار الصافي يعزز هذه الميزة. بموجب ترتيبات الثلاثة صافي، يتحمل المستأجرون ضرائب العقارات، والتأمين، وتكاليف الصيانة، مما يتيح لريالي إنكوم جمع الإيجار مع تعرض محدود لمصاريف التشغيل. هذا يعني تحويل أعلى للأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك وإطفاء الدين (EBITDA) وتغطية أرباح أكثر استقرارًا — الآلية الأساسية وراء تدفق الدخل الشهري المشهور للصندوق.

يتبع المنافسون نفس النهج

ليست ريالي إنكوم وحدها في التعرف على هذه الفرصة. Kimco Realty Corporation KIM وRegency Centers Corporation REG يتبعان استراتيجيات متشابهة تقريبًا، مما يؤكد صحة النهج عبر القطاع.

لقد غيرت Kimco بشكل كبير تكوين محفظتها. في الربع الثالث من 2025، أصبحت مراكز التسوق المتمحورة حول البقالة تساهم الآن بنسبة 86% من الإيجارات الأساسية السنوية (ABR)، مرتفعة من 78% قبل خمس سنوات فقط. يظهر التأثير في المقاييس التشغيلية: تم توقيع 427 عقدًا يغطي 2.3 مليون قدم مربع، وحققت فروقات إيرادات نقدية مجمعة بنسبة 11.1% — وهو اقتصاديات تجديد صحية تعكس طلب المستأجرين وقوة التسعير.

تميل محفظة Regency أكثر نحو التجزئة الضرورية، حيث تعمل أكثر من 85% من العقارات كمراكز مجاورة ومجتمعية متمحورة حول البقالة. لم يكن ذلك عشوائيًا؛ بل يعكس تخصيص رأس مال متعمد نحو العقارات المتمحورة حول كبار البقالة ذات المواقع القوية. خلال فترات عدم اليقين الاقتصادي، تتفوق هذه المحافظ باستمرار حيث تظل الحركة مستقرة وتثبت تحصيلات الإيجار مقاومتها.

إشارات التقييم مختلطة، لكن الهيكل يظل سليمًا

تروي الأداءات منذ بداية العام جزءًا من القصة. ارتفعت أسهم ريالي إنكوم بنسبة 6.1% حتى نهاية 2025، متفوقة على تراجع قطاع الصناديق العقارية التجارية بنسبة 7.3% — وهو فارق يؤكد صحة استراتيجية التموضع الدفاعي.

من ناحية التقييم، يتداول سهم O عند مضاعف سعر إلى FFO متوقع لـ 12 شهرًا بقيمة 12.82، أدنى من متوسط القطاع ووسيطه السنوي البالغ 13.13. على الرغم من أن تقديرات المحللين لـ FFO للسهم لعام 2025 شهدت مراجعات نزولية، إلا أن تقديرات 2026 ارتفعت خلال الثلاثين يومًا الماضية، مما يشير إلى ثقة في قوة الأرباح الطبيعية. حاليًا، يحمل ريالي إنكوم تصنيف Zacks Rank #3 (Hold)، مما يعكس توازنًا بين المخاطر والمكافآت عند الأسعار الحالية.

الدرس الهيكلي

الدروس الأوسع تتجاوز صندوقًا عقاريًا واحدًا أو دورة قطاعية. عند بناء محافظ تولد دخلًا، فإن جودة المستأجرين تساوي أهمية العائد. توزيع بنسبة 5% مدعوم من تجار التجزئة الحريصين على القيمة، مع نسبة إشغال تزيد على 95%، يوفر خصائص مخاطرة مختلفة عن عائد 6% يعتمد على الإنفاق الترفيهي الذي يختفي خلال الركود. لقد أنشأ كل من ريالي إنكوم، وKimco، وRegency محافظ لا تقتصر على البقاء خلال فترات الانكماش فحسب، بل غالبًا ما تشدد من نسب الإشغال خلال تلك الفترات حيث تتوفر مساحات المنافسين الأضعف للترقية. هذا التموضع الدفاعي، المرتكز على المستأجرين غير الترفيهيين ومعزز بهياكل الإيجار الصافي، يمثل الحصن التنافسي الحقيقي.

(ملاحظة: تشير مقاييس الأرباح المذكورة إلى صافي العمليات (FFO)، وهو المقياس القياسي لتقييم أداء الصناديق العقارية.