قد تؤدي الرهون العقارية طويلة الأجل إلى حبس المشترين: ماذا تكشف النماذج الاقتصادية

الوهم القابلية للتحمل الذي يدفع أسعار المنازل للارتفاع

عندما يمد المقرضون مدة القروض من 30 إلى 50 سنة، يبدو الحساب بسيطًا: انخفاض المدفوعات الشهرية يعني أن المشتريين يمكنهم تحمل أسعار شراء أعلى. لكن ما يحدث في الواقع—هو أن المشتريين لا يحصلون فعليًا على المزيد من العقارات. “إنهم يدفعون علاوة مقابل نفس المنزل”، وفقًا لتحليل صناعة الرهن العقاري. نظرًا لأن القدرة على دفع المدفوعات الشهرية هي العامل الرئيسي في قرار معظم مشتري المنازل، فإن تمديد المدة يؤدي إلى نتيجة متوقعة: المزادات التنافسية تدفع الأسعار للارتفاع. السوق لا يخلق مخزونًا جديدًا؛ بل يعيد توزيع القوة الشرائية إلى تقييمات أعلى.

تباطؤ بناء الثروة بينما تمتد الديون لفترة أطول

المشكلة الأساسية في تمديد الرهون العقارية إلى 50 سنة تكمن في تراكم رأس المال. عندما تمتد المدفوعات الرئيسية عبر خمسة عقود بدلاً من ثلاثة، يبني مالكو المنازل الثروة بشكل أبطأ بكثير. يوضح باحثو التمويل أن المقترضين الذين يحملون ديونًا طويلة الأمد يواجهون مرونة مالية أقل—دون وجود رأس مال منزلي يمكن استغلاله خلال الطوارئ، تفقد الأسر مخمد الصدمات الرئيسي لديها خلال فترات الركود الاقتصادي.

هذا يخلق سيناريو خطير للمقترضين الذين يصبحون مقترضين من تحت الماء. على عكس الرهون التقليدية حيث يتراكم رأس المال بشكل ثابت، فإن المقترضين في الترتيبات الممتدة يواجهون خطر أن يكونوا مدينين أكثر من قيمة ممتلكاتهم، مما يجعلهم أكثر عرضة للتصحيحات السوقية.

فقاعة الإسكان تتوسع بدون أساسيات اقتصادية

عندما تتجاوز قيم المنازل ما تدعمه البيانات الاقتصادية الأساسية، تتضاعف المخاطر النظامية. يسلط محترفو الرهن الضوء على زيادة أُسية في احتمالية أن ينتهي الأمر بالمالكين إلى أن يكونوا تحت الماء—مدينين أكثر من القيمة السوقية الفعلية لممتلكاتهم. إذا حدث تصحيح في السوق العقاري، يواجه هؤلاء المقترضون فخًا: لا يمكنهم البيع بشكل مربح، ومع ذلك يتعين عليهم الاستمرار في دفع الأقساط على أصل أقل من رصيد القرض.

لقد تكرر هذا السيناريو جزئيًا خلال الأزمة المالية عام 2008 ويمثل الخطر الأساسي للتمويل بمستويات غير متصلة بقيم العقارات الأساسية.

ما لم يتم تسعيره بالكامل بعد في الأسواق

علاوة سعر الفائدة تصبح حتمية

البنوك لا تتكبد المخاطر مجانًا. مع تمديد مدة القروض، تواجه المؤسسات المالية احتمالات أعلى للتخلف عن السداد وتعرض أكبر لإفلاس المقترضين. ستفرض البنوك حتمًا أسعار فائدة أعلى لتعويض ذلك—مما يعني أن ميزة التكلفة الإجمالية للمدفوعات الشهرية المنخفضة تتآكل بشكل كبير على مدى عمر القرض.

مؤشرات التضخم تصبح ذات ميزة سياسية

يشكل الإسكان 25-30% من حسابات تضخم أسعار المستهلك، ويتم قياسه من خلال معادلات الإيجار بدلاً من أسعار الشراء. قد تؤدي المدفوعات الشهرية المخفضة مؤقتًا إلى كبح مؤشرات تكلفة الإيجار، مما يخفض بشكل مصطنع أرقام التضخم المبلغ عنها. هذا يخلق حافزًا سياسيًا لصانعي السياسات لدعم تمديد مدة الرهن—ليس لأنها تحل مشكلة القدرة على تحمل الإسكان، بل لأنها تجعل الإحصاءات الاقتصادية القريبة من المدى تظهر بشكل أكثر إيجابية قبل الانتخابات.

التكلفة الحقيقية للرهن العقاري لمدة 50 سنة

المفارقة واضحة: يشعر المشتري بزيادة القدرة الشرائية، لكنه في الواقع يشتري نفس العقارات بأسعار أعلى مع الالتزام بنصف قرن من خدمة الدين. المستفيدون من تملك المنازل بالفعل يستفيدون على الفور من ارتفاع رأس المال. أما من يحاولون دخول السوق فيقعون في فخ عدم التوازن—أسعار أعلى، تراكم أقل لرأس المال، ومخاطر أكبر إذا تصحح السوق.

هيكل الرهن الممتد لا يحل مشكلة القدرة على تحمل الإسكان. بل يعيد توزيعها—من المشترين الجدد نحو الملاك الحاليين، والمؤسسات المالية، وربما نحو صانعي السياسات الذين يسعون لتحقيق صور اقتصادية أكثر إيجابية.